Ev almanın tam vakti!

SON zamanlarda gayrimenkul sektörü ile ilgili birçok konu gündeme geliyor. Piyasada balon var mı? Satışlar nasıl? Kiralık tarafı mı hareketli, satılık tarafı mı? Yeni tedbirler piyasayı etkiler mi? Ekonomi yönetimi piyasayı canlandırmak için bir dizi önlem aldı. Biz de bu dönemde gayrimenkul piyasasıyla ilgili en iyi fikir verecek insanın sahadan birisi olması gerektiğini düşündük. Türkiye’de orta ve orta üst segmente danışmanlık hizmeti veren Coldwell Banker’in Türkiye Başkanı Dr. Gökhan Taş’ı bu sayfalara taşımamızın nedenlerinden biri bu. Taş’m piyasa ile ilgili değerlendirmeleri değerli, ancak hikayesi daha değerli. Birçok girişimciye cesaret verecek nitelikte. 

Para Gazetesi'nden İdrîz Çokal'ın haberine göre, dünyanın en büyük gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden ABD merkezli Coldvvell Banker’in Türkiye Başkanı Taş’m asıl mesleği doktorluk. Sıra dışı bir girişimcilik hikayesine sahip olan Taş babasının zoruyla eğitimini aldığı mesleğini hiç yapmamış. Bir emlak-çıdan yediği kazık sonrasında gayrimenkul danışmanlığına başlamış. Dr. Taş’m Ardahan’ın Çıldır ilçesine bağlı Tezeköy’de başlayan hikayesini dinleyelim...

Sıradışı bir hikayeniz var. Bu hikaye nerede başlıyor?

1974 yılında Ardahan’ın Çıldır ilçesine bağlı Tezeköy’de doğdum. 16 yaşında İstanbul’a geldim. Babamın tek ideali doktor olmakmış. O yüzden zorla birinci tercih olarak GATA Tıp’ı yazdırdı bana. İlk tercihimi kazandım. Doktorluk yapmak istemeyerek yapacağınız bir meslek değil. GATA’dan ayrıldığımda  Ankara  Otogarı’na gelmiştim. Nereye gideceğimi, ne yapmak istediğimi bilmiyordum. Kars’a gidip geldim ve Pepsi’de işe başladım. GATA’daki eğitimimi tamamlamadım. îki yıl Pepsi’de çalıştım ve 23 yaşında satış müfettişi oldum. Ama yöneticinin bir tutumu yüzünden istifa ettim. Sonra Komili Su’da işe başladım. Bir yıl da orada çalıştım. Af çıkınca Trakya Tıp’a geri döndüm. Tıp eğitimimi orada tamamladım. Ama doktorluk yapmak istemiyordum. Okulu tamamlayınca da önceki işlerimi yapmaya çalıştım ama arayış içindeydim. Edirne’de çalıştığım dönemde, Komili’de tüm satış ekibini işten çıkardılar. Şunu gördüm, mükemmel de olsan patron bir sabah seni işten çıkarabiliyor. Kaderin başkalarının elinde. Girişimciliğe adım atmak gerektiğini gördüm. Aqua Su’nun İstanbul kurumsal bayiliğini aldım. Pazara yeni giren bir markaydı. Ticarette bana göre en büyük hile dürüstlük. Bunu çok az kişi kullanıyor. Aqua ile işler istediğim gibi gitmeyince, Erikli’nin İstanbul Kurumsal Bayiliğini aldım. Dört yıl yürüttüm. Erikli Nestle’ye satıldı. Ben de şirketimi Nestle’ye sattım. Para kazanmayı başardım.

Gayrimenkul işi nereden çıktı?

Gayrimenkul işine hasbelkader girdim. Su işinden kazandığım parayla İstanbul Başakşehir’de dört daire aldım. Kısa sürede satıp daha büyüklerini aldım. Derken alıp çok kısa sürede daha karlı şekilde satabildiğimi gördüm. 2006 yılında 400 bin dolara bir villa aldım. Tapu devri esnasında o villanın 360 bin dolar olduğunu anladım. Emiakçı bana 40 bin dolar gibi bir kazık atmış. Ona kızarak gayrimenkul sektörüne girdim. 2006 Temmuz’da İkitelli Organize Sanayi Bölgesi’nde ilk gayrimenkul ofisimi açtım. 2013 Nisan’a kadar devam ettim. İlk bir yıl işi bırakmak istedim. Çünkü kurumsal olarak emlakçiliğin yürümeyeceğine karar vermiştim. Ancak 2013’te Coldwell Banker’m master franchising’ini aldım.

Bugün hangi noktadasınız?

Lüks konut ve ticari gayrimenkul danışmanlık markası Coldwell Banker 1906 yılında San Francisco’da kurulmuş. Bugün yüzde 100 halka açık bir şirket. Altı kıtada 52 ülkede faaliyet gösteriyor. 3 bin 500 ofiste 125 binin üzerinde gayrimenkul danışmanı var. Yılda ortalama 250 milyar dolarlık gayrimenkul satışına aracılık ediyor. Biz şu anda Türkiye’de 26 şehirdeyiz. Bu yılsonuna kadar 35 şehre çıkacağız. 135 ofisimizde 1440 gayrimenkul danışmanımızla yıllık 6 milyar TL’lik gayrimenkul satışına aracılık yaptık. 2017 iyi bir yıldı. Ofis sayısında yüzde 20, danışman sayısında yüzde 20, portföy sayısında yüzde 40 civarında artış sağladık. İşlem hacminde ise yüzde 45 artış elde ettik.

Bu yıla ve gelecek döneme ilişkin beklentileriniz nedir?

Bu yıl sonunda 200 ofise, 2 bin 500 gayrimenkul danışmanına ulaşmak istiyoruz. Satış hedefimiz ise 10 milyar TL. 2020 sonunda 300 ofis, 5 bin gayrimenkul danışmanı ve 20 milyar TL satış hacmine ulaşmak istiyoruz. Türkiye büyük bir ülke. Bizim hedefimiz bu büyük ülkeye göre küçük sayılır. Beş yılda önemli mesafe kaydettik. Coldwell Banker ödülü aldık. Bu ödül 112 yıllık tarihinde ilk kez ABD dışına gitti. En değerli ödül... Türkiye bu ödülü daha dört yıllıkken aldı. Türkiye’nin yıllık gayrimenkul satışı 120 milyar dolar. Bunun içinde 5 milyar dolar dediğinizde yüzde 5 pay anlamına gelir. Bulunduğumuz markanın ABD’deki payı yüzde 17. Biz de Türkiye’de payımızı artırmak istiyoruz. Büyümeye devam edeceğiz. 2018’de ofis ve danışman sayısında, işlem hacminde yüzde 50 büyüme öngörüyoruz.

Franchising şartlarınız neler?

Biz danışmanlarımızın üniversite mezunu olmasını tercih ediyoruz. Sektörden gelen birisiyse mali verilerinin, eğitim durumunun dışında itibarına bakıyoruz. Gayrimenkul danışmanlarımızın yüzde 87’i üniversite mezunu, yüzde 64’ü bir yabancı dil biliyor, yüzde 46’sı kadın. Üç bölge var. İstanbul, Ankara ve  İzmir  birinci bölge. 10 yıllık franchising veriyoruz. Birinci bölgede 32 bin dolar, ikinci bölgede 20 bin dolar, üçüncü bölgede 10 bin dolar bedeli var. Yüzde 6 yapmış oldukları cirodan royalty alıyoruz. Yüzde 3 de ulusal tanıtım fonumuz için alıyoruz. Yüzde 9 gibi bir royalty var. Ofislerimizi ortalama 25 kişilik olarak dizayn ediyoruz ama 15 de olabiliyor 45 de. 150 metrekarenin altında bir ofisimiz yok. 32 bin dolar dışındaki maliyeti göreceli. 20 bin dolarla 90 bin dolar arasında bir yatırım maliyeti oluyor. Birinci bölgede çok iyi bir ofis olsun isterseniz 90 bin dolara maliyeti olabilir.

Yatırım maliyetini kaç yılda karşılıyor?

Biz Mc Donald’s franchisi satmıyoruz. 1 milyon TL yatırım yapar 20 bin TL para kazanır. Bu nettir. Adam çok iyi olsa 22 olur, yetersiz olsa 18 olur. Bizde ise tamamen brokerin liderlik vasfına bağlı. Eğer liderlik vasfı olan biri ise yanma aldıklarını yönetebilirse başarılı olur. Bizde yılda 5 milyon TL kazanan var. Bu uç bir örnek. Ortalama olarak ofis yatırımını iki yılda amorti eder. Ortalaması bu. Bunu yaparsa başarısız değildir. Üç yıla çıkarsa başarısızdır.

Gayrimenkul piyasasında işler nasıl? Fiyatlar geriliyor mu?

2017’de 550 bin adet sıfır satış var. 2017 itibariyle iskanı alınmış, tapusu alınmamış satılmamış 410 bin konut var. Ruhsatı alınmış, İskam alınmamış yani yapımı devam eden de 1 milyon 600 bin konut var. Yani 2 milyonun üzerinde stok var. Önümüzdeki üç yılda satılması gereken bir konuttan bahsediyoruz. İnsanlarda sıfır almak-tansa sıfırın ikinci elini alma gibi eğilimler var. Genel olarak ikinci eli tercih ediyorlar. Sıfırda 1 + 1 daireyi 500 bin TL’ye alıyorsanız aynı semtte 10-15 yıllık 2+1’i aynı fiyata alabiliyorsunuz. Fiyatlarda gerileme yok. Olduğunu iddia edenlere aldırmayın. Fiyatlarda artma da yok. Altı ay evvel altıncı katını 800 bin TL’ye sattığınız bir yere şu anda 900 bin istiyorlar ama 800 bine veriliyor. Düşme yok, artış göreceli yok. Lokasyona göre de değişim gösteriyor. Arzın fazla olduğu Kartal, Beylikdüzü, Esenyurt gibi bölgelerde bu durum daha belirgin. Buralarda altı ay önce satılmış fiyatlardan satmak zor. Fiyatlar düşebiliyor. 400 bin TL’ye satılmış 1 + 1 375 bin TL’ye satılabiliyor. Ama Şişli, Kadıköy gibi oturmuş bölgelerde, arzın kısıtlı olduğu semtlerde artış var diyebiliriz.

İstanbul'un en değerli bölgeleri Bağdat caddesi. Etiler değer mi kaybetti?

Değer kaybetmedi de hesapsızca bir şey oldu. Türkiye enteresan bir ülke. Bu sene patates az ekilmiştir fiyatlar yükselmiştir. Seneye herkes patates ekmeye çalışır ve piyasayı düşürür. Bağdat Caddesi patates tarlasına döndü. îlk başta atıyorum 10 bin konut var. 10 bini de 20 yılın üzerinde yapılar. 20 bina yapılıyor. Rahat 1 milyon dolara 3+1 daireler satılıyor. Şimdi 10 bin binanın 5 binini yeniden yaptığınız zaman doların da 1.7 TL, 2.5 TL, 3.9 TL, 4.5 TL yolculuğunu düşünürsek, bırakın dolarlı rakamı TL’li rakamlar bile yüksek kalıyor. 1 milyon dolara bile satılmıyor şu anda. Kentsel dönüşümde yaşlı insanlar Çekmeköy, Kartal’a gittiler. Bağdat Caddesi’nin dışına çıkarken Cadde’deki bir daire fiyatına oralardan dört daire aldılar. Baktılar ki hayat Cadde’den ibaret değil. Bir kısmı geri dönmedi. Orada bir kayıp var. Arz ile ilgili artış var. Gerçekten çok daire yapıldı. Cadde şantiyeye döndü.

Müteahhidin 1 milyon dolara sattığı daireyi, 2.5 milyon TL’ye indirmesine rağmen satamadığı daireyi üç hafta önce 1 milyon 600 bin TL’ye sattık. Bu durum müteahhitlerin kazancını düşürdü. Müteahhitler ilk başladıklarında kendilerine kalan dairelerin yarısını sattıklarında maliyeti çıkarırdı, diğer yarısı da karı olurdu. Sonra bu yüzde 25’e düştü. Şu anda zarara döndüler.

Bu durumda devlet ne yapmalı?

Devletin net bir şekilde projelerin yarım kalmaması için müteahhitlere müteahhitlik belgesi vermesi gerekiyor. Sermaye rasyolarım ve altyapılarım kontrol etmeli. Mutlaka inşaat bitirme sigortası getirilmeli. Biz müşterilerimize sıfır daire alıyorlarsa bankaların kredi verdiği yerleri tercih etmelerini istiyoruz. 1 milyon 600 bin ruhsatı alınmış yapımı devam eden evler için bir risk var. Bunun önlemi şimdiden alınmalı. Vatandaş dişinden tırnağından artırıp buraların taksitlerini ödüyor. Devlet bu emeklerin iş bilmez insanlar tarafından çarçur edilmesine izin vermemeli. Bu artık raydan çıkmış tren gibi gidiyor. Iş bitirme sigortası ve müteahhitlik belgesi bir an önce düzenlenmeli. Devlet tarafından DASK gibi zorunlu hale getirilmeli.

Gayrimenkul piyasasında balon iddiaları var...

Bence balon yok. Türk bankacılık sektörü güçlü bir yapıya sahip.

ABD’de balonun tüm nedeni şuydu.

500 bin dolarlık bir daireye alanın gelirine bakmadan kredi verildi. Değer arttıkça da artan değer karşılığı gelir olmadan kredi verildi.

Bir dönem sonra bu krediler ödenemez hale geldi.

Türkiye’de siz 1 milyon dolarlık gayrimenkul aldığınızda 200 bin TL’lik kredi alıp 1 milyon dolarlık ev alsanız da 200 bin TL’yi ödeme gücünüze bakılır. Ödeme gücünüz yoksa kredi verilmez.

Bizim inşaatlara da banka kredisi zorunluluğu getirebiliriz. Banka belirli teminatlar almadan kredi vermiyor. Aşama kaydedilmeden de kendisinde toplanan parayı müteahhide ödemiyor.

Garantili hareket ediliyor. 100 dairenin 20’si satıldı. Banka müteahhide hak ediş şeklinde ödüyor.

“Ağaoğlu'nun 270 dairesinin tek yetkili satıcısıyız"

Müteahhitlerle bir araya gelmeye başladık. Bir müteahhitle geçtiğimiz aylarda akşam yemeği yedik.

Şu anda resmen ticaret yapmıyor, itibarımızı devam ettirme adına bir şeyler yapıyoruz. Maliyetler arttı, fiyatlar burada kaldı. Sıkışanlar çok aşağı fiyatlardan konut veriyor. Müteahhitler bize daire vermezlerdi.

Artık bizi emlakçı olarak görmüyorlar. Bizi başka bir yere koymuş dürümdalar. 12 yıldır sektördeyim. 4-5 yıl önce bile bir müteahhidin gayrimenkul danışmanlık şirketine gelmesi söz konusu değildi. Şimdi Türkiye'nin önemli müteahhitlerinin konutlarını biz satacağız. Ağaoğlu ile 270 dairelik bir sözleşme imzaladık. Bu dairelerin tek yetkili satıcısı biziz. Diğerleriyle de konuşuyoruz. 2016 Aralık'ta İzmirli bir müteahhitle konuşmuştuk. Daire fiyatlarına 800 bin TL istediler, biz 700 bin TL dedik. Kabul etmediler. Şu anda aynı firma ile 700 bin TL üzerinden anlaştık ve satıyoruz. Firma o gün kabul etseydi karda olurdu. Şu anda iki yıl öncesinin fiyatından satıyoruz.

Ev almanın tam vakti

Gayrimenkul sektörü son yıllarda rekor üstüne rekor kırıyor. 2017 1.4 milyon adetlik konut satışıyla tamamlandı. Bu hareketlilik yabancıların da radarında. Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre, bu yıl ilk yarıda yabancılara konut satışı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 23.1 artışla 11 bin 816 adede ulaştı. Yılın kalanında da bu ilginin devam etmesi durumunda, yabancıya konut satış rakamının 25 bini aşacağına ve bu alanda yeni bir rekor kıracağımıza inanıyorum. Öte yandan, bu rakamlar Türkiye'nin potansiyelini yansıtmıyor. Bugün dünyada OECD ülkeleri içinde en fazla konut satışını gerçekleştiren ülke olan ABD'de geçtiğimiz yıl 284 bin adet konut yabancıya satıldı. Bu konutlar sayesinde ABD, 153 milyar dolar kazandı. Yine aynı şekilde İspanya’da geçen yıl yabancılara satılan konut sayısı 50 bin adet civarında. Bu her dokuz konuttan birinin yabancıya satıldığı anlamına geliyor. İngiltere'de de bu oran çok benzer seviyelerde. Türkiye'de ise her 65 konuttan sadece birinin satışı yabancılara yapıldı. Elde ettiğimiz gelir ise 4.6 milyar dolar oldu.

"Stoku, tapu harcı ve KDV indirimi eritecek"

KDV, tapu harcı indirimleri konut sektörü açısından sevindirici. Türkiye istatistik Kurumu (TÜİK) verilerini baz aldığımızda, birinci el satış konut üretimi ve satışına göre Türkiye'de üç buçukyıllık konut stoku bulunuyor. 2013’te 840 bin daire için İskan alındı ancak 530 bin daire satıldı; aradaki fark 310 bin. Bu fark 2014’te 490 bin, 2015'te yaklaşık 300 bin, 2016'da yaklaşık 370 bin, 2017’de yaklaşık 670 bin oldu. Yani toplamda 2 milyon 130 binlik bir stoktan bahsediyoruz. Son beş yıl birinci el konut satış ortalamasına baktığımızda 590 bin adet/ yıl konut satıldığını görüyoruz. Bu da 1 Ocak 2018 itibariyle yeni inşaat ruhsatı verilmeyeceği varsayımı gerçekleşse dahi üç buçuk yıllık birinci el konut stokundan bahsediyoruz. Açıklanan teşvikler ile stokları öngörülenden daha hızlı erir.