Gayrimenkul ipoteğine dayalı finansman modeli Tersine Mortgage nedir? 

Gayrimenkul sahibinin evinin değerine karşı borçlandığı konut kredisi finansman modeline Tersine Mortgage(Reserve Mortgage) ismi veri yor. Reverse mortgage’da kredi kuruluşu müşterisine bu krediyi hayatının sonuna kadar düzenli aylık ödemeler şeklinde kullandırıyor ve kredinin geri tahsilatını da evi satarak sağlıyor. Dolayısıyla reverse mortgage’da müşteri kredi kuruluşuna ölene kadar hiçbir geri ödeme yapmak zorunda olmuyor. Ek olarak kredi kullanıcısı bu süre zarfında reverse mortgage için kullandığı konutunda herhangi bir kira ve ödeme yapmadan yaşamaya devam ediyor. AVM ve Perakende sektörlerine dair köşe yazıları yazan Engin Yıldırım, Tersine Mortgage sistemine yönelik açıklamalarda bulundu.

Reverse mortgage ile mortgage kredisinin farkı nedir ?

Mortgage veya konut kredisinde gayrimenkul sahibi aylık ödemelerle sorumlu tutulurken reverse mortgage'de mal sahibine ödeme yapılıyor. Mal sahibi vergiler, aidatlar gibi masraflardan kendisi yükümlü oluyor.

2008 senesinde ABD’de başlayan mortgage kaynaklı ekonomik kriz söz konusu ülkede büyümeye farklı bir ivme kazandırmak ve 60 yaş üstü kesimin de ekonomiye fayda sağlayabilmesi sağlık giderlerini rahatlıkla karşılayabilmesi ve iyi bir yaşama sahip olması için “reverse mortgage” adı aldında ürünlerin çıkmasını sağladı. 2008 yılı itibariyle ABD’nin önde gelen bankaları tarafından sunulan söz konusu ürün yoğun taleple karşılaştı. Tersine mortgage sahip olunan sermayenin bir tür geri kazanım yolu olup, düşük kredi riski ile yatırımcıların dikkatini çekiyor. Finansal ihtiyaçlarını karşılamayı hedefleyen  “konut zengini ancak nakit fakiri” yaşlı insanlar tersine mortgage’yi kullanıyor. Fakat tersine mortgage uygulaması işleme taraf olanlar açısından birtakım risklere de sahip. Türkiye'de henüz olmayan bu sistemin, bankalar, büyük inşaat şirketleri, uzmanlar tarafından tartışılması; Türk aile yapısına uygun olup olmadığı, yaşlıların sosya-ekonomik durumu ve bu sisteme girip girmeyecekleri araştırılması gerekiyor.

Günümüz itibarıyla gelişmiş ülkelerde, yaşlı insanların birçoğunun en önemli sorunu, emeklilikleri sonrası mevcut bütçeleri ile konutlarında nasıl yaşayacakları oluyor. Gelişmiş ülkelerde, yaşlı insanların birçoğunun mevcut bir konutu ve yaşamlarını devam ettirebilmeleri için sınırlı bir gelire sahip. Ancak bazı ileri yaş düzeyindeki insanların, bir takım finansal ihtiyaçlarını karşılamaya yeterli bir gelir düzeylere sahip olmayabilir. Dolayısıyla, ileri yaş düzeyinde olan yaşlı insanlar, emeklilikleri boyunca günlük cari harcamalarını karşılamak ve daha çok nakit gerektiren sağlık, konut bakım onarım ve tamiratları ile seyahat ve turizm amaçlı hizmetlerin karşılığını ödemek için ek gelir kaynaklarına ihtiyaç duyuyor. Çoğu yaşlı insanın bu ihtiyaçları için tersine mortgage, gelişmiş ülkelerde uygulanmakta olan son derece cazip ve sosyal faydası son derece yüksek bir finansal araç haline geldi. Mortgage’de amaç konut satın almak iken, tersine mortgage’de amaç, sahip olunan konutun nakit haline gelmesi oluyor. İpoteğin işleyişinde, gayrimenkul sahibi gayrimenkul üzerinden aylık gelir almaya devam ediyor ancak öte yandan gayrimenkul üzerindeki hakkı giderek küçülüyor.

Tersine mortgage’ye yönelik olarak artan talebin nedenleri ise şu şekilde sıralanıyor: 

• Nüfusun içerisinde yaşlı insanların sayısının artması,
• Çoğu yaşlı insanın çok az miktarda mortgage borcuna sahip oluşu,
• Yaşlı insanların büyük bir kısmının nispeten fakir oluşu,
• Beklenmedik finansal ihtiyaçlar,
• Daha rahat ve huzurlu bir yaşam sürme isteği,
• Yetersiz emeklilik olanakları

Tersine mortgage’de 6 adet ödeme şekli bulunuyor. Bunlar ise şu şekilde: 

Toplam ödemenin bir defada gerçekleştirilmesi şeklinde,
2- Konutta ikamet edildiği süre zarfı boyunca aylık eşit ödemeler şeklinde,
3- Belirli bir sabit dönemle sınırlı kalmak üzere aylık eşit ödemeler şeklinde,
4- İstenildiği an çekilmek üzere belirli bir kredinin hesapta bulundurulması şeklinde,
5- Konutta ikamet edildiği süre zarfı boyunca aylık tanınan kredi miktarının çekilmesi şeklinde,
6- Belirli bir sabit dönemle sınırlı kalmak üzere tanının kredinin aylık ödenmesi şeklinde.

Ödeme seçeneklerinin çokluğu, tersine mortgage finansal ürününün esnekliğini gösteriyor. Tersine mortgage programlarının tamamında konut sahiplerinin konut üzerindeki hak ve sorumlulukları devam ediyor Ancak tersine mortgage alacaklısının güvenliğini etkilediği durumlarda geri ödemeyi talep etme hakkını doğuran nedenleri de şu şekilde sıralanıyor. 

• Konutun bir kısmının kiraya verilmesi,
• Konuta yeni bir hak sahibi dahil edilmesi,
• Konutun sınırlarının değiştirilmesi,
• Konutun karşılığında yeni bir borçlanmanın gerçekleştirilmesi,
• Tersine mortgage borçlanıcısının iflas bildirisinde bulunması,
• Tersine mortgage borçlanıcısının konuttan ayrılması veya konutun bir yere bağış yapılması,
• Yanlış bilgi verme, hile veya suça yönelik davranışlar,
• Konutun istimlak edilmesinin gerekli olduğu haller

Bu gibi durumların önceden tespitine yönelik olarak, tersine mortgage borçlanıcısının borcu muaccel hale getirici sözleşme şartlarını iyi bir şekilde okuması ve anlaması, kendisinin yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekiyor. 

Tersine mortgage uygulamasından ne kadar faydalanılacağı borç sahibinin yaşına, sahip olunan konutun değerine, konutun bulunduğu coğrafi bölgeye, belirlenen ödeme seçeneği ile birlikte faiz oranlarına bağlı oluyor. Bunun anlamı; tersine mortgage borçlusu, daha yaşlı ise ve daha değerli bir konuta sahip ise, daha az borçlanarak daha fazla nakit kazanç sağlanacak. Tersine mortgage borçlanıcısının sorumluluğu gereğince, sözleşme süresince konutun sahibi, konutun bir bölümünü kiraya veremez, konut için yeni bir sahiplik tesis edemez veya konut karşılığında yeni bir borçlanma yapamaz.

Artık reverse mortgage ürününü gündeme getirmenin ve bankaların bu ürünü hizmete sunmasının zamanı geldiç Bu sistem, özellikle bakacak kimseleri olmayan ama konut sahibi olan yaşlı insanlar için yaşlılıkları süresince ek bir gelir yaratma yöntemi ve devlet tarafından da çeşitli vergi avantajları vs. ile desteklenmesi gereken çok önemli bir sosyal politika aracı.” “Türkiye’deki varlık ve gelir dengesizliğinden dolayı faydalı olacağını düşünülüyor. Birçok kişinin varlık zengini olmasına rağmen aylık gelir konusunda sıkıntı çektiğini ortada. Bunun çözümü de genelde varlık satışı olduğu düşünülüyor. Reverse mortgage’in satışa göre farkı, malı satmadan buradan kira üzerinde aylık bir gelir sağlanabilecek olması.” Öte yandan ileri yaşlardaki insanların tüketim harcamalarını artırmalarına sebep olacak. Tüm bunların yanı sıra sosyolojik olarak insanların miras bırakma düşüncesinden vazgeçmesine neden olabilir. 

Reserve mortgage nedir?