Gayrimenkul alım-satım ve kiralamalarına TL ile devam edilecek!

Dünya Gazetesi köşe yazarı Ersun Bayraktaroğlu, bugünkü yazısında ''Gayrimenkul alım satım ve kiralama işlemlerinin TL cinsinden satışı''nı kaleme aldı. İşte o yazı...

Yaklaşık 2 yıl önce gayrimenkul işlemlerinde yeni bir dönem başlamış ve gayrimenkul alım satım ve kiralamalarının döviz cinsinden olamayacağına ilişkin düzenleme yapılmıştı. Düzenlemede iki yıllık bir geçiş döneminden bahsediliyordu. İki yıl sonra tartışmak üzere bir tarafa yazmıştık. Hızlı geçti zaman. Doldu iki yıl… Bundan sonrası nasıl devam edecek? Merak etmiyor musunuz?

Konuyu hatırlayalım

Hatırlayacağınız üzere 32 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Karar’da 85 numaralı Cumhurbaşkanı Kararı ile yapılan değişiklikle 13 Eylül 2018 tarihinden itibaren Türkiye’de yerleşik kişiler arasında döviz cinsinden ya da dövize endeksli gayrimenkul alım satımı ya da kiralaması yapılması yasaklanmış, konu ile ilgili olarak Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından 6 Ekim 2018 tarihinde yayımlanan Tebliğ ve yine aynı bakanlık tarafından 12 Ekim 2018 tarihinde yayınlanan duyuru ile de konuya ilişkin detaylar belli olmuştu.

Düzenleme çok açık bir şekilde Türkiye’de yerleşik kişiler arasında Türkiye’de bulunan gayrimenkullere ilişkin satış ve kiralama sözleşmelerinde 13 Eylül 2018 tarihinden itibaren Türk parası dışında bir bedel belirlenmesini yasaklamıştı. 13 Eylül 2018 tarihi itibarıyla yürürlükte olan ve ödemesi henüz yapılmamış gayrimenkul satış ve kiralama sözleşmelerinde yer alan döviz cinsinden ya da dövize endeksli bedeller için de taraflarca herhangi bir kur üzerinde mutabık kalınamazsa bu bedellerin 2 Ocak 2018 tarihli Merkez Bankası efektif döviz satış kuru ile Türk Lirası’na dönüştürülmesini, bulunan bu tutarın Ocak-Eylül dönemi TÜFE endeksi ile artırılarak sözleşmenin TL tutarına ulaşılmasını zorunlu tutuyordu.

Düzenleme, 13 Eylül 2018 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan ve sonraki yılları da kapsayan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için ise iki yıl için özel ek bir TÜFE endekslemesi öngörüyordu. Buna göre kapsama giren bir kira sözleşmesinin uygulaması için mevzuat:

- 13 Eylül 2018 itibarıyla yürürlükte bulunan kira döneminin sonuna kadar (cari dönem) yukarıdaki şekilde uyarlanan TL kiranın geçerli olacağını, bu dönem için Ekim 2018 ayından cari kira dönemi sonuna kadar başka bir endeksleme/artış yapılamayacağını,

- 13 Eylül 2018 itibarıyla yürürlükte olan kira döneminin sonunda, başka bir ifade ile yeni kira döneminin başlangıcında taraflar aralarında artış tutarında anlaşamazlarsa önceki dönemde uygulanmakta olan kira bedelinin (cari dönem kirası) Ekim 2018 ayından yeni kira döneminin başlangıç ayına kadar oluşan TÜFE artışı oranında artırılarak yeni kira döneminin (birinci kira yılı) TL kirası belirleneceğini, bu yeni kira döneminin sonuna kadar başka bir artış yapılamayacağını,

- Birinci kira yılının sonunda, başka bir ifade ile ikinci kira döneminin başlangıcında taraflar devam eden dönem için yine artış tutarında mutabık kalamazlarsa birinci kira dönemde uygulanmakta olan kira bedelinin birinci kira dönemi başından o dönemin sonuna kadar oluşan TÜFE artışı oranında artırılacağını ve yeni kira döneminin (ikinci kira yılı) TL kirası olarak kullanılacak kira tutarının belirleneceğini, bu ikinci yıl için belirlenen kiranın iki yıllık sürenin sonuna kadar (Ekim 2020) uygulanacağını söylemekteydi.

Zaman hızla aktı ve Ekim 2020’ye geldiğimizde mevzuatta belirtilen sürenin dolması ile acaba bundan sonra tekrar döviz ya da dövize endeksli bir kira söz konusu olabilir mi diye düşünmeye, tartışmaya başlamışken 13 Ekim 2020 tarihinde Hazine ve Maliye Bakanlığı bir duyuru yayınlayarak konuyu özetlemiş ve duyuruyu “Geçiş süreci için öngörülen iki yıllık sürenin sona ermesinden sonra bahse konu sözleşmelerde yer alan bedellerin tekrar döviz cinsinden veya dövize endeksli uygulanmaya başlanması ya da yeniden döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesi mümkün bulunmamaktadır. Aksi uygulamaların tespiti durumunda kambiyo mevzuatı uyarınca gerekli yaptırımlar uygulanacaktır.” şeklindeki açık ifade ile tamamlamıştır.

Döviz cinsinden ya da dövize endeksli alım-satım ya da kiralama yapılabilecek durumlar

Bakanlık tarafından yayınlanan duyuruda da açıkça belirtildiği üzere ilk düzenlemelerde işaret edilen iki yıllık sürenin sadece mevcut sözleşmelerin TL’ye dönüştürülmesinde uygulanacak yöntem için geçerli olduğunu, iki yıl sonrası dönemde (yani Ekim 2020’den sonra) TL kira tutarlarının belirlenmesinde tarafların kendi iradeleri ile belirleme yapacaklarını ya da Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki hükümlerine başvuracaklarını anlıyoruz.

Öte yandan söz konusu sınırlamaları getiren 32 sayılı Türk Parasını Kıymetini Koruma Hakkında 2008-32/34 sayılı Tebliğ’in Döviz Cinsinden ve Dövize Endeksli Sözleşmeler başlıklı 8. maddesinde gayrimenkul sektörüne ilişkin aşağıda yer alan üç istisna yer almaktadır:

- Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin veya bu maddenin on dokuzuncu fıkrasında belirtilen kişilerin (Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan; şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketler ile serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerin) alıcı veya kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış ve gayrimenkul kiralama sözleşmeleri,

- Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla kiralanmasıyla ilgili gayrimenkul kiralama sözleşmeleri,

- Gümrüksüz satış mağazalarının kiralanmasına ilişkin gayrimenkul kiralama sözleşmeleri

Yukarıdaki üç istisnai durumda sözleşmelerin döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak yapılabilmesi mümkün olup bu durumlar dışında konut ve çatılı işyeri dahil gayrimenkul alım satım ve kiralama sözleşmelerine ilişkin sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün bulunmamaktadır.

TL sözleşme zorunluluğunun gayrimenkul sektörüne etkisi nedir?

TL cinsinden kira, TL cinsinden alım satım, TL cinsinden borçlanma… kulağa hoş geliyor. Ülkenin de egemenlik hakkı kuşkusuz. Hiç sorun yok buraya kadar. Ama dünyaya kapalı olmadığımız, sermayenin hiç olmadığı kadar akışkan olduğu ve gayrimenkulün (sadece konut ya da işyeri olarak düşünmeden çok geniş anlamda her türlü yaşam ortamı olarak gayrimenkul) dünya üzerinde sınırlı bir kaynak olduğu düşünüldüğünde konuyu sadece Anadolu’nun herhangi bir yerindeki 90 metrekarelik konut ya da bir süre öncesine kadar peş peşe açılan AVM boyutundan öte düşünmek ve getirilen bu sınırlamaların ticareti ne şekilde etkileyeceğini analiz etmek zorundayız. Pandemi gösterdi ki üretim yapacak fabrikaya, hızlı teslimat için yaygın lojistik/depolama kapasitesine, donanımlı hastanelere, kültürel ve sosyal ihtiyaçlar için çok iyi düşünülmüş/planlanmış alanlara… vb. her zaman olduğundan çok daha fazla ihtiyaç var bugün. Bunları gerçekleştirecek küresel sermaye de her zamankinden fazla olarak dolaşıyor dünyada… Ama ne yazık ki bu yatırımların beklentisi ne TL ne ruble, ne YEN ne de peso… Çok büyük bir kısmı dolar ya da Euro getiri peşinde haklı olarak. O durumda da gayrimenkulü TL’ye sıkıştırarak bu ihtiyacı karşılamak pek mümkün değil. Küresel kaynaktan yatırım alabilmek için, fizibilitenin pozitif sonuç vermesi, ticaretin serbest olması ve mevzuatın ticari bir ilişkide tacir olmayan tarafın haklarını koruyacak şekilde sınırlı müdahalede bulunması, tacirler arasındaki ilişkiye müdahalenin az olması beklenir. Bir de sık sık sürpriz yaşamamayı tabii ki…

Dövizle kira sözleşmesi dönemi sona erdi!

Dövizle kira sözleşmesi yasağıyla ilgili önemli uyarı!