Gayrimenkul almak için şimdi tam zamanı!

Ekonomist'in geleneksel hale getirdiği 'Gayrimenkul Saati' araştırması, tüm kategorilerde zamanın alıma çok uygun bir dilimde olduğunu gösteriyor. Yatırım uzmanları başta konut olmak üzere alışveriş merkezinden ofise kadar tüm gayrimenkul türlerinde önümüzdeki günlerde yeni bir fiyat artışının başlayabileceğini ileri sürüyor. Konut üreticileri, önümüzdeki ay yapılacak olan genel seçimlerin sektördeki hareketlilikte belirleyici olmasını bekliyor. Bu nedenle konut alıcıları açısından içinde bulunduğumuz dönem, birçok uzman tarafından cazip bulunuyor.

Türkiye'de konut talebi zaman zaman kabuğuna çekilse de arz hiç durmuyor. Bu yıl ardı ardına satış anonsları yapılan yepyeni projeler bunun göstergesi. İnşaat sektörünün ana kalemini oluşturan konut sektöründe işler geçen sonbahar ayları ile birlikte açıldı. Birçok konut firması, bu dönemden itibaren birbiri ardına yeni projeleri devreve soktu.

İstanbul'dan Ankara'ya, İzmir'den Bursa'ya kadar birçok büyük kentte ardı ardına satış kampanyalarına başlayan ve çorunun adı sanı ilk kez duyulan konut projeleri dikkat çekiyor.

Bu projelerin, kredi faizlerinde tarihin en düşük malivetli dönemi yaşanırken sansa çıkması kuşkusuz hem konut üreticilerinin hem de tüketicilerin en büyük şansı. şžöyle bir kısa geçmişe bakıldığında örneğin 2010'un son üç ayında sadece İstanbul'da 20'nin üzerinde konut projesi görücüye çıktı. şžu ana kadar satışa çıkanlarla birlikte yeni proje sayısının 50'yi bulduğu ifade ediliyor.

Öte yandan, bilindiği gibi bir ay kadar önce Başbakan Recep Tayyip Erdoğan tarafından öncelikle Trakya'da olmak üzere neredeyse tüm Marmara bölgesindeki gayrimenkul hareketlerine ipotek koyacak kadar 'çılgın' bir proje açıklandı. Marmara Denizi ile Karadeniz'i birbirine bağlayacak olan Kanal İstanbul Projesi'nin adı bile bölgedeki gayrimenkul piyasasını harekeüendirmeye yetti. Ne var ki, bölgede arsası olanlar şu anda sürecin nereye evrileceğini ve yeni fiyat dengelerinin nerede oturacağını beklemeye başlamış durumda.

Bu projeyle ilgili tartışmalar gündemdeki yerini korurken, Başbakan Erdoğan, bu sefer de geçtiğimiz hafta İstanbul'a kurmayı planladıkları iki yeni şehir projesine ilişkin detayları açıkladı.

Birer milyonluk bu iki şehirden biri Avrupa Yakası'nda Karadeniz kıyısında, diğeri ise Anadolu Yakası'nda inşa edilecek. Başbakan Erdoğan'ın 'Avrupa Yakası'nda 40 bin hektarlık alan üzerine, maden ocaklarının olduğu bölgede inşa edilecek' diyerek işaret ettiği bölge, Uskumruköy'den Karaburun'a kadar uzanan yaklaşık 30 kilometre uzunluğundaki kıyı şeridini kapsıyor. Anadolu Yakası'nda kurulacak şehir için ise Kurtköy ile Sancaktepe arasındaki bölge adres gösteriliyor.

Bu ortamda ev alınır mı

Bütün bu gelişmeler öncelikle İstanbul'daki gayrimenkul hareketlerini ilginç kılıyor. Yatırımcılar bir yandan, ihtiyaç sahiplerinin yapmayı planladıkları alımlar diğer yandan... Herkes ne yapacağını, nasıl karar vermesi gerektiğini düşünüyor. İşin bir başka boyutu ise bu sıcak dönemde gayri menkul fiyatlarının şişip şişmediği, bu nedenle biraz daha beklemenin doğru olup olmadığını soruyor herkes birbirine.

Ekonomist, belki de gelecekle ilgili en sıcak kararların aşamasında olunan bu günlerde geleneksel 'Gayrimenkul Saati'nin neyi gösterdiğine ilişkin yılın ilk araştırmasını gerçekleştirdi. Yaklaşık iki haftadır süren araştırma boyunca İstanbul'dan Ankara'ya, İzmir'den Antalya ve diğer metropol kentlerine kadar genel trendi belirlemek için birçok gayrimenkul danışmanı ile konuştuk. Ev alma hayalini bu yıla erteleyenlerin kafasındaki soru işaretlerini gidermeye çalıştık. Yani konut fiyatlarının önümüzdeki haziran ayında yapılacak olan seçim sonrası ne tür bir seyir izleyeceği, konut arzındaki artışla birlikte ev fiyatlarında bir arüş olasılığı ¬nın ne olduğu, ev almak için beklenip beklenmemesi gerektiği sorularına yanıt aradık.

Fiyatlar artış eğiliminde

Bu sorulara yanıt bulabilmek için Ekonomist'in geleneksel hale gelen 'Gayrimenkul Saati (GYS)' araştırmasını tekrarladık. çünkü uluslararası gayrimenkul yatırımcıları, yatırımlarını yönlendirirken, Türkiye'de henüz yeterince tanınmayan bu yönteme de başvuruyor.

Üçer aylık dönemler halinde verileri açıklanan bu saat, sektördeki gelişmelerin yakından izlenip, yorumlanmasıyla belirlenen bir saat.

Bu saatin rakamların arasındaki bölümler, saatten çok dönemsel bir fonksiyonu işaret ediyor. Renklerle ifade edilen bu fonksiyonların 2011'in Ocak-Mart dönemini kapsayan ilk çeyreğine ilişkin pozisyonunu gösterir veriler, geçtiğimiz ay açıklandı. Bu verilerine bakıldığında saatin alım için en uygun olan bölgede yani yeşilden sarıya geçişin olduğu 8.30 ile 6.30 arasında olduğu görülüyor. Burada şunu belirtmekte fayda var; fiyatların artık artış eğiliminde olduğu, gerileme : emilim (arz ve talebin dengelendiği) dönemin sona erdiği bu bölge artık büyüme dönemi olarak kabul ediliyor.

En uygun dönem

Bunun aşağıda yer alan ayrıntılı açıklamasında görebileceğiniz gibi bu anda gayrimenkul alımı için belki de son yılların en uygun dönemini vaşıyoruz...

Öncelikle söylenenleri hemen aktarmakta yarar var. Konut alıcıları açısından içinde bulunduğumuz dönem, birçok uzman tarafından cok cazip bulunuyor. çünkü ikinci el konut fiyatiarmda ciddi bir düşüş .var. Yani bundan beş yıl önce çok yüksek fiyatlarla konut almış olanlar, aldıkları fiyata bile konutlarını satmakta zorlanıyor. Bu nedenle yeni projeler de bu fiyatları gözeterek baz fiyatlarını oluşturuyor. Bu da ortaya oldukça cazip rakamların çıkmasını sağlıyor.

Bu konuda görüşüne başvurduğumuz gayrimenkul sektörünün önde gelen isimleri, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında bir artış olacağı görüşünde birleşiyor. Markalı konut üreticilerinin bazıları, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında kademeli olarak yüzde 5 ile 20 oranlarında bir artış olacağı yönünde öngörüde bulunuyor. Yetkililer, buna gerekçe olarak özellikle arsa maliyederindeki aşırı artışın konut fiyatları üzerinde yaratacağı zam baskısını gösteriyor.

Konutta vade 30 yıla çıktı

Konut almak isteyenler bugünlerde çok büyük bir kararsızlık içinde kıvranıyor. Kısa bir süre öncesine kadar aylık yüzde 0.70'den 0.80'in üzerine çıkan faizler kredi kullanmalı mı, yoksa faizlerin biraz daha düşmesini mi beklemeli

Bankacılık çevreleri, bu soruya, 'Türk ekonomisindeki kırılganlık ortadayken, faizlerin düşmesini bekleyenler, yeni bir yükseliş dalgasıyla hayal kırıklığına uğrayabilirler' şeklinde yanıt veriyor. Konut kredisi vade ve faiz oranlarındaki cazip ortam, mortgage sektörünü de hareketlendirdi. Öyle ki; konut kredilerinde vade ilk kez 30 yıla ulaştı. şžekerbank, konut finansmanı şirketi olan iştiraki şžeker Finans'ın temin ettiği 200 milyon dolar tutarında Denizaşırı Özel Yatırım Kurumu (Overseas Private Investment Corporation-OPIC) kaynağının da bulunduğu bir portföy ile 30 yıla varan vadede konut kredisi sundu.

Faiz artabilir

Vade özelliğinden dolayı düşük taksitli, kira öder gibi ev sahibi olma olanağı veren, sadece ikametgah amaçlı konutlara yönelik kredi ile özellikle orta ve alt gelir grubundaki tüketicilerin ev sahibi olması hedefleniyor.

Uzmanlar da yavaş yavaş harekediliğin başladığı sektörde şu an 5-10 yıl vadeler arasında 0.880'ler ile 0.90 seviyelerinde seyreden konut kredi faizlerinin önümüzdeki dönemde yüzde 1'ler seviyesini bir miktar aşabileceğine işaret ediyor. Bankacılık çevreleri, seçim öncesinde ve sonrasında piyasanın biraz daha yavaş büyüyeceğini, ancak eylülden sonra faiz oranlarında beklenen artışa rağmen, sektörün büyümesinin hızlanacağını öngörüyor. Bununla birlikte uzmanlar, mortgage sektörünün bu yılın sonunda yüzde 25'ler civarında büyüyeceği, yılı toplam 75 milyar TL'nin üzerinde bir büyüklükle kapatacağı ifade ediyor.

Cazip kampanyalar

Konut sektörü baharla birlikte cazip kampanyalı bir döneme girdi. Markalı konut üreten firmalar, birbiri ardında yeni projelerini görücüye çıkarırken, bir yandan da elde kalan stoklarını eritmek için cazip kampanyalar ile tüketicinin karşısına çıkıyor.

Konut üreticilerinin düzenlediği birbirinden cazip kampanyalarla inşaat sektörü yeniden hareket kazandı. Görücüye çıkan yeni projelerin yanı sıra, satışı devam eden birçok projede, birbirinden cazip kampanya başlatıldı. Sadece yüzde 1 peşinat isteyip 48 ay taksitlendirenler, hiç peşinat istemeyip aylık taksitleri de 12 ay öteleyenler ve banka kredili ödemelerde bile yüzde 10 indirim yapanlar var.

İkinci ve birinci el konutlardaki durum

Garanti'nin desteğiyle Reidin.com ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı   Derneği (GYODER)     tarafından Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul,  İzmir  ve Kocaeli'ndeki ikinci el ve yeni konutlara yönelik hazırlanan emlak endekslerinin 2011 Mart ayı raporu yayınlandı. Reidin.com EmlakEndeks'e göre, Adana, geçtiğimiz mart ayında bir önceki aya göre ikinci el satılık konut fiyatlarında metrekare başına yüzde 1,13'lük değer artışıyla, fiyatların en fazla yükseldiği il oldu. Aynı dönem içinde ikinci el konut satış fiyatları içinde ikinci el konut satış fiyatları Ankara'da yüzde 0,58 Antalya'da yüzde 0,51; İstanbul'da yüzde 0,31; İzmir'de yüzde 0,09 ve Kocaeli'nde yüzde 0,23 oranında arttı. Satış fiyatları yüzde 0,11 azalan Bursa, fiyatların en fazla değer kaybettiği il oldu. Reidin.com GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi'nin Mart 2011 sonuçlarına göre ise yeni konut satış fiyatları mart ayında bir önceki aya göre yüzde 0,19 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 6,17 oranında artış gösterdi. Satış peşinat isteyip 48 ay taksitlendirenler, hiç peşinat istemeyip aylık yatları martta bir önceki aya göre, 1+1 daire tipinde yüzde

0.37; 2+1 daire tipinde yüzde 0.28; 4+1 daire tipinde yüzde 0,10 oranında arttı. 3+1 daire tipinde bir değişim yaşanmadı.

AVM-çarşı ve arsa

Tabii gayrimenkul saati deyince artık sadece konut algılamamak gerekiyor. Özellikle yatırımlarını gayrimenkulde değerlendirmek isteyen nakit sahibi yatırımcılar için son yıllarda yapılan AVM ve Ofis projeleri dışında cazip gelişme bölgelerindeki araziler de ciddi birer alternatif olarak öne çıkıyor.

Örneğin, Kanal İstanbul, 'iki veni şehir' projeleri ile birlikte ile birlikte gayrimenkul saati açısından arazi ve arsa yatırımları da ciddi bir potansiyel olarak öne çıkacak. Gerek Kanal İstanbul, gerekse bunu bütünler olarak İstanbul'un Avrupa Yakası'na kurulacak olan bir milyonluk şehrin çevresinde yaratacağı ekosistemin boyutunu söylemeye gerek yok herhalde.

Örneğin her iki projenin yer alacağı ilçe, köy ve beldelerdeki arazilerin fiyatı şimdiden ikiye kadarmış durumda. Ne var ki; öncelikle Kanal İstanbul Projesi'nin geçeceği istikamet ile bir milyonluk iki şehirden birisinin yer alacağı Uskumruköv ile Karaburun arasındaki Karadeniz'e yakın olan köylerin çoğunun orman köyü olduğu ve arazilerinin büyük bir kısmının Hazine'ye ait olduğunu hatırlatalım. Mevcut imarlı arazilerin ise çoğu zaten 5-10 yıl öncesinden el değiştirmiş bulunuyor. Arazi almak isteyenlerin bu nedenle son derece dikkatli olması gerekiyor. Kanal ve iki şehir projesi nedeniyle alınan bu arazilerin elde kalma olasılığını gözardı etmemek gerek.

Gayrimenkulde yeni trendler

Tüm bunların dışında son dönemde gayrimenkulde trend stüdyo ve 1+1 daire tipleri ile ofis projelerine kaymış durumda. Özellikle konut üreticileri, talebin 100 bin TL ve altındaki konutlarda yoğunlaşması ile birlikte, uygulamaya koydukları yeni konut projelerinde stüdyo ve 1+1 gibi küçük daire tiplerine ağırlık vermeye başladı. Büyüklükleri 35 metrekareden başlayıp 77 metrekare arasında değişen stüdyo daireler, satışa çıkar çıkmaz hızla tükeniyor.
Ekonomist/Okhan şžentürk