Gayrimenkul devrinde ödenmesi gereken harçlar!

Soru : Tapu Harcı nedir ve hangi kurumun sorumluluğundadır?

Av. Kadir Kurtuluş : Tapu ve kadastro işlemlerinden 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifede yer alanlar, tapu ve kadastro harçlarına tabidir. Taşınmazlarla ilgili her türlü tapu ve tescil işlerinin yapılması Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yerine getirilmektedir. Gelir İdaresi Başkanlığı ise Devlet alacaklarının tahsilini sağlamak ve bu konuda gerekli tedbirleri almakla görevlidir. 

Soru : Gayrimenkullerin Devrinde Ödenmesi Gereken Harcın Ölçüsü Nedir?

Av. Kadir Kurtuluş : Harcın ölçüsü devir eden ve devir alan için ayrı ayrı olmak üzere devir bedeli üzerinden binde 20’dir. Buna göre gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında hesaplanır ve ödenir.

Soru :Gayrimenkul devirlerinde tapu harcı nereye ödenir?

Av. Kadir Kurtuluş : Tapu harçları, işlemin yapıldığı yerin vergi dairesine ödenir. Maliye Bakanlığınca yetki verilmesi halinde ilgili kuruluşlar (bankalar gibi) tarafından da tahsil olunabilir. Ayrıca tapu müdürlüklerimizde e-tahsilat uygulamasına geçilmiştir. Bu uygulama ile tapu harçlarının farklı şehirdeki şubelerde dâhil olmak üzere banka şubeleri, ATM’ler ve Görüntülü İşlem Merkezlerinden tahakkuk, tahsil ve kontrolü elektronik ortamda gerçekleştirilmektedir. Özellikle ATM’ler ve Banka Şubeleri uygulamada işlemleri oldukça kolaylaştırdı. İşlem yaptığınız Tapu Müdürlüğü sizin cep telefon numaranızı alarak ne kadar harç ödeyeceğinizi mesaj yoluyla size bildirmektedir. Sizde gelen bu mesaj üzerine ilgili Bankanın ATM’sine veya şubesine gidip ödemekle yükümlü olduğunuz harç miktarını kolayca yatırabiliyorsunuz. 

Soru : Gayrimenkul devirlerinde tapu harcını kim öder?

Av. Kadir Kurtuluş : Bu harçlar aksi taraflar tarafından kararlaştırılmadığı sürece alıcı ve satıcı tarafından ortak ödenir. Son dönemde artan konut mağduriyetlerinden biri de tapu harçlarının tamamının alıcıya yüklenmeye çalışılmasıdır. Bazı inşaat firmaları satış sözleşmelerinde tüm tapu masrafları alıcıya aittir diye bir ibare bulundurarak tüm tapu harcını alıcıya yüklemeye çalışmaktadır. Ancak sözleşmede her ne kadar tapu masraflarını alıcı öder şeklinde düzenleme yapılmış ise de tüketici aleyhine yapılan her türlü düzenleme geçersizdir. Vatandaşımız bu bedeli ödemek durumunda kalırsa satıcıya düşen kısmı firma sahibinin kendisinden dava yolu ile talep edebilecektir. 

Soru : Gayrimenkulü Banka Kredisi ile Alırsam, Tapuda Hangi Değeri Göstermem Gerekir?

Av. Kadir Kurtuluş : Gayrimenkulünüzü her ne şekilde alırsanız alın, mutlaka ve mutlaka gerçek alım bedelini bildirmek zorundasınız. Dolayısıyla gayrimenkulü ister banka kredisi ile ister kredisiz kendi paranızla alın, taraflara arasında anlaşılan ve satıcıya ödenecek olan bedel ne ise bildirilmesi gereken değer de o olmalıdır. 

Soru : Tapu harcının gerçek değer üzerinden ödenmesinin bize ne gibi bir getirisi olabilir veya ileride ne tür bir olumsuz durumla karşılaşmamızı önleyebilir? 

Av. Kadir Kurtuluş : Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer Md. 80/6’ya göre; Sahibi olduğunuz gayrimenkulün, satın aldığınız tarihten itibaren 5 yıl içinde elden çıkartılmasından sağlanan bir kazanç olmuş ise bu kazanç üzerinden, yaptığınız değer artışına oranla vergi alınmaktadır. 

Diyelim ki ödeyeceğiniz tapu harcı miktarını azaltmak için, gayrimenkulü rayiç bedel yani gerçek alım satım bedelinin altında olan bir değerden gösterdiniz, Bu gayrimenkulü satarken gerçek değeri üzerinden satmak zorunda kalabilirsiniz. Kaldı ki konut kredisi alınırken değer gerçek değer üzerinden gösterilmek zorundadır. Dolayısıyla siz belediye rayiç bedelinden göstererek aldığınız evi 5 yıl içinde gerçek değer üzerinden göstererek satmak zorunda kaldığınızda kazancınız olduğundan çok daha fazla gözükecek ve daha çok vergilendirilendirileceksiniz. Yine eksik beyan da bulunduğunuz daha sonra tespit edilirse, hem eksik kalan harç bedeli tamamlatılır hem de ödemiş olduğunuz harcın %25’lik oranına tekabül eden kısmı kadar vergi ziyası cezası ödemekle karşı karşıya kalabilirsiniz.