Gayrimenkul alıp satarken dikkat!
Bugünlerde, vergi dairelerince son beş yıl içerisinde üç defa gayrimenkul alım-satımı yapan vatandaşlara bilgilendirme amaçlı yazılar gönderilmektedir
Gönderilen yazılarda, alım-satımında bulundukları bu gayrimenkullerden bir kazanç elde edip etmedikleri, kazanç elde edilmesi durumunda kazancın değer artışı kazancı mı, yoksa ticari kazanç olarak mı elde edildiğinin değerlendirilmesinin mükelleflerce yapılarak bu duruma göre gelirin beyan edilmesi gerektiği hatırlatılmaktadır.
Gayrimenkul alım-satımı sırasında vergilendirme ile ilgili hak ve yükümlülüklerin değerlendirilmesi açısından öncelikle dikkat edilmesi gereken husus, elde edilen kazancın ticari kazanç mı değer artış kazancı mı olduğunun tespit edilmesidir. Çünkü ticari kazanç olursa farklı, değer artış kazancı olursa farklı esaslarda vergilendirilmektedir. Bu ayrımın yapılması da kolay bir iş değildir. Gayrimenkul alım-satım işinin devamlı yapılması halinde elde edilen gelir, ticari kazanç olarak vergilendirilir. Ticari bir organizasyon içerisinde yapılan satışlar, tek bir satış gerçekleştirilmiş olsa dahi ticari kazanç olarak değerlendirilecektir. Gayrimenkul alım-satım işinin bir ticari organizasyon içinde yapılıp yapılmadığının anlaşılmasında ise bir işyerinin olup-olmadığı, ilan veya reklam verilip verilmediğine bakılmalıdır.
Ticari bir organizasyon olmaksızın birden fazla satış yapılmış ise, (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) satışın hangi amaçla yapıldığının tespit edilmesi gerekecektir. Bu durumda, kazanç sağlama amacıyla yapılan alım-satım işlemlerinin ticari kazanç kapsamında, şahsi ihtiyaç veya servetin korunması amacıyla yapılan alım-satım işlemlerinin ise, değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Değer artış kazancı olarak değerlendirme yapılırken dikkat edilecek husus ise gayrimenkulün elde ediliş tarihi ve bir bedel karşılığında elde edilip edilmediği hususudur. Zira, Gelir Vergisi Kanunu hükümleri gereği, gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri mal ve hakların alış tarihinden itibaren başlayarak beş yıl içerisinde (01.01.2007 tarihinden önce dört yıl) elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Buna göre, aşağıda belirtilen mal ve hakların beş yıl (01.01.2007 tarihinden önce dört yıl) içerisinde elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergiye tabi tutulacaktır.
Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla, kiremit harmanları, tuzlalar.
Voli mahalleri ve dalyanlar.
Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar.
Gemi ve gemi payları ile bilimum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.
Bedelsiz olarak veya veraset yolu ile edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar ile gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan (01.01.2007 tarihinden önce iktisap edinilenler için dört yıl) fazla bir süre elde tutulduktan sonra elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar ise vergilendirilmeyecektir. Ancak unutulmamalıdır ki, gayrimenkulün eşin veya çocuğun üzerine alınması, ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde "ivazsız" yani karşılıksız bir intikal söz konusu olacağından bu durum veraset ve intikal vergisine tabi olacaktır. Aynı zamanda bu kazançların bir ticari işletme tarafından elde edilmesi durumunda da elde edilen kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.
Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde diğer önemli konu ise, tapu harcı yükümlülüğüdür. Bilindiği üzere Harçlar Kanunu uyarınca gayrimenkul alım-satım işlemlerinde tapu harcı, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 16.5 oranında tahsil edilmektedir. Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı, Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen vergi değerinden düşük olmamak üzere, mükellef tarafından beyan edilen gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanır.
Mükelleflerin gerçek alım-satım bedelinden daha düşük beyanda bulunmaları ve bu durumun idarece tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç cezalı olarak (%25 vergi ziyaı cezası) tahsil edilecektir. Bu nedenle mükelleflerin cezalı vergi ile karşılaşmaları bakımından gayrimenkul alış ve satış bedellerini tapuda gerçek değeri üzerinden göstermeleri kendi menfaatleri gereğidir.
Son zamanlarda gayrimenkul alan satan vatandaşlara vergi dairelerince hatırlatma yazıları gönderilmeye başlandığına göre vatandaşlarımızın bu konulardaki durumlarını tekrar gözden geçirmelerinde yarar olduğunu düşünmekteyiz.
Şakir Dorukkaya / Star
