Gayrimenkul sektörüne torba yasa şoku: Kira gelirinde istisna kalkıyor, ev sahiplerine satış vergisi geliyor! 

Bu hafta ya da bayram öncesi TBMM’ye sunulması beklenen yeni Torba Yasa Teklifi’nde, hemen her sektörle ilgili yeni düzenlemelere yer verilmesi bekleniyor. Fakat kamuoyuna yansıdığı kadarıyla, bu düzenlemelerin büyük bi kısmı gayrimenkul sektörü ile ilgili. 

Ekonomimcom köşe yazarı Abdullah Tolu, bugünkü köşesinde torba yasadaki gayrimenkul sektörüne ilişkin yeni düzenlemeleri kaleme aldı. Tolu, "Torba Yasa Teklifi’nde yer alacak düzenlemeler esas itibarıyla 2024 – 2026 OVP’sinde yer alan kayıt dışılıkla mücadele ve Vergi Kanunlarında bulunan istisna, muafiyet ve indirimlerin gözden geçirilerek verimliliğini kaybetmiş olanların yürürlükten kaldırılması ile ilgili. Yapılacak düzenlemeler ile ilgili temel alt yapı ise, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yayınlanan 2023 yılı Vergi Harcama Raporu’nda bulunuyor" ifadelerini kullandı.

1) GYO’lara tanınan KV istisnasının kaldırılması ya da kapsamının konutla sınırlandırılması:

Şu anki düzenlemeye göre, GYO’ların kazançları herhangi bir ayrıma tabi tutulmaksızın kurumlar vergisinden (KV) istisna oluyor (KVK. Mad. 5/1/d-4). Bunun haricinde GYO’ların gayrimenkul dahil mal ve hizmet satışları KDV’ye, tapudaki gayrimenkul alım satımları tapu harcına, aktiflerinde kayıtlı gayrimenkuller ise emlak vergisine tabi tutuluyor.

GYO’lara tanınan KV istisnası, 2023 Yılı Vergi Harcama Raporu ile yeniden gündeme geldi. Söz konusu raporda; KV yönünden en yüksek vergi harcaması gerçekleştirilen iki kalemden birisinin, yatırım fonu ve ortaklıklarına ilişkin kazanç istisnası olduğu özel şekilde vurgulandı.

Maliye, söz konusu istisnanın kaldırılması ya da kapsamının konutla sınırlandırılması konusunda fazlaca ısrarlı. Yani, Maliye, GYO’lardan kurumlar vergisi almak istiyor. Gayrimenkul sektörü ve GYO’ların ortak talebi ise, istisnanın sürdürülmesi!  

Hemen belirtelim, GYO rejimi, sadece ülkemizde değil, yaklaşık 44 ülkede bulunuyor. GYO rejimi uygulayan ülkelerin neredeyse tümünde, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı enstrümanlara yatırım yapan şirketler ve bunların hissedarları yalnızca tek bir aşamada vergilendiriliyor, bu da GYO seviyesinde değil, hissedar/yatırımcı seviyesinde gerçekleştiriliyor. Evet, yanlış okumadınız, GYO’lar vergilendirilmiyor, dağıttıkları temettü üzerinden yatırımcı/hissedar seviyesinde vergilendiriliyor. 

GYO’lar konusunda diğer ülkelerle ayrıldığımız temel bir unsur, temettü dağıtma zorunluluğu! Ülkemizde GYO’ların temettü dağıtma zorunluluğu yer almıyor. Oysa GYO rejiminin uygulandığı Dünya ülkelerinde oranları değişmekle birlikte bir temettü dağıtma zorunluluğu bulunuyor.

Kişisel görüşümüz, en az yüzde 25 en fazla yüzde 50 temettü dağıtma zorunluluğu getirilerek, mevcut kurumlar vergisi istisnasının sürdürülmesinin daha uygun olacağı doğrultusunda. Bu aynı zamanda gayrimenkul sektörünün de önerisi! 2023 hesap dönemi kurumlar vergisi beyannamelerinde GYO’ların beyan ettiği istisna tutarı yaklaşık 52-53 Milyar lira seviyesinde. İstisnanın kaldırılması durumunda Maliye’nin alacağı kurumlar vergisi en fazla 12,5 – 13 milyar lira! Buna karşılık, halka açık GYO’ların piyasa değeri 410 milyar lira civarında ve 4 milyon bireysel yatırımcı GYO’larda hisse sahibi. Bunlar oldukça ciddi rakamlar. Herhangi bir olumsuz gelişme, halka açık GYO’ların borsadaki değerlerini ciddi şekilde olumsuz etkileyebilir. Sermayenin tabana yayılması, gayrimenkullerin menkulleştirilmesi, küçük yatırımcıların küçük tasarruflarıyla gayrimenkullerin yüksek getirisinden pay alabilmeleri ve sermaye piyasalarının gayrimenkul enstrümanı açısından olmazsa olmazı olan GYO’lara, dünya uygulamalarına paralel olarak temettü dağıtma zorunluluğu getirilerek, mevcut kurumlar vergisi istisnasının sürdürülmesinde yarar var.

2) Konut kira gelirlerine ilişkin istisnanın kaldırılması:

Mevcut düzenlemeye göre, bir takvim yılı içerisinde elde edilen konut kira gelirleri, takip eden yılın Mart ayı içerisinde verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan ediliyor. Elde edilen konut kira gelirlerinin belli bir rakamı (2024 yılı için 33 bin TL’si) ise gelir vergisinden istisna tutuluyor. Yani, 2024 yılında elde edilen konut kira gelirleri 33 bin lirayı geçmiyorsa beyan edilmiyor, aşıyorsa beyan edilmesi gerekiyor. Kira gelirlerinin beyanı halinde ise, söz konusu tutar kira gelirlerinden indirilerek vergilendirilmiyor.

Bu istisna ile, konut sahipliği ve yatırımcılığının desteklenmesi ve kira gelirlerinin belli bir kısmından vergi alınmaması planlanıyor.

Fakat, yazılı ve görsel medyada, bu istisnanın kaldırılacağı şeklinde haberler görüldü. Bu istisnanın kaldırılması son derece yanlış olur, birden çok konuttan kira geliri elde edenle tek bir evden aldığı kira geliriyle geçimini sağlayan insanlar aynı tutulur ve her ikisi de aynı vergiye tabi tutulur. Ayrıca, istisna gelire isabet eden ve ödenen gelir vergisi tutarı, konut sahipleri tarafından kiralara yansıtılır, bu da kira tutarlarının yükselmesine sebep olur. Oldukça geniş kapsamlı ve çok sayıda vatandaşı ilgilendiren önemli bir düzenleme. Bu nedenle bu düzenlemenin yeniden değerlendirilmesinde yarar var. Kişisel görüşümüz, bu istisnanın kaldırılmayacağı yönünde.

3) Gayrimenkullerin 5 Yıl Geçtikten Sonra Satışında Vergilendirmemeyi Öngören Düzenleme Yürürlükten Kaldırılıyor:

Gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi bulunuyor. Ancak, gayrimenkullerin 5 yıllık süre geçtikten sonra elden çıkarılması durumunda elde edilen kazanç ise, tutarı ne olursa olsun gelir vergisine tabi tutulmuyor.

Yine, yazılı ve görsel medyada yer alan haberlerde, bu düzenlemenin yürürlükten kaldırılacağı belirtiliyor.

Bu düzenlemenin yasalaşması halinde, anılan düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iktisap edilecek taşınmazların satışında 5 yıllık süre yürürlükten kaldırılmış olacak, 5 yıl 10 yıl geçtikten sonra da satılsa, söz konusu satıştan elde edilecek kazançlar % 15 - 40 aralığında gelir vergisine tabi olacak.

Ancak burada önemli bir konu var. Yapılacak yeni düzenleme, yürürlük tarihinden önce iktisap edilmiş gayrimenkulleri etkileyecek mi? Yeni düzenleme bunlar içinde uygulanacak mı? Yeni düzenlemenin yürürlük tarihinden önce iktisap edilmiş gayrimenkuller için müktesep hakların korunarak eski hükümlerin uygulanması, bu gayrimenkullerin 5 yıl içinde satılması halinde satıştan elde edilecek kazancın gelir vergisine tabi olması, 5 yıl geçtikten sonra satılması halinde ise vergilendirilmemesi gerekiyor. Benzer bir düzenleme, 2023 yılında yürürlükten kaldırılan yatırım amaçlı 2 yıl aktifte bulundurulduktan sonra satılan gayrimenkullerle ilgili kurumlar vergisi ve KDV istisnaları için yapılmıştı. Aksi durumda, yapılacak yeni düzenlemenin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi ihtimali oldukça yüksek!

Öte yandan, yapılacak bu düzenleme ile, arsa ve arazilerin imar rantlarının vergilendirilmesi amaçlanıyor. Yeni düzenleme ile birlikte, Maliye’nin bu satışlardan ciddi tutarda gelir vergisi tahsil etmesi bekleniyor. Aslında bu konuda çok geç kalındığı bile ifade edilebilir. Yalnız burada gözden kaçırılmaması gereken önemli bir nokta var: Söz konusu rantların vergilendirilmesi halinde, arsa sahiplerinin bunu müteahhitlere, müteahhitlerin ise konut ve ofis fiyatlarına yansıtması söz konusu olabilecek. Bu da, fiyatların artmasına neden olacak, enflasyonist bir sonuç doğuracak.

4) Tapudaki devirlerin gerçek satış bedeli üzerinden yapılma zorunluluğu getirilmesi:  

Gayrimenkullerin özellikle ikinci el satışlarında yüksek bedellerle satıldığı halde tapu devirlerinin belediye rayici (emlak vergisi değeri) üzerinden yapılması, ciddi vergi ve tapu harcı kayıplarına neden oluyor. Bu herkesin bildiği halde herhangi bir önlem almadığı temel bir sorun. Bu sorunun artık çözüme kavuşturulması gerekiyor. Çünkü, bu uygulama, hazinenin ciddi boyutlarda vergi kaybına ve sektörde de ciddi haksız rekabete neden oluyor.

Gayrimenkul sektörü 2018’den bu yana bu sorunun çözümü için tapu devirlerinde gerçek satış bedeline geçilmesi, gerçek satış bedellerinin ekspertiz raporlarından da yararlanılarak devlet tarafından belirlenmesi, tapu devirlerinin belirlenen bu bedellerin altında yapılmaması önerisinde bulunuyor.

Torba Yasa Teklifi ile, tapu devirlerinin gerçek satış bedeli üzerinden yapılması ve bu tutarlar üzerinden tapu harcı alınması, bunun için tüm satışlarda ekspertiz raporu aranılması uygulamasına geçilmesi ile ilgili düzenleme yapılması öngörülüyor.

Gayrimenkul sektörü açısından son derece önemli gerek kayıt dışılığı gerekse haksız rekabeti önleyecek bir düzenleme. Ancak, her satış için ekspertiz raporu aranılması halinde, mevcut ekspertiz uzmanı sayısı dikkate alındığında ciddi sıkıntılarla karşılaşılabilir. Bu da, satışlarda aksamalara hatta iptale varan sorunlara neden olabilir. Bu konunun iyi bir şekilde ele alınması ve sektörün de görüşü alınarak son halinin verilmesinde fayda var.

5) Birden Fazla Taşınmazı Olanlara Farklı Tapu Harcı ve Emlak Vergisi Uygulanması

Yazılı ve görsel medyada, birden fazla arsa, konut, ofis, işyeri vb. taşınmazı olanlara farklı tapu harcı ve emlak vergisi oranları uygulanmasına ilişkin düzenleme yapılacağına ilişkin haberler yer aldı. Örneğin, ikinci ve sonraki konutlar için 2-3 kat emlak vergisi ve 2 kat tapu harcı alınması gibi.

Açıkçası, birden fazla arsa, konut, ofis, işyeri vb. taşınmazı olanlardan, sahip oldukları birden sonraki taşınmazları için 2-3 kat emlak vergisi alınması şeklinde bir düzenleme yapılacağını sanmıyorum. Bunu uygulamak son derece zor ve imkansız. Hangi taşınmaz birinci taşınmaz sayılacak ya da hangi ildeki taşınmaz bu kapsamda olmayacak gibi. Ayrıca, ödenecek emlak vergisi ve tapu harcı tutarlarının, özellikle konut ve iş yeri sahipleri tarafından kiralara yansıtılması, bunun da enflasyonist bir etkisi olacak.

Bize göre, en fazla taşınmaz satışında gerçek bedele geçişle beraber, emlak vergisi ve tapu harcının katmerli değil de, taşınmazların gerçek bedelleri üzerinden alınması şeklinde bir düzenleme yapılabilir. En mantıklı olanı da bu. Yalnız burada, gerçek satış bedeli üzerinden ödenecek emlak vergisi tutarlarının ciddi boyutta artacağı göz ardı edilmemeli.