Eskişehir Odunpazarı'nda 9.1 milyon TL'ye icradan satılık bina ve arsa! 

Eskişehir 6. İcra Dairesi Müdürlüğü tarafından Eskişehir ili, Odunpazarı ilçesi, Kanlıpınar Mahallesi, 133 ada 6 parselde yer alan bina ve arsa 9 milyon 100 bin TL'ye icradan satışa çıkarıldı. İcra ihalesi 26 Şubat 2020 tarihinde 14:30'da gerçekleştirilecek.

İlan metni: 
T.C. ESKİŞEHİR 6. İCRA DAİRESİ
2018/9118 ESAS
TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI
Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri : 1 NO'LU TAŞINMAZIN
Özellikleri : Eskişehir İl, Odunpazarı İlçe, Kanlıpınar Mahallesi, 133 Ada, 6 Parselde kayıtlı Bahçeli Kargir İdare ve Fabrika Binası niteliğindeki 20.066,19 l2 yüzölçümlü taşınmaz arsa üzerinde 2 katlı idari bina, fabrika binası ve arsanın arka kısmında ek fabrika binası yapılmıştır. İdari bina zemin ve 1. Kattan oluşmaktadır. Betonarme karkas sistemde yapılmıştır.İdari bina 376,00m2 oturma alanına sahip olup yaklaşık toplam alanı 752,00m2 dir. Bina zemin katında kazan dairesi koridor, mutfak bay ve bayan wc çeşitli amaçlarla kullanılmak üzere 6 adet oda ve üst kata çıkış merpenin bulunduğu hol bulunmaktadır.Üst katta ise salon,koridor, hol, 6 adet oda ve wc lerin olduğu görülmüştür. Koridor, hol, mutfak ve bazı odaların zeminin seramik ve mermer kaplandığı, odaların bir kısmının (ofis olarak kullanılan) zemininin ise ahşap laminant parke kaplandığı görülmüştür.Salon ve bazı oda tavanlarına asma tavan yapılmıştır. Tavanlarda spot aydınlatma kullanılmıştır. Bina duvarları sıva üzeri plastik esaslı boya yapılmıştır. Wc lerin zemin ve duvarları seramik kaplanmıştır.Pencerelerin bir kısmı pvc bir kısmı alüminyum doğrama yapılmıştır.Kapılar ahşap doğrama yapılmıştır. Mutfak kısmında tezgâh yapılmıştır. İdari binada kalorifer sitemi mevcut olup doğalgaz kullanılmaktadır. Ayrıca bazı odalarda klima olduğu görülmüştür. Fabrika binası 6.000,00m2 kapalı alana sahip olup betonarme prefabrik elamanlar ile yapılmıştır. Fabrika alanı zemini vakumlu beton yapılmıştır. Duvarları sıva üzeri plastik boya yapılmıştır. İdari binadan geçiş için kapı yapılmıştır. Araç giriş çıkışı için otomatik olarak açılır kapanır kapılar yapılmıştır. Binanın çatısı betonarme prefabrik kirişler üzeri demir profil ile yapılmış ve üzeri alüminyum sandviç panel ile kapatılmıştır. Binanın güney ve kuzey tarafında fabrika alanına ek yapılmış olup kuzey tarafındaki bölüm alanı 464,00m2 ve güney tarafındaki bölüm alanı 418,00m2 dir. Ayrıca fabrika binasının batısına 868 m2 sundurma yapılmıştır.Ana binaya ek olarak yapılan ve üretim bölümü olarak ta kullanılan alan ise 3662,00m2 dir. Binada çatı demir profiller ve sandviç panel ile yapılmıştır. Zeminler vakumlu beton yapılmıştır.Parsel üzerindeki kapalı fabrika alanı toplam olarak ilaveler ile birlikte 11412 m2 dir. Fabrika binasına ait bir adet 34,5 kV 2000 kVA transformatör bulunduğu, transformatörün, trafoya ait metal muhafazalı modüler orta gerilim hücrelerinin ve alçak gerilim panolarının monoblok beton köşk içerisinde olduğu görülmüştür.2018 yılı fiyatının ise 132.000,00 civarında olduğu kanaatine varılmıştır. İdari bina çevre ve şehircilik bakanlığı tarafından yayınlanan inşaat maliyetleri cetveline göre III. SINIF B gurubu yapılardan fabrika binalarının II. Sınıf C gurubu yapılardan olduğu görülmüştür.Yapının yaşı ve genel durumu dikkate alındığında yıpranma oranının % 20 olabileceği kanaatindeyiz. Taşınmazın inşaat ruhsatı fabrika binası için 1998 yılında alınmıştır. Yapı kullanma izin belgesi ise 2011 yılında alınmıştır. Ek bina için inşaat ruhsatı 2002 yılında alınmıştır. Taşınmazın girişinde bekçi kulübesi mevcut olup çevre tanzimi kapsamında çevre tel örgüsü yapılmıştır. Zemine beton parke kilit taşı döşenmiştir.Parsel sınırın çeşitli ağaçlar dikilmiştir. Taşınmaz şehir merkezine(valiliğe ) kuş uçuşu 12135 mt mesafededir. Eskişehir-Bursa kara yoluna 1300mt mesafededir. Şehrin ticari faaliyetlerinin yoğun olduğu bölgelere uzak mesafededir. Fabrikalar bölgesinde olup elektrik, su, doğalgaz, iletişim, ulaşım ve tüm alt yapı hizmetlerinden faydalanmaktadır.Eskişehir organize sanayi bölgesinin büyük şehirlerin (Ankara,İstanbul, Bursa,Kocaeli) ortasında olması, büyük şehirlerde yer sıkıntısı ve arsa maliyetlerinin yüksek olması nedeni ile Eskişehir organize sanayi bölgesini cazip hale getirdiğinden bölgeye olan talep fazla olmaktadır. Bu durum fiyatlarda bir etken olmaktadır. Taşınmazın bulunduğu sokağın 2018 yılı itibarı ile arsa asgari emlak vergi değeri 116,00TL/m2 dir. Ancak Organize sanayi bölge müdürlüğü ürettiği arsaları sanayiciye alt yapısını yaptıktan sonra 150,00TL/m2 bedel ile satmaktadır.Taşınmazın konumu, ticari alanlara ve şehir merkezine mesafesi, alanı, piyasadaki arz talep dengesi dikkate alındığında serbest piyasada arsa değerinin 150,00TL/m2 olabileceği kanaatine varılarak değeri aşağıda hesaplanmıştır.
Arsa bedeli 20066,19m2 x 150TL/m2 = 3.009.928,50 TL
Bina bedeli 11412m2x 578,00TL/m2 x(%100-%20 = 5.276.908,80 TL
İdari bina 752,00m2 x 966,00TL/m2 x(%100-%20) = 581.145,60 TL
Trafo = 132.000,00 TL
---------------------------------------
Toplam 8.899.982,29 TL olup
Bulunan bu değer arsanın serbest piyasa değerini binaların ise yıpranma düşüldükten sonra maliyet değerini göstermektedir. Serbest piyasadaki arz talep dengesi,ülkede ve şehrimizdeki ekonomik yapı , Çevre tanzimi ve bina dışındaki binaya ait trafo ve diğer imalatlar dikkate alındığında taşınmazın arsa ve binaların satışa esas değeri ise 9.100.000,00 TL (Dokuzmilyonyüzbin TL) dır.
Eskişehir Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü nün 31.12.2019 tarih ve 5975 sayılı yazısı gereğince;
"1) Katılımcılara geri alım hakkı şerhinin kaldırılması halinde;
4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri kanunun 15.maddesi gereğince "OSB'ce teminat olarak gösterilen ve bu nedenle satışına karar verilen veya katılımcıların borcundan dolayı satışına karar verilen taşınmazların icra yoluyla satışı halinde; Bakanlık ve OSB alacaklarının öncelikle ödenmesi koşuluyla, Bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara veya kredi alacaklısı kuruluşa satış yapılabilir. Satış ilanlarında kuruluş protokolünde yer alan katılımcı niteliklerine de yer verilir."
"Taşınmazların kredi alacaklısı kuruluşa satılması halinde kredi alacaklısı kuruluş, satın aldığı taşınmazı sadece bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip gerçek veya tüzel kişilere en geç iki yıl içerisinde satmak veya aynı nitelikteki gerçek veya tüzel kişilere kiraya vermek zorundadır."
18.maddesi gereğince "Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz. Bu arsalar katılımcılar ve mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez"
" Taşınmazın icra yoluyla satışı dahil üçüncü kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunludur"
Ek Madde 1: "OSB içinde yer alan taşınmazlar, finansal kiralama sözleşmesine konu edilebilir. Bu durumda:" Satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılmaz."; "Finansal kiracının bölgenin kuruluş protokolünde katılımcılar için ön görülen niteliklere sahip olması zorunludur." ; " Finansal kiralama sözleşmesinin, mülkiyetin finansal kiracıya geçmesinden önce herhangi bir nedenle sona ermesi halinde, Finansal Kiralama Şirketi mülkiyetinde bulunan taşınmazı sadece bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip gerçek veya tüzel kişilere en geç iki yıl içinde satmak veya aynı niteliklere sahip gerçek veya tüzel kişilere finansal kiralamada dahil olmak üzere kiraya vermek zorundadır. Bu durumda eski finansal kiracının vermiş olduğu taahhütler, yeni alıcı veya kiracı tarafından aynen kabul edilmiş sayılır. Finansal kiralama şirketi taşınmazı iki yıl içinde satmaz veya kiraya vermez ise taşınmaz OSB tarafından finansal kiralama bedeli üzerinden satın alınabilir." ; " Bu maddedeki yasaklara aykırılığın mahkeme tespiti halinde, arsa kimin tasarrufunda olursa olsun satış tarihindeki bedel ile geri alınarak bir başka katılımcıya tahsis ve satışı yapılır.";
Şeklinde olup; Satışı yapılacak kuruluş için tapu kaydında şerhlerin tapu tescilinin yapılması aşamasında işlenmesi gerekmektedir.
2) 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve ona dayanarak çıkartılan Yönetmeliğin Madde 101 ve 102'de belirtilen ve aşağıda verilen tesisler kurulamaz Kurulamayacak Tesisler
MADDE 101 –(1) OSB'lerde aşağıdaki tesisler kurulamaz:
a) Karma ve İhtisas OSB'lerde;
1) Ham petrol rafinerileri,
2) Kömür veya bitümlü şistin sıvılaştırıldığı ve gazlaştırıldığı tesisler,
3) Sıvılaştırılmış petrol gazı dolum ve depolama tesisleri,
4) Çimento fabrikaları, beton santralleri, çimento klingeri üreten tesisler,
5) Nükleer güç santralleri ile diğer nükleer reaktörler,
6) Radyoaktif atıkların depolanması, bertarafı ve işlenmesi amacıyla projelendirilen
tesisler ve benzeri radyoaktif atık tesisler,
7) Nükleer yakıtların üretilmesi veya zenginleştirilmesi ile ilgili tesisler,
8) Endüstriyel nitelikli, sintine ve benzeri atık suların geri kazanım tesisleri,
9) Çevre ve Şehircilik Bakanlığının olumlu görüşü doğrultusunda OSB tarafından kurulmasına izin verilen; kullanılmış yağın yeniden rafine edilmesi ve/veya başka bir ürüne çevrilerek tekrar kullanımı, metal, plastik, ahşap, naylon, lastik, kauçuk, kağıt, karton, cam, iplik ve benzeri atık ve hurdaları ara veya nihai ürüne çevriren tesisler hariç olmak üzere, her türlü atığın; geri kazanımı, ayrıştırılması, yakılması, gazlaştırılması, kimyasal yolla arıtılması, nihai ve/veya ara depolanması ve/veya araziye gömülmesine ilişkin tesisler
b)Karma OSB'lerde;
1) Parlayıcı/patlayıcı/ yakıcı maddelerin üretildiği depolandığı ve dolumunun yapıldığı tesisler,
2) Petrokimya kompleksleri,
3)Üretiminde kapalı proses, gaz veya sıvı yakıt ve toz kaynaklarında filtre sistemlerini
kullanan tesisler hariç; tuğla ve kiremit fabrikaları, kömür yıkama kireç, alçı ve zımpara tesisleri,
4) Klor-alkali tesisleri, sülfürük asit, fosforik asit, hidrolik asit, klor ve benzeri kimyasal maddeler üreten yerler, azot sanayi ve bu sanayi ile entegre gübre fabrikaları,
5) Zirai mücadele ilaçları için hammadde üretimi yapan tesisler,
6) Asbest, asbest içeren ürünlerin işlenmesi veya dönüştürülmesi yapılan tesisler,
7) Ham deri işleme, padok ve sadece hayvan kesimi yapılan tesisler,
8) Talk,barit,kalsit,antimuan ve benzeri kırma ve öğütme tesisleri.
(2) OSB; karma OSB'lerde, OSB'nin kuruluş protokolü çerçevesinde kurulması planlanan sektörlerini veya mevcut sektör yapısını, tesisin faaliyetinden kaynaklanan çevresel etkilerini,altyapı ve atıksu arıtma tesislerine etkilerini, herhangi bir olumsuzluk anında tetikleyici etkisini, insanların çalışma ve yaşam koşullarına etkisini dikkate alarak kurulmasında sakınca gördüğü diğer tesislerin kurulmasına ilişkin olarak, üniversite ve konu ile ilgili kurumlardan alınacak raporlar çerçevesinde karar verir."
Temel Şartlar
Madde 102- (1) OSB'de arsa tahsisi için, kurulacak tesislerde aşağıdaki şartlar aranır:
a) "Yer seçimi aşamasında getirilen kısıtlamalara uygun talepte bulunulması,
b) Kuruluş protokolünde belirlenen sektör sınıflamasına uygun tesis olması,
c) Kullanılacak elektrik, su ve diğer altyapı ihtiyaçlarını OSB'nin sağlayabileceğinden fazla olmaması,
ç) "OSB'lerde kurulamayacak tesis tanımlamasının içinde olmaması." şeklindedir.
Kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcı olup olmadığının tespiti açısından
"Arsa Talep Formu" eksiksiz olarak doldurur ve Bölge Yönetim Kuruluna sunulduktan sonra,
alıcının OSB katılımcısı olup olamayacağı belirlenir.
Bu nedenle taliplilerin ihaleden önce OSB'den uygunluk belgesi alması gereklidir."
Adresi : Organize Sanayi Bölgesi Şehitler Caddesi No:13 Odunpazarı / ESKİŞEHİR
Yüzölçümü : 20.066,19 m2
Arsa Payı : TAM
İmar Durumu : 1/1000 ölçekli plan içindedir. E:0,70, Ön Ve Arka Cepheden 20 mt yan parsellerden 12 mt çekme mesafesi şeklinde uygulama mevcuttur.
Kıymeti : 9.100.000,00 TL
KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler : Tapu kaydında 18.01.2011 tarih ve 967 yev.sayı ile "5807 3.MADDE Tasınmazın icra yoluyla satısı dahil üçüncü kisilere devrinde OSB den uygunluk görüsü alınması zorunludur. OSBce teminat olarak gösterilen ve bu nedenle satısına karar verilen veya katılımcıların borcundan dolayı satısına karar verilen tasınmazların icra yoluyla satısı halinde;Bakanlık ve OSB alacaklarının öncelikle ödenmesi koşuluyla, Bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara veya kredi alacaklısı kuruluşa satış yapabilir. Satış ilanlarında kuruluş protokolünde yer alan katılımcı niteliklerine de yer verilir. Tasınmazların kredi alacaklısı kuruluşu satılması halinde kredi alacaklısı kuruluş, satın aldığı tasınmazı sadece bölgenin kurulus protokolünde öngörülen niteliklere sahip gerçek ve tüzel kişilere en geç iki yıl içerisinde satmak veya aynı nitelikteki gerçek ve tüzel kişilere kiraya vermek zorundadır.5807 4.MADDE:Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satısı dahil 3. kililere devrinde osb den uygunluk görüsü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhüdler yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır."
Tapu kaydında 22.11.2019 tarih ve 40254 yev. sayı ile "3402 Sayılı Kanunun Ek 1 inci maddesi uygulamasına tabidir."
1. Satış Günü : 26/02/2020 günü 14:30 - 14:40 arası
2. Satış Günü : 26/03/2020 günü 14:30 - 14:40 arası
Satış Yeri : 6 Nolu İhale Masası - Adalet Sarayı Alt Zemin Kat ESKİŞEHİR
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Satış şartları :
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir.Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini,rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.
2- Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20'si oranında pey akçesi veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV, tapu alım harcı ile teslim masrafları alıcıya aittir. Tellâllık Harcı, tapu satım harcı ve taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)
3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.
4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.
5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.
6- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2018/9118 Esas sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur.10/01/2020

(İİK m.126)
(*) İlgililer tabirine irtifak hakkı sahipleri de dahildir.
* : Bu örnek, bu Yönetmelikten önceki uygulamada kullanılan Örnek 64'e karşılık gelmektedir.