EVA Gayrimenkul Değerleme ve Akademetre: AVM sayısı değil, doğru proje ve planlama önemli!

EVA Gayrimenkul Değerleme ve Akademetre'nin Türkiye genelinde gerçekleştirdiği AVM araştırması, 2014-2016 projeksiyonuyla yaşanan gelişmeleri masaya yatırıyor

AVM sayısı değil, doğru proje ve planlama önemli

Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. ile Türkiye'nin en büyük araştırma şirketlerinden Akademetre Araştırma & Stratejik Planlama işbirliğiyle Türkiye genelinde gerçekleştirilen AVM araştırması çarpıcı sonuçları ortaya koyuyor. "Türkiye AVM Potansiyel Analizi 2014-2016" başlıklı araştırma, kronolojik olarak AVM sektörünün kuruluşundan bugüne sayısal ve alan büyüklüğü olarak nasıl bir gelişme izlediği, Türkiye'de AVM enflasyonu olup olmadığı, İstanbul'da yaşanan gelişmeleri, rekabetin hangi aşamada olduğu ve hangi şehirlerde yoğunlaştığı, AVM özelliğini yitiren alanları, yatırım için uygun bölgeleri, 2014-2016 döneminde AVM doygunluğu yaşayacak şehirleri, gelişen yeni trendleri ve merak edilen benzeri tüm soruların yanıtlarını finans çevreleri, emlakçı ve perakendeciler için açığa çıkarıyor. 

2014-2016 için en sağlıklı veriler

Üç senelik perspektif göz önüne alınarak Türkiye genelinde yapılan AVM araştırması, bilimsel metodolojiyle saha çalışması ve AVM'lerden bire bir elde edilen bilgilerle oluşturulmuş bulunuyor. EVA Gayrimenkul ve Akademetre'nin 200 sayfayı bulan dev araştırması, yaşayan varlıklar olan AVM'lerin gelişimleri, renove edilmeleri, büyüme ve küçülmeleri gibi çok sayıda parametreyi bir araya getirerek bütünlüklü bir analize ulaşıyor.     

Araştırma aynı zamanda proje ve inşaat halinde olan AVM'leri de analiz kapsamına dahil ediyor. Araştırma ekipleri kurarak AVM'leri tek tek, ardından bölgeler ve kentler düzeyinde mercek altına alan araştırma, spekülatif yaklaşımlara yer vermeyerek doğrudan veriler üzerinden yapılan değerlendirmeleri rakamsal boyutta ortaya koyuyor. Bununla birlikte araştırma, AVM'leri Uluslararası Alışverişleri Merkezleri Derneği ICSC'nin kabul ettiği kriterlere göre 5.000 m2' üstünde kiralanabilir alanı olan, en az 15 bağımsız bölümü bulunan, tek elden ve ortak yönetim anlayışı ile yönetilen ve sinerji yaratan organize alışveriş alanları olarak dikkate alıyor ve sektörde faaliyet gösteren AVM'lerin tamamını yerinde inceleyerek bir ilki gerçekleştiriyor.

AVM sektörü cirosal büyümesini sürdürüyor

Araştırmaya göre 2009 yılında 20.6 milyar TL olan Türkiye AVM sektörü cirosunun, 2014 yılında 73 milyar TL, 2016 yılında ise 95 milyar TL'ye ulaşacağı kaydediliyor. Buna bağlı olarak 2014 yılında organize perakendeciliğin %11.8, 2015 yılında %15.1, 2016 yılında ise %13.2 oranında büyüme kaydedeceği belirtiliyor. 

Diğer yandan, araştırmanın bulgularına göre önemli bir gelişmenin yeni nesil AVM modellerinde yaşandığı görülüyor. Bu alanda cadde AVM'leri, AVM bit pazarları, açıkhava AVM'leri, tematik AVM'ler, karma kullanım ve ihtisas çarşıları öne çıkmaya başlarken, AVM sayısının artışı ve rekabetin zorlaşmasına paralel olarak geliştiricilerin farklı arayışlara gittiği belirleniyor. Buna bağlı olarak, tematik yöne destek veren ihtisas çarşıları, bit pazarına dönüşen ancak AVM fonksiyonunu yitirmeyen oluşumlar, mimaride farklılık ve sosyal aktivitelerde çeşitlilik yaratan temalı AVM'ler, cadde anayışına yakın AVM modelleri ve karma kullanımlı AVM'ler öne çıkmaya başlıyor.  

Sayısal ivme hız kesmiyor

Kronolojik açıdan değerlendirmede 1995 yılında 12, 2006 yılında 117, 2014 Mart ayında 328 olan AVM sayısınının 2014 sonunda 328, 2015'te 432, 2016'da ise 449'a ulaşacağı belirtiliyor. 

1995-2006 yılları arasında 100'ün üzerinde AVM hizmete girerken, bu tarihten sonraki dönemde AVM projesi tasarlama, yer seçimi, finanse etme, geliştirme, imar planı yapma, işletme ve kiralama bilgisinin gelişmesine koşut olarak AVM sayısının ivme kazandığı görülüyor. Sektör bu tarihten itibaren mevcut bilgileri dünyaya ihraç edecek boyuta da ulaşıyor, ancak açılan AVM sayısının gerçekte daha fazla olduğu, yıllar içinde bazı AVM'lerin fonksiyonunu yitirdiği ya da fonksiyon değiştirdiği için AVM niteliğini kaybettiği de belirtiliyor.   

Kiralanabilir alanlar katlanarak büyüyor

EVA Gayrimenkul ve Akademetre'nin AVM araştırmasına göre 2006 yılında Türkiye genelinde kiralanabilir AVM alanı 3.093.046 m2 iken, oran 2010 yılında 6.533.481 m2, 2014 Mart ayında 9.365.643 m2, 2014 sonu itibariyle 11.235.953 m2, 2015'te 12.843.015 m2, 2016 yılında ise 13.581.276 m2'ye yükseliyor. 

Rapor, önümüzdeki üç yıl içinde ciddi bir artışı öngördüğü gibi 2013 yılında açılacağı ilan edilen 24 AVM'nin hizmete girmediğine de kaydediyor. Öte yandan, mevcut AVM'lerin bazılarının renovasyona girmesi, bazılarının sistem dışına çıkması, sistemden çıkan bazı AVM'lerin ise yeniden sisteme dahil olması da araştırmanın ortaya çıkardığı bulgular arasında yer alıyor. 

AVM sektöründe başı İstanbul çekiyor

Kiralanabilir alan itibariyle üç büyük şehir öne çıkarken, genel rakamsal boyutta İstanbul başı çekiyor. 2014 yılı AVM kiralanabilir alan dağılımında İstanbul %40,  Ankara  %14,  İzmir  %5 ve diğer şehirler %41 paya sahip bulunuyor. Üç büyük şehir toplam kiralanabilir alanın %59'una sahip bulunuyor ve veriler itibariyle 2015 ve 2016 yılında ciddi bir değişim gözlenmiyor.

Araştırma İstanbul'un AVM sektöründe başlı başına ayrı bir kategori olduğunu ortaya koyuyor. Sayısal olarak AVM'lerin %32'sine, kiralanabilir alan olarak ise %40'ına sahip olan İstanbul'da 2013 yılı sonu itibariyle 78'i Avrupa yakasında, 25'i Anadolu yakasında olmak üzere 103 AVM yer alıyor. Toplam 3.659.085 m2 alanın 804.303 m2'si Anadolu yakasında, 2.854.782 m2'si Avrupa yakasında yer alırken, 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan Anadolu yakasında 161, Avrupa yakasında 312, ortalamada ise 258 olarak belirleniyor.

İstanbul'da halen AVM'ye ihtiyaç olduğunu belirten uzmanlar, yeni geliştirmelerde ilçe bazında arz ve talep dengesinin birbiriyle örtüşüp örtüşmediğinin iyi analiz edilmesi gerektiğinin altını çiziyorlar. 2014 Mart ayı itibariyle İstanbul'da AVM sayısının 105, kiralanabilir alanın 3.777.724 m2, ortalama büyüklüğün 35.978 m2 olduğunu raporda ifade eden uzmanlar; 2014, 2015 ve 2016 yıllarında AVM sayısının sırasıyla 133, 150 ve 157 şeklinde gerçekleşeceğini, kiralananabilir alanın 4.764.536 m2, 5.445.549 m2 ve 5.834.920 m2 yükselişini göstereceğini, ortalama AVM büyüklüğünün ise 35.000 m2 düzeylerinden 37.000 m2 seviyesine çıkacağını kaydediyorlar.

Fonksiyonunu yitiren AVM'ler

Araştırmanın metodolojisine göre kiralanabilir bağımsız birimlerde %50'den fazla boşluk oranı ya da yapının AVM fonksiyonu dışında kullanılmaya başlanması veya kapanması 'fonksiyonunu yitirme' olarak tanımlanıyor. Buna göre 2011 ve önceki yıllarda İstanbul'da 264.202 m2, 2012 yılında 194.158 m2, 2013 yılında 14.588 m2, toplamda 472.948 m2; Ankara'da 2011 ve önceki yıllarda 48.178 m2, 2012 yılında 28.814 m2, 2013 yılında 9.000 m2, toplamda 85.992 m2; diğer şehirlerde 2011 ve önceki yıllarda 344.643 m2, 2012 yılında 364.772 m2, 2013 yılında 113.230 m2, toplamda 822.645 m2 kayıp yaşandığı kaydediliyor. 

Kayıpların daha çok Anadolu şehirlerinde olduğu görülüyor, ancak Anadolu'da AVM geliştirmenin geç başlaması nedeniyle kayıplar da geçtiğimiz yıllarda yaşanmaya başlıyor. Bununla birlikte, kayıpların %60'ı aşkın bölümünün 20.000 m2'nin altındaki AVM'lerde görüldüğü dikkat çekici bir olgu olarak öne çıkıyor.

Sisteme yeniden dönen AVM'ler

Fonksiyonunu yitiren AVM'lerden bazıları ise sisteme yeniden dönmeyi başarıyor. 2011'den 2012'ye geçerken toplam alandan %4.3, 2012'den 2013'e geçerken de %4.2 kayıp görülürken, toplam üretilen alan itibariyle 2011'den 2012'ye geçerken %1.2, 2012'den 2013'e geçerken de %0.5'i sisteme geri dönüyor. Buna göre 2012 yılında 92.028 m2, 2013 yılında 42.801 m2 ile toplamda 134.829 m2 alan sisteme yeniden kazandırılmış bulunuyor. Son bir yılın kaybı ise %1.2 düzeyinde kalıyor.  

Genel değerlendirmeyle bugüne değin Türkiye AVM sektörünün toplam kiralanabilir alan üretimi ve geri dönen alanlar dışında fonksiyonunu yitirmiş alanların yüzdesine bakıldığında ise yaklaşık 10 milyon m2'lik kiralanabilir alanın %7'sinin kaybedilmiş olduğu görülüyor. EVA Gayrimenkul ve Akademetre uzmanları, söz konusu kaybın ciddi bir boyut sergilemediğini belirtiyorlar. Sektör büyüdükçe bu düzeyde kayıplar normal karşılanıyor.   

AVM'ler Türkiye'de hızla yaygınlaşıyor

Araştırma sonuçlarına göre Türkiye genelinde AVM penetrasyonu şehirler itibariyle 2013 yılında 56 iken, 2014'te 58'e yükselmiş bulunuyor. Söz konusu oran 2015'te 59, 2016'da 60'a yükselecekken, 21 şehirde planlanan AVM bulunmuyor. 

Büyüklüklerine göre AVM sayısı ve kiralanabilir alan dağılımı kriterine bakıldığında ise 2013 sonu itibariyle 5.000-10.000 m2 alana sahip AVM sayısının 71, 10.001-20.000 m2 alana sahip AVM sayısının 93, 20.001-40.000 m2 alana sahip AVM sayısının 90, 40.001-80.000 m2 alana sahip AVM sayısının 59 ve 80.000 m2 üstü alana sahip AVM sayısının 13 olduğu görülüyor. Buna göre 326 AVM'nin 72'si toplam alanın %50'sine sahip bulunuyor. Bir başka deyişle, sayısal olarak toplam oranın %22'si toplam kiralanabilir alanın yarısını bünyesinde barındırıyor.

Yerli yatırımcılar en büyük oyuncu

 AVM yatırımlarında yerli ve yabancı yatırımcıların dağılımına bakıldığında ise yerli yatırımcının %66, yabancı yatırımcının %27, yerli ve yabancı yatırımcı ortaklığının %7 olduğu ortaya çıkıyor. Buna göre yabancı yatırımcı Türkiye AVM sektörünün üçte birinde etkin rol oynarken, cirosal bazda hangi büyüklükte yer aldığı görülemiyor.

Toplam 9.365.643 m2 kiralanabilir alanın 6.199.562 m2'sinde yerli yatırımcı, 2.552.986 m2'sinde yabancı yatırımcı, 613.095 m2'sinde ise yerli ve yabancı yatırımcı ortaklığı rol oynuyor.

Ziyaretçi artıyor, m2'ye düşen ziyaretçi düşüyor

Araştırmanın AVM ziyaretçi sayısı bulguları da ilginç bir sonucu gözler önüne seriyor. 2010 yılında tüm AVM'lerin aylık ortalama ziyaretçi sayısı 137.586.497 ve m2'ye düşen ziyaretçi sayısı 22.1 iken; oran 2013 yılında aylık 182.905.393 ziyaretçiye yükseliyor, m2 başına düşen ziyaretçi ise 19.5'e düşüyor. 

EVA Gayrimenkul ve Akademetre'nin araştırmasına göre aylık ziyaretçi sayılarının 2014'te 210.035.921, 2015'te 229.337.723, 2016'da 231.164.187'ye yükselmesi öngörülürken, m2'ye düşen ziyaretçi sayısının 2014'te 18.7, 2015'te 17.9, 2016'da ise 17.0'a düşmesi bekleniyor.

Şehirler bazında AVM ihtiyacı belirlendi

Şehirler bazında geniş kapsamlı bir değerlendirmeye de yer verilen raporda, portföyü olan geliştiricilerle temasa geçilerek 2016'ya kadar olan projeler hakkında bilgi alınmış bulunuyor. Buna göre halihazırda faaliyette bulunan, inşa edilen ve proje halinde olan AVM'ler belirlenerek, nüfusların büyüme-küçülme modelleri, nüfusun %15'ini bulan kır bölgelerinden AVM'lere ulaşma oranı, alışverişe ayrılan pay, il bazında perakende harcamaları gibi birçok kriter göz önüne alınarak şehirler bazında AVM projeksiyonu da belirleniyor.

Buna göre 2014, 2015 ve 2016 yıllarında sırasıyla 64, 42 ve 17 AVM açılması bekleniyor. Sektörün mevcut büyüklüğü 9.3 milyon olarak düşünüldüğünde, 2016 yılında 13.4 milyon m2'ye ulaşacağı ve %46 oranında büyüyeceği görülüyor. Belirlenen oranlara göre Anadolu'ya ciddi bir yayılma olduğu, ancak Anadolu'nun bu kadar AVM'ye ihtiyacı olup olmadığı, projelerin doğru yerlerde geliştirilip geliştirilmediği sorunu raporda önem kazanıyor. EVA Gayrimenkul ve Akademetre uzmanları, ihtiyaç duyulan AVM alanlarının tümünün geliştirilmesi durumunda bile doğru lokasyonda geliştirilmediği takdirde ihtiyacın kapanmayacağı uyarısında bulunuyorlar.

2014-2016 aralığında iller bazında belirlenen kiralanabilir AVM alanı bakımından Çanakkale, Edirne, Isparta, Ordu ve Zonguldak'ın en yüksek potansiyele sahip olan, Aydın, Eskişehir, Konya, Mersin ve Yalova'nın ise en düşük potansiyele sahip şehirler olduğu hesaplanıyor.

AVM'ye doyan şehirler

Araştırmaya göre Ankara, Trabzon, Kayseri ve Malatya 2014 yılı itibariyle AVM doygunluğu yaşayan şehirler arasında yer alıyor. 2016 yılında da bu şehirler AVM doygunluğu yaşarken, listeye İzmir ve Kocaeli'de ekleniyor. Ancak Mersin, Zonguldak ve Rize bu yıl olduğu gibi 2016 yılında da AVM'lere ihtiyaç duyacak şehirler arasında yer alacak. 

Bununla birlikte EVA Gayrimenkul ve Akademetre uzmanları, organize olmayan perakende verilerinin sağlıkı bir şekilde araştırmaya entegre edilmesinin mümkün olmaması nedeniyle cadde perakendeciliğinin alışveriş hacmini analiz dışı tuttuklarını belirtiyorlar. Halihazırda 18 şehirde 20.000 m2 üzerinde AVM ihtiyacı olduğunu saptayan uzmanlar, 9 ilde ise 40.000 m2 üzerinde AVM ihtiyacı olduğuna dikkat çekiyorlar.

Projelerin doğru planlanması gerekiyor

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. ve Akademetre Araştırma & Stratejik Planlama işbirliğiyle gerçekleştirilen "Türkiye AVM Potansiyel Analizi 2014-2016" araştırmasının sonuç bölümünde, elde edilen bulgu ve analizlerin ışığında yol gösterici sonuçlar sıralanıyor.

Sonuçlar bölümünde plansız proje geliştirmenin olumsuz sonuçlarının ölçülebildiği belirtilerek, gelecekte de fonksiyonunu yitiren AVM'lerin olacağı, ancak kayıpların geri dönüşünün de mümkün olduğu bilgisine yer veriliyor. Fonksiyonunu yitiren AVM'lerin genellikle doğru analiz edilmeyen yatırımlar olduğunu ifade eden uzmanlar, bununla birlikte ortalama AVM büyüklüğünün artış trendi içinde olduğunu kaydediyorlar. Önem gösteren gelişmelerden birinin de yeni nesil AVM'ler olduğunu belirten uzmanlar, söz konusu AVM'lerin yeni yaşam alanlarıyla birlikte planlandığını rapor ediyorlar. Bununla birlikte, mesafelerin de önem taşıdığını ifade eden uzmanlar, tercihlerde mesafenin ciddi bir belirleyen olduğuna dikkat çekiyorlar. 

Sürdürülebilirliğin ve rekabetin, AVM sektörünün ulaştığı düzey itibariyle daha zorlaştığını belirten uzmanlar; kimliği olan, doğru konsept ve bileşenle öne çıkan AVM projelerinin başarılı olduğunun altını çiziyorlar. EVA Gayrimenkul ve Akademetre uzmanları, yükselen bir trend olan tematik AVM'ler, ihtisas çarşıları ve karma kullanımlı AVM'lerde "en"ler ve "ilk"ler döneminin başladığına da dikkat çekerek "En büyük performans merkezi", "En büyük eğlence merkezi", "İlk çocuk şehri" gibi yaklaşımların rekabet yoğun ortamda proje aşamasından başlayarak hayata geçirildiğine vurgu yapıyorlar.    

Raporda öne çıkan bir bulgu olarak çok sayıda AVM yapılması yerine doğru lokasyonda AVM yapılmasının verimlilik ve karlılık açısından uygun olduğuna işaret eden uzmanlar, ihtiyaçların planlanan arz ile eşleşmesi gerektiğini, aksi takdirde doymuş gibi görünen pazarlarının aslında doymamış olacağının da altını çiziyorlar. 

"Türkiye AVM Potansiyel Analizi 2014-2016" araştırmasının detaylı raporu için:

www.evagyd.com , www.akademetre.com

EVA Gayrimenkul Değerlendirme Danışmanlık Hakkında: 

EVA, Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Lisanslı Değerleme Şirketleri listesindedir ve  bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi de bulunmaktadır. EVA Değerleme, sektöründe çok itibarlı bir kuruluş olan; İngiltere orijinli Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) tarafından Türkiye’nin ilk “Regulated by RICS” statüsüne getirilmiş  kurumudur. EVA, özel sektör ve kamu kurumları için; her Türlü Gayrimenkulün ve Gayrimenkule Dayalı Hak ve Faydaların Değerleme çalışmaların, Gayrimenkul Sektörü Pazar ve Sektör Analiz Raporları,Gayrimenkul Projeleri  Finansal  Fizibilite ve Yapılabilirlik Analizleri Çalışmaları hazırlamakta, Lokasyon Analizleri , En İyi ve En Verimli Kullanım Etüdü Çalışmaları hizmetleri sunmaktadır. Şirket 2011 senesinde İngiltere’nin en önemli yayın kurumlarından bir olan Euromoney tarafından  Türkiye’nin en iyi değerleme şirketi, 2013 yılında ise en iyi Değerleme ve en iyi Danışmanlık şirketi seçilmiştir. Avurpa’nın prestij ödülü 2013 European Property Awards tarafından Avrupa’nın ve Türkiye’nin en iyi danışman ödülüne layık görülmüştür. Şirketin gayrimenkul sektörü ile ilgili düzenli çıkarttığı birçok araştırma analiz ve yayınları, sektör raporları bulunmaktadır. 

Akademetre Hakkında:

Hizmet kalitesini entelektüel sermayesine ve teknolojik altyapısına dayandıran, Türkiye’nin yerli sermaye ile kurulu en büyük araştırma şirketidir. Akademetre, bilginin daha etkin ve yetkin kullanımına olanak tanıyarak, yaratıcı ve sonuç odaklı araştırma yöntemleri geliştirmek amacıyla 2000 yılında faaliyete başladı.  Sektörde yer alan ulusal ve uluslararası kurumların ve mesleki derneklerin belirlediği standartları uygulayan Türkiye’de GAB 02 (Güvenilir Araştırma Belgesi 02) sahibi ilk Araştırma Şirketlerinden birisidir. Türkiye Pazarlama ve Kamuoyu Araştırmacıları Derneğine “Onur Sözleşmesi” ile tüzel üyedir ve araştırmalarını ISO 20252/2012 ve ISO 27001 Kalite Yönetim Sistemi Standartlarında gerçekleştirmektedir.