Fikirtepe'nin yatırım potansiyeli ve geleceği ne durumda?

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kurumsal Değerleme ve Özel projeler Departmanı Müdürü Ozan Kolcuoğlu Fikirtepe'nin yatırım potansiyeli ve geleceği ile ilgili değerlendirme yaptı. İşte o değerlendirme;

İstanbul, 1980’li yıllar ile birlikte hızlı bir gelişme ve büyüme sürecine girmiştir. 1975 yılında İstanbul nüfusu, 3.904.588 iken; 2013 yılı adrese dayalı nüfus kayıtlarına göre il nüfusu 14.160.467 olmuştur. Nüfusta yaşanan artışa paralel olarak, gayrimenkul sektörü giderek uluslararası normlarda bir gayrimenkul anlayışı benimsemiş, konut ile birlikte diğer alt gruplarda da gelişme yaşanmıştır. Konut sektörünün önceliğini koruduğu pazarda perakende ve alışveriş merkezleri, ofis, sanayi, lojistik alanları ve oteller ile ilgili de önemli gelişmeler yaşanmıştır.

Fikirtepe Mahallesi Kadıköy’ün merkezi’nde konumlu olması, Kadıköy’ün önemli ana arterlerinin kesiştiği bir konumda yer alması sebebi ile lokasyon olarak stratejik önem taşıyan bir bölgedir. Bağdat Caddesi’ne, Fahrettin Kerim Gökay Caddesi’ne, D-100 Karayolu ve TEM bağlantı yollarına oldukça yakın konumlanmış olan bölge aynı zamanda toplu taşıma ile erişilebilirliğin yüksek olduğu bir lokasyona sahiptir. Fikirtepe Metrobüs İstasyonu ile bölgeden Avcılar’a direk ulaşım imkanı bulunmaktadır. 

Merkezi konumuna rağmen düzensiz yapılaşmanın hakim olduğu barıdıran bölgede 2011 yılı sonunda onaylanan yeni 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ile kentsel dönüşümün yolu açılmış, kentsel dönüşüm bölgesi ilan edilmemesine rağmen yeni imar planı ile bölgede kentsel dönüşüm teşvik edilmiştir.  Yeni imar planının, yapı adası bazında yapılaşmalara %100 ilave KAKS kullanma hakkı vermesi ile bir çok inşaat firması bölge halkıyla kat karşılığı anlaşma yoluna giderek yapı adası oluşturacak şekilde parsel toplamaya başlamıştır. 

Ancak sonrasında 31 Mayıs 2013 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan ‘Kadıköy İlçesi Sınırları İçerisinde Bulunan Bazı Alanların Riskli Alan Olarak Belirlenmesi Hakkkında Karar’ ile birlikte özellikle Fikirtepe için yeni bir sayfanın açıldığını söylemek mümkündür.

Fikirtepe’de belirtilen tarihe kadarki süreçte 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında değerlendirilmeyen bölgede çeşitli müteahhit firmaların firma bazında yaptıkları sözleşmelerle mal sahipleri ile anlaşma süreci devam etmekte idi. Bölgedeki bu dönüşüm süreci 6306 Sayılı Yasa kapsamında değil, Belediye tarafından verilen imar hakkı artışı ile teşvik edilen bir dönüşüm süreci olarak yönetilmeye çalışıyordu. Bu imar hakkı artışı ve bölgenin konumu nedeni ile süreç içinde müteahhit ve arsa sahipleri arasındaki anlaşmalarda kat karşılığı paylaşım oranlarının giderek arttığı bir trend izlenmişti. Bu süreçte müteahhit tarafındaki en büyük sıkıntılardan biri de tüm arsa sahipleri ile sözleşme yapma süreci olmuştur. Bu noktada yaşanan sıkıntılar ile birlikte bazı müteahhitler yıkımlara başlama aşamasına gelirken, bazıları ruhsat alma sürecini dahi tamamlamışlar ve projeye başlamışlardır. Bölgenin 6306 sayılı yasa kapsamına alınmasıyla, yasanın getirdiği özellikle 2/3 kuralı gibi hak sahiplerinde belli bir çoğunluğa ulaşmanın yeterli olması ve KDV avantajı gibi unsurlar bölge için yeni bir avantaj oluşturmaktadır. 

Bölgedeki arsa sahipleri ile kat karşılığı anlaşan inşaat firmaları, arsa sahiplerine arsa m2’lerine göre inşa edilecek yeni projede daire verecek, ayrıca proje bitene kadar kira ödemelerini ve taşınma masraflarını karşılayacaklardır.  Arsa sahipleri ile müteahhit firmalar arasında  gerçekleşen kat karşılığı oranın %55 seviyelerinde olduğu Mandıra Caddesi üzerideki yapı adalarında bu oranın daha üst  seviyelere çıkabildiği öğrenilmiştir. Bölgede faaliyette bulunan inşaat firmalarından başlıcaları; Teknik Yapı, Usta İnşaat, Emay İnşaat (Kent Plus), Selimoğlu İnşaat, Baysaş İnşaat, Birleşim & Yazıcı Group, Vartaş Yapı, Sefa & Koyuncu İnşaat, Anka Yapı ve Taş Yapı’dır. 

Genel olarak Fikirtepe’de yer alan bütün proje alanlarına bakıldığında aylık kira ödemesi olan mahrumiyet bedelinin 700-900 TL/ay seviyelerinde, bir kereye mahsus taşınma masrafı ödemelerinin ise ortalama 1.000 TL seviyelerinde olduğu görülmüştür.

Bölgede ilk ruhsat alan proje Teknik Yapı tarafından geliştirilen Concord İstanbul projesi olup ilk fazın (yaklaşık 622 konut) %75’inin satıldığı bilgisi edinilmiştir. 2016 Eylül ayında teslim edilmesi planlanan projede, 1+1 daire tipleri 350.000 TL, 2+1 daire tipleri 580.000 TL, 3+1 daire tipleri 790.000 TL’den başlayan fiyatlarla satışa sunulmaktadır. Projede birim satış fiyatlarının 5.500 TL ile 7.500 TL arasında değiştiği bilgisi edinilmiştir.

Anka İnşaat tarafından gerçekleştirilen ve ruhsat alma aşaması tamamlanmış olan projede;  yaklaşık 50.000 m² alan üzerinde, 3 etap halinde, 2.500 adet konutun hayata geçirileceği bilinmektedir. 1. etapta 550 daire satışa sunulmakta olup 46-m²-334 m² aralığında bulunan daireler 2016 Ocak ayında teslim edilmek üzere, 5.200 TL/m²-7.400 TL/ m² aralığında fiyatlarla satışa sunulmaktadır.

Emay İnşaat tarafından gerçekleştirilen 27.000 m² proje alanı ve 16.000 m² yeşil alana sahip, 1.561 adet konuttan oluşan 2016 Haziran ayında teslim edilmesi planlanan Kentplus Kadıköy Projesi’nde, ruhsat alımı tamamlanmış ve inşaata başlanmıştır. 3 bloklu projenin A ve B Blokları satışta olup, 0+1, 1+1, 2+1, 3+1 daire tiplerinden oluşan konutlar 5.500 TL /m²’den başlayan fiyatlarla satışa sunulmaktadır. 

Selimoğlu İnşaat’ın Fikirtepe projesinde, Pana Yapı ile ortak girişimde bulunacağı açıklanmıştır. 3 adada yaklaşık 2.000 konut ile ilk etabının gerçekleştirilmesi planlanan Brooklyn Park adı verilecek olan proje, Mandıra Caddesi üzerinde konumlanmakta olup, ruhsat alım çalışmalarının devam ettiği öğrenilmiştir. 3 adet bloktan oluşan A+ projede dairelerin 5.500 TL/m² fiyattan başlayarak satışa sunulması beklenmektedir. 

Vartaş ise Fikirtepe projesini, Alman bir ortak olan Stern ile gerçekleştireceği bilgisini açıklamıştır. Renovia ismi verilen projenin ruhsatı henüz alım aşamasında olup, 2016 yılında tamamlanması planlanmaktadır. Yasal satışlarına henüz başlanmayan projede birim fiyatların 5.500 TL ile 8.000 TL arasında değiştiği bilgisi edinilmiştir.

Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı 02.08.2013 tarihinde onaylanmış, 27.08.2013 tarihinde askıya çıkmış ve 25.09.2013 tarihinde askı sürecinin biten 1/1000 ölçekli “Fikirtepe ve Çevresi Uygulama İmar Planı”na askı süreci içinde yapılan itirazların Bakanlık Makamı’nın 03.12.2013 tarih ve 19285 sayılı Olur’u ile kısmen uygun olduğu tespit edilmiş olup onama sınırı dışında kalan alanlara ilişkin 02.08.2013 tarih ve 12984 sayılı Makam Olur’u ile onaylanan planlar kesinleşmiştir. 

Onama sınırı alanı için 06.02.2014 tarihinde askıya çıkarılan, 07.03.2014 tarihinde ise askıdan indirilen ve onaylanan plan hükümlerine göre Konut, ticaret ve Ticaret- Konut olarak belirlenen alanlarda, parsel büyüklüğü neticesinde 1,80 emsalden 4,00 emsale kadar yapılaşma hakkı verilmektedir.

Yeni ruhsat alan projelerin bulunması, Fikirtepe’ye olan inancı arttırmış, mevcut anlaşma sürecini devam ettirmekte olan arsa sahipleri – müteahhitler için ise teşvik edici bir unsur olmuştur. 

Ruhsat alan projelerin satış performansları önümüzdeki dönemde ölçümlenmeye devam ediyor ve yeni projelere ışık tutuyor olacaktır.

TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 

OZAN KOLCUOĞLU

KURUMSAL DEĞERLEME VE ÖZEL PROJELER DEPARTMANI

MÜDÜR