Gayrimenkul satış kazancının vergisi!

Yine bir mart ayı geldi. Gayrimenkulünü işyeri veya konut olarak kiraya verenler, satanlar, menkul kıymet işlemleri yapanlar, doktor, avukat gibi serbest meslek erbabı ve esnaflar (basit usul hariç), bu ay, 2013 yılı gelirlerini beyan edecekler ve çıkan vergilerini iki taksitte ödeyecekler. 

Gayrimenkul satışında, alan ve satan ayrı ayrı yüzde 2 oranında tapu harcı ödüyor. Harç, alım satım bedelinden az olmamak üzere, gayrimenkulün emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanıyor. Tapu harcı ödenmeden tapuda işlem yapılamadığı için bu harç genel olarak herkes tarafından biliniyor. 

İşin bilinmeyen kısmı ise satış kazancının da, belli bir tutarı aşması durumunda gelir vergisine tabi olduğu. Bu yazımızda gayrimenkul satışından sağlanan kazancın vergileme esasları üzerinde duracağız. 

MİRAS KALANLAR Satın alınan gayrimenkulün, gerçek kişiler tarafından ticari faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar, "değer artış kazancı" olarak kabul ediliyor. Yukarıda da bahsettik, bu kazançlar normal şartlarda gelir vergisine tabi. Ama miras kalan ya da bağış olarak edinilen gayrimenkulün satılması halinde, kaça satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmesi söz konusu olmuyor. 

BEŞ YIL SINIRI 

Miras veya bağış dışında edinilen (satın alınan, inşa ettirilen vb.) gayrimenkullerin satılması durumunda ise kazanç üzerinden vergi ödenmemesi için gayrimenkulün en az beş yıl süreyle elde tutulmuş olması gerekiyor. 

Başka bir ifadeyle gayrimenkullerin beş yıldan daha az bir süre elde tutulduktan sonra satılması durumunda, prensip olarak elde edilen kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekiyor. 

Beş yıllık süre gün olarak hesaplanıyor. Örneğin 16 Ekim 2008 tarihinde alınan bir gayrimenkulün satışından elde edilen kazancın gelir vergisine tabi olmaması için en erken 17 Ekim 2013 tarihinde satılması gerekiyor. Bu tarih veya sonrasında satış yapılması durumunda beş yıllık süre dolmuş olduğundan, satıştan elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmiyor. 

Buna göre 2013 yılında satılan gayrimenkul; • 2007 yılı ve daha öncesinde alınmışsa satış kazancının kaç lira olursa olsun beyan edilmemesi, • 2009 yılı ve sonrasında alınmışsa satıştan sağlanan kazancın beyan edilmesi ve hesaplanan verginin ödenmesi gerekiyor. 

2008 yılında alınmış olan gayrimenkullerin 2013 yılında satılması halinde ise beş yıllık sürenin dolup dolmadığına, yani kazancın beyan edilip edilmeyeceğine, yukarıdaki örnekteki gibi alış ve satış tarihlerine gün olarak bakılarak karar verilmesi gerekiyor. 

ENFLASYON ETKİSİ 

Beyan edilecek gayrimenkul satış kazancının hesaplanması sırasında, enflasyonun etkisinin giderilmesi mümkün. Buna kısaca "endeksleme" diyoruz. Türkiye istatistik Kurumu (TÜÎK) tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının hesaplanmasında kullanılan üretici fiyat endeksleri (ÜFE) açıklanıyor. 

2013 yılında satılan gayrimenkullerle ilgili endekslemede bu ÜFE'lerin kullanılması gerekiyor. Endekslere TÜlK'in internet sitesinden ulaşılabilir. 

Gayrimenkulün satıldığı aydan bir önceki ayın ÜFE'si ile alındığı aydan bir önceki ayın ÜFE'si arasındaki artış oranı hesaplanıyor. 

Alış bedeli bu oran kadar artırılmak suretiyle yeni bir maliyet bedeli belirleniyor. Bu şekilde bulunan yeni maliyet bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, varsa giderler de düşüldükten sonra kalan tutar net kazanç olarak kabul ediliyor. Ancak bu uygulamadan yararlanılabilmesi için endeks farkının yüzde 10'dan fazla olması şaıt. Aksi halde kazancın, satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderlerin düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekiyor. 

Örneğin 15 Mart 2010'da 100 bin liraya alınan bir gayrimenkul, 20 Şubat 2013'te 160 bin liraya satıldıysa, kazanç 60 bin liradır. 

Ancak bu tutar üzerinden vergi ödenmesi söz konusu değil. Birkaç işlem daha yapılması gerekiyor. 

Öncelikle endekslemeyle başlayalım: Şubat 2010 ÜFE (169.29) ile Ocak 2013 ÜFE (208.90) arasında artış % 23,398 oranında gerçekleşmiş. Artış oranı yüzde 10'un üzerinde olduğundan, kazanç hesaplanırken gayrimenkulün alış bedeli bu oranda artırılabilir. 

Buna göre endekslenmiş alış bedeli 123 bin 398 lira, vergisel açıdan kazanç da (160.000 - 123.398 =) 36 bin 602 lira olarak hesaplanıyor. 

İSTİSNA Diyelim ki gayrimenkul beş yıldan önce satıldı, bir kazanç oluştu. Yukarıdaki gibi endeksleme yapıldı ve yeni bir kazanç tutan hesaplandı. Bu şekilde bulunan kazanç 2013 yılı için 9 bin 400 liradan az ise beyanname verilmiyor, dolayısıyla vergi ödenmiyor. Bu tutarı aşan bir kazanç elde edilmesi duRimunda ise aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek, vergisinin ödenmesi gerekiyor. 

Yukarıdaki örnekte bulunan 36 bin 602 liralık kazanç 2013 yılı için belirlenen 9 bin 400 liralık istisnayı aştığı için, aşan kısım gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmeli. 

Buna göre üzerinden vergi hesaplanması gereken tutar yani matrah (36.602-9.400 =) 27 bin 202 lira olarak bulunuyor. Görüldüğü gibi satış kazancı 60 bin lira olmasına rağmen, üzerinden vergi hesaplanması gereken kazanç 27 bin 202 lira olarak hesaplandı. 

VERGİ ORANI 

Gelir vergisi oranı sabit değil. Vergi tarifesi uyarınca gelir arttıkça vergi oranı da artıyor. Bu oran 2013 yılında 10 bin 700 liraya kadar yüzde 15 iken, kazanç arttıkça yüzde 20 ve yüzde 27'ye, hatta 60 bin lirayı aşması durumunda aşan kısmı için yüzde 35'e kadar çıkabiliyor. 

Örneğimizdeki 27 bin 202 liranın vergisi ise 2013 yılı gelir vergisi tarifesine göre 4 bin 990 lira olarak hesaplanıyor. 

EDİNİM TARİHİ ÖNEMLİ Genel kural olarak, satın alınan ya da kat karşılığı müteahhide verilen arsa nedeniyle edinilen gayrimenkullerin tapuya tescil tarihi, iktisap (edinim) tarihi olarak kabul ediliyor. Bazen gayrimenkulün tapuya tescilden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı durumlar da olabiliyor. Bu durumun tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi olarak fiilen kullanıma bırakılma tarihi kabul edilebiliyor. 

Örneğin 2005 yılında satın alınan arsa 2011 yılında kat karşılığı olarak müteahhide verilmiş ve bunun karşılığında alınan gayrimenkuller 25 Nisan 2013 talihinde tapuya tescil edilmiş olsun. Bu durumda kat karşılığı alınan gayrimenkuller yeni iktisap olarak kabul edilecek ve iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi (25 Nisan 2013) esas alınacaktır. 

Kooperatiflerde ise gayrimenkulün ortağa tahsis edildiği tarih, alım tarihi olarak kabul ediliyor. Dolayısıyla beş yıllık sürenin hesaplanmasında bu tarihin esas alınması gerekiyor. 

CİNS TASHİHİ Bir taşınmaz malın cinsini, yapışız iken yapılı veya yapılı iken yapışız hale; bağ, bahçe, tarla vb. 

iken arsa; arazi iken, bağ, bahçe vb. 

duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem cins tashihi olarak tanımlanıyor. 

Arazi olarak alınan bir gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutulduktan sonra satılması halinde, alım tarihi olarak arazinin alındığı tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekiyor. 

İRTİFAK-MÜLKİYET 

Önce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı durumda, gayrimenkulün alım tarihi olarak kat irtifakı tapusunun tarihi dikkate alınıyor. 

BEYAN VE ÖDEME Özetlersek; 2013 yılı içerisinde, beş yıllık süre dolmadan satılan gayrimenkullerden elde edilen kazancın 9 bin 400 lirayı aşması durumunda, aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekiyor. Bu beyannamenin son tarihi ise 25 Mart 2014. 

Beyannamede hesaplanan verginin ise iki taksitte ödenmesi mümkün, ilk taksitin 31 Mart 2014, ikinci taksitin de 31 Temmuz 2014'e kadar ödenmesi gerekiyor. İlk taksitle birlikte ayrıca beyannameye ilişkin 41 lira 20 kuruşluk damga vergisinin ödenmesi gerektiği de unutulmamalı. 

Fatih Köprü/ Ekonomist