Ev sahipleri için kira geliri beyanında faydalı istisnalar!

İşte Yavuz'un o yazısı:

Kira gelirini beyan ederken, istisnalardan faydalanmak için doğru yöntemi tercih edin

Bu sene mart ayını neredeyse tüm mükellefleri ilgilendirdiği için 6111 sayılı af kanununa ayırdım.

Ancak bu ay Gelir Vergisi mükelleflerinin bir önceki yıl elde ettikleri gelirle ilgili beyanname verdikleri ve ilk taksitini ödedikleri ay. Bu yüzden özellikle kira geliri elde edenlerin, beyanlarını yaparken nelere dikkat etmesi gerektiğine dikkat çekmek faydalı olur kanaatindeyim.

Öncelikle sadece kira geliri elde eden mükelleflerin 2010 yılı içerisinde elde ettiği geliri bu hafta sonuna kadar beyan etmesi gerektiğini hatırlatayım. 2011 yılı içerisinde kiraya verilen konutlardan elde edilen gelirin beyanı bir sonraki yıl verilecek. Öteden beri vergi mevzuatında kira gelirini kendiliğinden beyan edenlere önemli teşvikler uygulanıyordu. O zamanlar kira gelirleri vergi dairesi tarafından tam kavranamıyor, takip edilemiyordu. Gerek devlet dairelerinde teknolojinin kullanımıyla bilgi paylaşımının daha yoğun yapılması gerekse kira ödemelerinin banka ve benzeri kurumlardan yapılmasıyla ilgili getirilen mecburiyet, kira gelirlerinin saklanmasını güçleştirdi. İnsanlar elde ettikleri geliri beyan edip iki taksitte ödemeyi ve daha sonra cezalı tarhiyatla muhatap olmaktan kurtulmayı tercih ediyor. Aslında bence de mantıklı tercih bu olmalı. Üstelik ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile beyan etmiyorsa mükellefler kira gelirlerinin 2 bin 600 lirasını vergiden istisna tutarak matrahtan indirme şansına sahip. Üzerinden vergi hesaplanacak matrahı hesaplarken gelirlerinden, yapabilecekleri gider ve indirim imkanı da cabası. 2 bin 600 liralık istisna tutarı konut başına değil kişi başına dikkate alınmalı. Mesela bir konutun iki ortağı sahipse elde edilen gelir ikiye bölüştürüleceğinden her bir gelir sahibi bu istisna tutarını kendi gelirinden düşebilir. Birden fazla konutunu kiraya veren bir vatandaş bu istisna tutarından sadece bir kere faydalanabiliyor.

GERçEK GİDER Mİ, GÖTÜRÜ MÜ

Yıl içerisinde kira geliri olarak elde edilen iradın tümü vergi matrahı olarak dikkate alınmıyor. Vergiler safi iratlar üzerinden hesaplandığı için toplam gelirden gider ve masrafların düşülmesi gerekiyor. Gayrimenkul sahipleri de bu geliri elde etmek için bazı masraflar yapmak zorunda oldukları için bu masrafların kira gelirinden düşülmesi mümkün. Kira gelirlerinden indirilecek giderlerle ilgili olarak gerçek gider yöntemi veya götürü gider yöntemi tercih edilebilir. Gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için ortak yapılıyor. Yani kiraya verilen gayrimenkullerin bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemiyor. Bu yüzden duruma göre doğru gider yöntemi seçmek daha az vergi ödemeyi, bazen de hiç vergi ödememeyi sağlayabiliyor. Gelir sahipleri kiraya verdikleri gayrimenkulü 5 yıl içinde almış ise, kendileri de ayrıca kirada oturuyorsa, bu gayrimenkul için kredi faizi ödüyor ve bakım, onarım harcamaları yapıyorsa gerçek gider yöntemini tercih etmelerinde fayda var. Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, idare, sigorta giderleri, borçların faizleri, onarım bakım giderleri, amortismanlar, mal için ödenen kiralar veya sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli, kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar brüt kira tutarından indiriliyor. Gerçek gider yöntemi tercih edilecek olursa bu harcamalara ilişkin belgelerin alınması ve 5 yıl boyunca saklanıp muhafaza edilmesi gerekiyor. Harcamalara ilişkin belgelerin beyanname ekinde verilmesine gerek yok.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın yüzde 25'i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Ayrıca kira geliri elde eden gayrimenkul sermaye iradı sahibi mükellefler, kendilerine, eşlerine ve küçük çocuklarına ilişkin şahıs ve bireysel emeklilik sigorta primleri, eğitim ve sağlık harcamaları, okul, yurt ve sağlık tesisleri için yapılan bağış ve yardımlar ile bağış ve yardımların tamamını veya belli bir tutarını verdikleri beyanname üzerinde safi iratlarından indirim konusu yapabilir.

İşyeri kira gelirleri nasıl hesaplanır

Sahip olduğu gayrimenkulü kiraya verenlere 2 bin 600 liralık istisna tanınmış. Ancak gayrimenkul işyeri olarak kiraya verilmişse bu istisnadan faydalanılamaz. Bu durumda işyerini kiralayan kişinin ödediği kiradan vergi kesintisi yapıp vergi dairesine ödeme yapması söz konusu olacak. Basit usul mükellefler ile vergiden muaf esnaf veya yabancı kiracı dışında neredeyse tüm mükelleflerin kiradan stopaj yapması gerekiyor. Bu durumda gayrimenkul sahibinin belli sınırı aşan geliri için beyanname vermesi gerekecek. Bu sınır 2010 yılı gelirleri için 22 bin lira olarak belirlenmiş. Diğer bir ifadeyle 2010 yılı içerisinde tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira geliri 22 bin liranın altında olanların başkaca beyana tabi geliri yoksa beyanname vermelerine gerek bulunmuyor. Kira gelirleri toplamı 22 bin lirayı aşıyorsa beyanname verilmesi gerekecek ama 96 bin liranın altında gelir elde edenler bu beyanname sebebiyle ek bir vergi ödemeyecek. Hatta tevkif edilen vergilerin vergi dairesine yatırılmış olması şartıyla iade bile almaları söz konusu olacak. Kiracının tevkif ettiği vergiyi ödememesi, işyeri sahibini sorumluluk altına sokmaz.

İşyeri kiralamalarında genel olarak net kira üzerinden anlaşma yapılıyor. Ancak işyeri olarak kiralanan yerlerde verilen kira tevkifata tbi tutulmalı. Mükelleflerin işyeri kira gelirleri brüt kira geliri üzerinden dikkate alınıyor. Tevkifat brüt kira üzerinden yapılıyor ve geriye kalan net kira mal sahibine ödeniyor. Brüt kira, net kiranın 0,8'e bölünmesi ile bulunuyor. Mesela aylık net 2 bin liraya kiraya verilen dükknın vergi kesintisi brüt kira tutarı üstünden yapılacağından, brüt kira; 2.000/0.8 = 2.500 TL olarak hesaplanır. Buna göre işyeri kiracısı mükellef 2 bin 500 lira üstünden her ay yüzde 20 oranında 500 lira vergi kesecek ve vergi dairesine yatıracak, kalan 2 bin lirayı da dükkn sahibine ödeyecektir. Dükkn sahibinin kira geliri aylık 2 bin 500 lira olarak dikkate alınacak, 2010 yılında 22 bin lirayı aşan bir gelir elde edilmesi halinde bu gelir kira geliri olarak vergi dairesine beyan edilecek. Dükknın 2010 yılı içerisinde 9 ay veya daha fazla bir süre kiraya verilmiş olması halinde dükkn sahibi beyan sınırını aşan bir gelir elde etmiş olacağı için beyanname vermek zorunda olacak. Toplam kira gelirinin tespitinde işyeri ve konut kira gelirleri birlikte dikkate alınmalı.

ZAMAN / Ahmet Yavuz