Forbes Emlak Raporu 2015'i yayınladı!

FORBES Türkiye’nin sekizinci kez yayımladığı “Emlak Raporu” sektörün, 2014’te yaşadığı karamsarlığı üzerinden attığını gösteriyor. Konut fiyatlarında ibrenin her koşulda yukarı yönlü olması, alışık olunan bir durum. Ancak bu yıl sektörün hayat belirtisi niteliğindeki diğer verileri de değer artışını destekliyor.

Haziran 2014-2015 döneminde Türkiye’de emlak fiyatları, ortalama yüzde 16,6 oranında yükseldi. İl bazında bu ortalamanın üzerinde getiri sağlayan üç kent var:  Adana  (yüzde 21,5), İstanbul (yüzde 20) ve Yalova (yüzde 19,8). Adana’nın emlak yatırımcısına en çok kazandıran kent olduğu bu yıl,  İzmir  yüzde 12,3,  Ankara  ise yüzde 10,2 getiri sağladı. Fiyat artışlarını besleyen en önemli gelişme ise konut satışlarındaki canlılık oldu.

2014 emlak sektörü için pek iyi başlamamıştı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün (TKGM) verilerine göre 2014’ün ilk beş ayında Türkiye genelinde 431 bin konut satılmış ve piyasa yüzde 10 civarında daralmıştı. İl bazında bakıldığında da durum farklı değildi. Örneğin emlak piyasasının kalbinin attığı İstanbul’da satışlar 101 binden 87 bine düşmüş durumdaydı. Bu yıl yine beş aylık veriler üzerinden bakıldığında geçen yıla göre piyasa tam anlamıyla uçmuş durumda. Ülke genelindeki konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 21,4 oranında artarak 525 bine ulaştı. İl bazında bakıldığında da tablo gayet iyi. 81 ilin 76’sında konut satışları yüzde 10’un üzerinde arttı. 55 ilde ise satışlardaki büyüme yüzde 20’nin üzerinde gerçekleşti.

Emlak sektöründeki hareketliliği gösteren önemli verilerden biri olan konut kredileri de 2015’e iyi bir performansla başladı. Yılın ilk üç ayında konut kredisi kullanan kişi sayısı yüzde 10 artarak toplamda 1 milyon 870 bine ulaştı. Kullanılan kredi miktarı ise yüzde 19,3 oranında artarak 122 milyar lira olarak gerçekleşti. Her ne kadar önemini korusa da, konut alıcıları ile bankaların bağları zayıflamış durumda. Satılan konutların ancak yüzde 38’i için konut kredisi kullanılıyor. Satışların geri kalanı başta müteahhitlerin kendilerinin geliştirdikleri finansman modelleri üzerinden ya da peşin olarak yapılıyor.

Geçen dönemlerde emlak fiyatlarındaki yükselişin sürdürülebilir olup olmadığının sorgulanmasına neden olan ciddi bir konut stoku oluşmuştu. Üstelik 2014’te konut satışların daralmasıyla birlikte bu stok fazlası biraz daha büyümüştü. Ancak özellikle büyük inşaat şirketlerinin yeni proje geliştirmek yerine mevcut projelerden ellerinde kalan dairleri satmayı tercih etmesi stok fazlasının eritilebilmesi açısından önümüzdeki dönemde piyasayı biraz daha rahatlatabilir. Bu durum konut arzının göstergelerinden “yapı ruhsatı izin belgesi” istatistiklerine de yansımış durumda. 2015’in ilk çeyreğinde, emlak arzının en önemli göstergelerinden olan “yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi” sayısında büyük bir düşüş yaşandı. 2014’ün ilk çeyreğinde 296 bin adet konut için yapı ruhsatı alınmıştı. 2015’in aynı döneminde bu sayı yüzde 41 oranında azalarak 174 bine geriledi. Bu gösterge önümüzdeki dönemde yeni konut arzının yavaşlayacağını gösteriyor. Bu yavaşlama konut stokunun azaltılmasıyla daha dengeli bir piyasa oluşmasını sağlayabilir.

İstanbul’da bu yıl satış fiyatları yüzde 20 oranında yükseldi. Kira bedellerindeki artış oranı ise yüzde 12,8 olarak kayda geçti. Değer artışında kentte en çok dikkat çeken ilçe yüzde 30’u aşan prim oranıyla Büyükçekmece oldu. İlçede arazi stokunun merkez ilçelere oranla fazla olması ayrıca üçüncü köprü, havaalanı ve kanal projelerinin güzergahı üzerinde bulunması fiyatları yukarıya çekmeye devam ediyor.

İstanbul’da konut fiyatlarının temel belirleyicisi arazi maliyetleri. Çevre ilçelerde özellikle Boğaza kıyısı olan ilçelere nazaran çok daha geniş bir arazi stoku var. İnşaat şirketlerini çevreye çeken de bu. Ancak markalı konut projelerinin tamamlanması ve bir süre sonra bu piyasasının yaklaşık yüzde 85’ini oluşturan 30 büyükşehir için de kentlerdeki fiyat değişim oranlarını görülebilir. Bu yenilik gayrimenkul yatırımcıların Anadolu kentleriyle ilgili trendleri daha yakından ve daha nitelikli bir bilgi ile takip etmelerini de sağlayacak.

Büyükşehirlerdeki fiyat hareketlerinde dikkat çeken ve özellikle vurgulanması gereken bir nokta var. 2012’de büyükşehir statüsü kazanan Denizli, Aydın, Muğla ve Malatya gibi kentlerde fiyatlardaki değişim yüzde 3 ile 9 arasında değişiyor. Ancak oranların bu kadar düşük görünmesi esasında sadece bir illüzyon. Çünkü bu kentler Büyükşehir statüsü aldıktan sonra özellikle konut satışlarının rekor kırdığı 2013’te o kadar hızlı bir şekilde değerlendiler ki bazı yerlerde fiyatlar neredeyse ikiye katlandı. Dolayısıyla bu yıl değer artışlarının daha düşük görünmesi sadece fiyatların yeni yeni dengeye oturduğunu gösteriyor.

Anadolu kentlerinde fiyat hareketlerini belirleyen en önemli etkenlerden biri de yabancı alımları. Yabancı yatırımcıların en çok tercih ettiği iki kentten biri İstanbul. Ancak İstanbul’daki konut arzı ve stokunun büyüklüğü düşünüldüğünde Ocak 2013-Mayıs 2015 aralığında yabancıların satın aldığı 10 bin konut sadece alımların yapıldığı bölgelerde lokal etkiler yaratacak cinsten. Ancak konut piyasasının daha sığ olduğu yerlerde yabancıların devreye girmesi, bütün kentte emlak piyasasını canlandırmaya yetebiliyor.

Antalya ve Ordu bu duruma en iyi iki örnek. Yabancılara mülk aliminin önünün açıldığı iki buçuk yıllık sürede Antalya’da yaklaşık 15 bin konut yabancılara satıldı. Bu satışların ardından son dönemde konut arzı fazlası olduğu için fiyatların baskı altında olduğu Antalya’da artış oranı bu yıl yüzde 15’i aştı. Ordu’da ise en yetkili ağızdan, Vali İrfan Balkanlıoğlu tarafından Arapların kentte 50 milyon dolar civarında gayrimenkul satın aldıkları açıklandı. Balkanlı-oğlu, Körfez Bölgesi’nden gelen yatırımcıların sadece Fatsa’da 100’ün üzerinde gayrimenkul satın aldıklarını söylüyor. 2015’in ilk beş ayında Ordu’da sadece 3 bin 500 adet konut satıldığı düşünüldüğünde yabancılardan gelen 50 milyon dolarlık ek alımın piyasadaki fiyatları yukarı çekme potansiyeli daha iyi anlaşılabilir. Yabancı ilgisinin canlı olduğu diğer iller ise Aydın ve Muğla.

14 yeni kentin büyükşehir statüsü aldıktan sonra emlak piyasasında yaşadıkları hareketlilik mevcut büyükşehirlerden bazılarını olumsuz etkiledi. Örneğin İzmir’de bu yıl fiyat artışının (yüzde 12) sınırlı kalmasında yatırımcı ilgisinin aynı bölgenin yeni büyükşehirleri Denizli, Aydın ve Muğla’ya kaymasının da etkisi var. Tabii bir kentin sadece büyükşehir olması emlak yatırımcısını çekmesine yeten bir kriter değil. Özellikle ülkenin doğusunda yer alan Van, Şanlıurfa, Mardin gibi kentlerde konuttaki değer artışı ya sıfıra yakın ya da ekside. Gaziantep ve Hatay gibi kentlerde ise Suriye’de yaşanan savaşın emlak piyasasına olumsuz yansımalarını görmek mümkün.

İSTANBUL

Geçen yıl konut satışlarının yüzde 14 azaldığı İstanbul’d tçbu yıl piyasa çok daha hareketliydi. 2015’in ilk beş ayında satışların yüzde 21,4 oranında arttığı kentte fiyatlarda yüzde 20 yükseldi.

Türkiye’de yılın ilk beş ayında yapılan 525 bin konutluk satış işleminin beşte birlik kısmı doğrudan İstanbul’da gerçekleşti. 30 büyükşehirde satılan konutlarında yaklaşık dörtte biri yine İstanbul'da el değiştirdi. Dolayısıyla İstanbul’daki piyasanın gidişatı, ülke genelindeki emlak piyasasını doğrudan belirliyor. Veriler, yılın ilk yarısında kentte her şeyin yolunda gittiğini gösteriyor: Bu dönemde İstanbul’da hem konut satışları hem de emlak fiyatları, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 20’nin üzerinde yükseldi. 39 ilçe arasında en büyük sıçramayı, fiyatların yüzde 30’un üzerinde arttığı Büyükçekmece yaptı. Bu yükselişin sebebini tahmin etmek güç değil: Üçüncü köprü ve havalimanı projesi.

Değer artışı yüzde 22’yi bulan Zeytinburnu da dikkat çeken bölgelerden. Kentsel dönüşüm ile birlikte  Marmaray  bağlantısının ilçeye ulaşması emlak piyasasına doping etkisi yaptı. Ayrıca yaklaşık 500 bin metrekarelik alan üzerine kurulması planlanan kent parkı projesi de bölgeyle ilgili beklentileri bir hayli artırdı. Bölgede 2013’ün aynı dönemine göre yer yer yüzde 20’ye yakın artışlar yaşandı.

Anadolu Yakası’nda ise yüzde 29,2’lik değer artışıyla Tuzla ön planda. Özellikle  Kiptaş  ve Toki’nin ilçede hayata geçirdiği projeler, Tuzla’nın görünümünü epey değiştirdi. Beşiktaş, Bakırköy ve Adalar gibi yeni konut üretiminin çok sınırlı olduğu ilçelerde ise fiyatlar yerinde saydı hatta geriledi.

ANKARA

Ankara’nın Emlak Raporu araştırmasına dahil edilen 16 ilçesinden sadece beşinde fiyatlar yüzde 10’un üzerinde yükseldi.

En büyük yükseliş yüzde 18,3’le Sincan ve yüzde 16,4 ile Gölbaşı’nda. Ancak buralar Ankara’nın konut fiyatları nispeten daha ucuz ilçeleri. Oransal artışta başı çekmelerinin sebebi de daha çok bu durumla ilgili. Başkentte fiyatlar düşük bir hızda yükselse de satış grafiği çok daha iyi. 2015’in ilk beş ayında kentteki konut satışları yüzde 22 oranında artarak yaklaşık 62 bin adede yükseldi. Son yıllarda Ankara’nın Çayyolu, Ümitköy, Gölbaşı, İncek, Eryaman, Batıkent gibi bölgelerinde çok sayıda markalı konut projesi yapıldı. Yeni yapıların cazibesi Başkent’te merkezden çevre semtlere doğru bir nüfus kayması yaşanmasına sebep oldu. Bu durum da Ankara’da çevre bölgelerin merkezden çok daha hızlı değerlenmesini sağlıyor.

İZMİR

Geçmiş yıllarda fiyat artışında İstanbul ile yarışan İzmir’de bu sene getiri yüzde 12,3'te kaldı. Ancak kentte devam eden projelerin bitmesiyle hareketlilik yeniden başlayabilir.

Yılın ilk beş ayında 32 bin konutun el değiştirdiği İzmir, İstanbul ve Ankara’nın ardından Türkiye’nin en büyük üçüncü konut pazarı. Yine de bu durum getiri oranlarında bu kentlerle yarışmasına engel olmadı. Önceki yıllarda İstanbul’a yakın getiri oranları yakalayan ve Ankara’nın çok üzerinde kar getiren İzmir, bu sene nispeten daha durağan. İzmir’in getiri şampiyonu ise Bayraklı. Konut fiyatlarının yüzde 16,8 oranında yükseldiği bölge, İzmir’in yeni kent merkezi olarak anılmasını sağlayacak büyük konut projelerine ev sahipliği yapıyor.

ANTALYA

Uzun yıllar kentteki konut stoku fazlasının fiyatları baskıladığı Antalya’da, yabancılara konut satışının önünün açılmasıyla bu sorun ortadan kalktı. Türkiye’de yabancı yatırımcının en çok rağbet ettiği ikinci kent olan Antalya’da fiyatlar yüzde 15,4 oranında yükseldi.

Birkaç yıl önce Antalya’daki konut piyasasıyla ilgili bilgi almak için konuşulan bütün uzmanlar tek bir ağızdanmış gibi aynı şeyi söylerdiler: “Kentteki konut stoku fazlasının erimesi beş yıldan uzun sürer.” Bu tespit, Antalya’da konut fiyatlarının önünde ciddi bir fren olageldi hep. Ancak yabancılara mülk satışının önünün açılmasının ardından bu fren ortadan kalkmış gibi görünüyor. TÜİK’in verilerine göre Ocak 2013’ten Mayıs 2015’e kadar kentte 14 bin 342 adet konut yabancılara satıldı. Aynı dönemde Türkiye’de bu sayı toplamda 39 bin oldu. Yani Türkiye’de yabancılara satılan konutların yüzde 36’sı Antalya’da alıcı buldu. Bu durum kentteki emlak fiyatlarının da son bir yılda yüzde 15,4 oranında yükselmesini sağladı. En büyük yükselme oranı ise yüzde 19’la Muratpaşa ilçesinde oldu. Kentin bir diğer merkez bölgesi Konyaaltı’nda ise artış oranı yüzde 13,7...

ESKİŞEHİR

Reidin.com’un bu yıl araştırmaya dahil ettiği Eskişehir’de Haziran 2014-2015 döneminde konut fiyatları yüzde 1,3 oranında geriledi. Bu düşüşün ana sebebi Odunpazarı ilçesindeki fiyat düşüşleri. Ortalama 4,7 oranında değer kaybeden Odunpazarı’mn Emek mahallesi ise yüzde 8,8 ile en büyük değer kaybını yaşayan bölge oldu. Kentin yeni gelişen bölgelerinden Tepebaşı’nda ise fiyatlar yüzde 3,2 oranında yükselmiş durumda. Eskişehir’de 2015’in ilk beş ayında yaklaşık 9 bin konut satıldı.

GAZİANTEP

Anadolu’nun en önemli sanayi kentlerinden Gaziantep’te konut yatırımcısının iyi bir yıl geçirdiğini söylemek zor. Haziran 2014-2015 döneminde konut fiyatları yüzde 3,7 geriledi. Bu düşüşün en önemli sebebi olarak hemen yanı başındaki Suriye’de yaşanan savaş gösteriliyor. Gaziantep’teki mevcut konut stokunun üçte ikisine yalanının kaçak olduğu tahmin ediliyor. Dolayısıyla kentte önemli miktarda yeni konut ihtiyacı var. Kentteki markalı konut projeleri merkez Şehitkamil ilçesinin batısında yoğunlaşıyor.

ADANA 

Türkiye’de emlak yatırımın en çok kazandırdığı kent unvanmı bu yıl da koruyan Adana’da getiri oram yüzde 21,4 oldu. Yılın ilk beş ayında kentte 10 bin konut el değiştirdi. İki veri yan yana geldiğinde Adana’yı konut yatırımı için ideal kentlerden biri yapıyor. Hem değer artışı oldukça yüksek hem de gerektiğinde çok fazla beklemeden elden çıkarılabilecek kadar canlı bir piyasa var.

Forbes