Bağdat Caddesi yatırım için en çok tercih edilen bölge!

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Aslı Güler Bağdat Caddesi'nin yatırım potansiyeli ve ve geleceği ile ilgili değerlendirme yaptı. İşte o değerlendirme;

Bağdat Caddesi uzun yıllardır, Anadolu Yakası’nın en çok tercih edilen yerleşim bölgelerinden biridir. 1900’lü yılların başında devlet büyüklerinin evlerinin bulunduğu bölge denize yakınlığı sebebiyle İstanbul’un sayfiye bölgelerinden biri haline gelmiştir. 1950’lerden sonra konut yoğunluğu yavaş yavaş artmaya başlayan bölgede, 1970’lere gelindiğinde yapıların kat yükseklikleri de artmaya başlamıştır. Böylelikle bölgede ahşap köşklerden az katlı villalara, az katlı villalardan az katlı binalara ve az katlı binalardan da yüksek katlı yapılara dönüşüm yaşanmıştır. 

Son yıllarda, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile birlikte Türkiye’de pek çok bölgede kentsel dönüşüm çalışmaları, riskli yapı, riskli alan ve rezerv alan diye adlandırılan üç farklı grupta başlamıştır. Bağdat Caddesi’nde de eski yapılar “riskli yapı” ilan edilerek, dönüşüm kapsamında yıkım sürecine girmeye ve kat karşılığı inşaat firmalarıyla anlaşılarak yeni yapılar inşa edilmeye başlanmıştır. Bu nedenlerle de, Bağdat Caddesi İstanbul ilinin son zamanlarda yatırımları en çok çeken bölgelerinden biri durumuna gelmiş durumdadır. 

Erişilebilirliğinin kolay olması, sahil bandında geniş rekreasyon alanlarının bulunması, güvenli bir bölge olması sebebiyle genellikle orta ve orta-üst düzey gelir gruplarının tercih ettiği Bağdat Caddesi ve yakın çevresinde, Bağdat Caddesi ticaret aksı niteliğine sahipken, ara sokaklara girildiğinde ticari kullanımlar yerlerini genellikle konut kullanımına bırakmaktadır. 

Bölgede konut piyasası incelendiğinde, Bağdat Caddesi ve sahil arasında kalan kısımda konut birim fiyatlarının bölge içerisinde en yüksek seviyede olduğu, Bağdat Caddesi’nden Fahrettin Kerim Günay Caddesi’ne çıktıkça birim fiyatların azaldığı dikkat çekmektedir. 

Bölgede birim fiyatı etkileyen en önemli etkenlerden biri de gayrimenkulün konumlandığı semttir. Bölgede Fenerbahçe, Caddebostan, Göztepe, Erenköy ve Suadiye semtlerinde birim fiyatlar Bağdat Caddesi’ne yaklaştıkça artmakta, uzaklaştıkça azalmaktadır. Feneryolu ve Bostancı semtleri ise Bağdat Caddesi’nin başlangıç ve bitiş noktalarında konumlanmakta olup, bu semtlerde fiyatlar diğer semtlere göre daha düşük kalmaktadır.

Bölgede eski konut piyasası incelendiğinde, Bağdat Caddesi’ne yakın ara sokaklarda kalan mevcut durumda dönüşümü yapılmamış eski yapıların birim fiyatları konumlarına ve yapıların yaşlarına göre 2.000-3.500 USD/m2 arasında değiştiği, Fahrettin Kerim Gökay Caddesi’ne yaklaştıkça ise birim fiyatların 1.000-2.000 USD/m2’ ye kadar düştüğü gözlemlenmektedir.

Aynı yapı içerisinde konumlu konutların ise birim fiyatları, ışık alma, cephe, konutun konumlandığı kat, deniz manzarası gibi faktörlerden etkilenmektedir. Bölgede deniz manzarası birim fiyatları önemli ölçüde etkilemektedir. Deniz manzaralı dairelerin birim fiyatı, manzarası olmayan dairelere göre %20-30 arasında daha fazladır. 

Kentsel dönüşüm çalışmalarının devam ettiği, henüz dönüşüm sürecine girmemiş yapılarda dönüşümden dolayı fiyat artışı gözlemlenmektedir. Söz konusu dairelerin birim fiyatları kentsel dönüşüm sürecinin henüz başlamadığı yaklaşık 5 yıl öncesinde 3.500-5.000 TL/m2 iken kentsel dönüşüm ile birlikte birim fiyatlar neredeyse iki katına çıkarak yukarıda bahsedilen fiyat aralıklarına gelmiştir. Yeni inşa edilen projelerde ise konut birim fiyatları konumu, katı, manzarası gibi faktörlere göre Bağdat Caddesi Fahrettin Kerim Gökay Caddesi arasında 3.500-6.000 USD/m² arasında değişirken, sahil kesiminde 5.000-8.500 USD/m² arasında değişmektedir.

Bağdat Caddesi’nde bulunan bir diğer fonksiyon da ticaret fonksiyonudur. Bağdat Caddesi’nin yakın çeperinde yer alan yapılar incelendiğinde, Bağdat Caddesi’nden cephe alan yapıların büyük bir çoğunluğunun zemin katlarının ticari amaçla kullanıldığı, üst katlarda ise konut nitelikli yapıların ev-ofis şeklinde kullanıldığı göze çarpmaktadır. Ara sokaklarda ise caddeye yaklaşık 50 m. mesafeye kadar bazı konut nitelikli bağımsız bölümler ofis fonksiyonunda kullanılmaktadır. Ancak Bağdat Caddesi’nden uzaklaştıkça ara sokakların genellikle konut fonksiyonunda kullanıldığı, bazı yapıların ise alt katlarında mahalli ölçekte hizmet veren ticari birimlerin konumlandığı görülmektedir. 

Bağdat Caddesi’nden cephe alan yapıların, ilk katları dükkan, mağaza, restaurant vb. fonksiyonlarında kullanılırken, üst katlar ofis, dershane, emlak ofisleri, muayenehane gibi kullanılan ev-ofis fonksiyonlarında kullanılmakta olup bölgede cadde cepheli binalarda genellikle kiralama işlemleri gerçekleşmektedir.  Bağdat Caddesi üzerinde ticari birimlerin bulundukları kat büyük önem taşımaktadır. Genellikle zemin üstü katlar tercih edilmektedir ve üst katlara çıkıldıkça ofis vb kullanım için talep azalmaktadır. Bunun temel sebebi reklam kabiliyetinin zemine yakın katlarda daha fazla olması ve alt katlara müşterilerin daha rahat ulaşabilmesidir. Bağdat Caddesi cepheli ev-ofis kullanımlarının kira fiyatlarının üst kattan alt katlara inildikçe arttığı ve birim fiyatların 15-25 USD/m²/ay bandında değiştiği tespit edilmiştir.

Bağdat Caddesi ve yakın çevresindeki bölgede de ticari birimlerin satış bedellerinin, Bağdat Caddesi’nin bölümlerine göre değiştiği, en değerli bölgenin Suadiye, Şaşkınbakkal ve Erenköy semtleri olduğu bilinmektedir. Aynı zamanda Bağdat Caddesi’ne dik sokaklarda Bağdat Caddesi’ne yaklaştıkça fiyatların arttığı, caddeden uzaklaştıkça ise fiyatların azaldığı tespit edilmiştir. Bölgede yaya akışının fazla olduğu Suadiye-Caddebostan bandından uzaklaştıkça birim kira fiyatları da 150 USD/m²/ay seviyelerinden 30 USD/m²/ay seviyelerine kadar düşmektedir. Satış birim fiyatları ise 15.000-30.000 USD/m² aralığında değişmektedir.

Ticari birimlerin ortalama birim fiyatlarını etkileyen en önemli faktörlerden birisi de kullanım alanlarının dağılımıdır. Depo, asma kat, zemin kat ve bunların alansal dağılımları paçal birim değeri büyük ölçüde etkilemektedir.  

Aynı şekilde birim fiyatı etkileyen bir diğer etken taşınmazın kullanım amacıdır. Bağdat Caddesi’nde rastlanan birim fiyatlar arasında derin farkların temel sebebi bu faktördür. Firmalar kullanım amaçlarına göre mevcuttaki dükkanları piyasa rayicinden daha yüksek fiyattan kiralayabilmektedir. Örneğin araba galerileri, restoranlar vs geniş bir ön kullanıma ihtiyaç duyarken giyim firmaları ön kullanım faktörüne dikkat etmemektedir.