Gayrimenkul sektörü için mülkler ekonomiye kazandırılmalı!

Ülkemizde çok sık kullanılan söylemlerden bir tanesi de yastık altında yatan altınların varlığı ve bunun ekonomiye kazandırılması meselesi olmuştur. Bu konu ile ilgili çalışanları ve önerdikleri kazandırma yöntemleri bizim konumuz olmadığı için bir kenara bırakacak olursak bizim konumuz aslında ülkemizde hep geliştiği belirtilen gayrimenkul sektörünün arsa geliştirme ihtiyacına cevap verecek olan Aile, Şirket, Vakıf, Dernek, Bankalar elinde bulunan mülklerin ekonomiye kazandırılması konusudur. Ülkemizin Cumhuriyet tarihi boyunca yaşadığı temel gelişime paralel olarak şirketlerde, ailelerde bu gelişim üzerinden sanayi ve ticarette edinmiş oldukları servetleri gayrimenkulde değerlendirmişlerdir. Özellikle 1970-2010 dönemi arasında 1.kuşak olarak tanımlayabileceğimiz sanayici ve tüccar aile ve şirketler açısından mülk edinme hep bir kişisel garanti ve kredilendirme de banka garantisi anlamına gelmiştir. Mevcut mülk edinme alışkanlığına paralel devlet vakıfları veya özel vakıflarda sürekli mülk edinme sürecine devam etmişlerdir. 2000 banka-finansal kriz sonrasında mülk zenginleri içerisine bankalarda dahil 2005’ten sonra özellikle inşaat-gayrimenkul piyasasında gelişime paralel çok ciddi bir yapılaşma süreci yaşadık ve özellikle şehrin çeperlerine kadar bu yapılaşmaya devam ettik. Özellikle şehir merkezlerinde bulunan az da olsa mevcut arsa veya yine şehir merkezine sıkışıp kalmış fabrika arazileri, eskimiş binaların yeniden kente kazandırılması noktasında aynı hızlı ivmeyi sağlayamadık. Bunun temel sebebi ise 1.kuşağın bu konuda gösterdiği muhafazakar refleks olduğu gibi gayrimenkul sermaye araçlarının yetersizliğiydi. 2010 sonrasında artık çeşitlenmiş bir gayrimenkul sermaye araçları sürecine sahibiz. Bundan da önemli olmak üzere Kentsel Dönüşüm yasası adı altında vergiden, harçtan ve birçok masraftan yapı sahibini kurtaracak bir yasamızda var. İşte böyle bir dönemde tahmini olarak 200 milyar dolar olduğu tahmin edilen bu mülklerin yeniden ekonomiye çeşitli yollarla kazandırılması dönemine geçmek üzereyiz ve zorundayız. 

Gayrimenkul sermaye araçları noktasında 

a) Kat karşılığı ,hasılat paylaşımlı inşaat modeli

b) Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı modeli ile geliştirme ve finansal süreçleri organize eden sermaye aracı

c) Gayrimenkul Yatırım Fonları ile halka arz etmeden aile mülklerinin toplanıp geliştirilebileceği bir model 

d) Gayrimenkul Sertifikaları ile yatırım aracı haline getirilebilecek bir finansal argüman 

e) Hukuk, murabaha gibi gayrimenkule dayalı İslami finansman modeli artık hayatımıza girmiş durumda

Kurulma aşamasını heyecanla takip ettiğim Gayrimenkul Yatırım Yönetim yapılanması da bu mülklerin geliştirilmesi, finansmanı ve yönetiminin yapılması noktasında ailelere, şirketlere, bankalara, vakıflara ve kurumlara çok önemli bir yol göstericilik görevi yapacak. Gayrimenkul Yatırım Yönetimi Türkiye’de ailelere ve şirketlere asli işlerini yani sanayici ise sanayici ticaret ise ticaretini yapıp gayrimenkullerinin geliştirilmesi, finansman modelinin  belirlenmesi, finansmanın bulunması, yatırımın tamamlandıktan sonra yönetilmesi süreçlerini kapsıyor. Amerika Birleşik Devletleri’nde bütün büyük aile, şirket, vakıf, kurum, banka ve hatta fonlar Gayrimenkul Yatırım Yönetim şirketleri olmadan adım atmaz ve gayrimenkullerini geliştirmezler. Ülkemizde de yastık altında yatan 200 milyar doların piyasaya çıkması ve geliştirilmesi için bu Gayrimenkul Yatırım Yönetim şirketlerine acilen ihtiyaç bulunmaktadır. Böylece hem muhafazakar refleksler kırılmış olacak hem de sanayici ,tüccar, banka, vakıf asli işini yapacaktır.

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı