Gayrimenkul ve risk!
Konut/ticari gayrimenkul sektörlerindeki faaliyetler finans-gayrimenkul sektörleri arasındaki etkileşimin güçlü olduğu ülkelerde finansal sistemin gelişmesine ve ekonomik büyümeye katkı sağlamaktadır..
Gayrimenkulün yatırım aracı niteliği aynı zamanda ekonomik temellerden yoksun ve kendi kendini besleyen değer artışlarının ve krizlerin de ortaya çıkmasına neden olabilmektedir.
Nitekim diğer krizlerin yanı sıra, 1997 yılındaki Asya Krizi ve en son Küresel Finansal Kriz’de gayrimenkulün (ve konutun) spekülatif bir yatırım aracına dönüştüğüne ve bunun yaygın/ağır finansal başarısızlıklara neden olabileceği görülmüştür.
Sosyal kalkınmışlık
Türkiye’nin kalkınmasının önünde çok sayıda yapısal nitelikte ekonomik/kültürel/siyasal sorunlar bulunmaktadır. Kamu/ özel sektör-hane halkı borçluluğu, cari açık, düşük reel büyüme, işsizlik ve gelir/servet dağılımındaki bozukluk gibi birçok ekonomik sorunun yanında, sosyal kalkınmışlık ölçütleri açısından ülkemizin durumu iç açıcı değildir.
Krediye bağımlı
Bu sorunların ancak uzun vadeli planlama stratejileri ile çözümlenmesi mümkün olmak la birlikte, özellikle son dönemde Türkiye büyümesinin kaynağını tüketimde ve tüketimin de kaynağını artan ölçüde krediye dayalı finansmanda bulmuştur. Küresel kriz öncesindeki likidite bolluğu da bu finansman biçimini önemli ölçüde desteklemiştir.
Ülkemizde karar alıcıların çeşitli nedenlerle kısa vadeli politikaları tercih etmesi, ekonomide de odağın uzun vadeli yaklaşımlar gerektiren kalkınmadan, ekonomik büyümeye kaymasına neden olmaktadır. Bu yapı, göreli kısa dönemde üretim- istihdam artışı ve paydaşlarına olağanüstü kârlar sağlayan, gayrimenkul sektörünün ülke ekonomisinde giderek ön plana çıkmasına neden olmuştur.
Statü sembolü
Özellikle son 10 yılda, gayrimenkul hem zenginleşmenin aracı, hem de artan zenginleşmenin yöneldiği bir statü sembolü ve yatırım aracı haline gelmiştir. Çok katlı ofis binalarının, alışveriş merkezlerinin (AVM) ve lüks konutların hızlı yükselişi uzmanların dahi başını döndürmektedir.
Bu gelişmelerin; demografik değişim, kentleşme, çarpık gelir dağılımına dayalı zenginleşme, yabancı yatırımcı talebi gibi değişkenlerle açıklanabilecek reel bir ekonomik temeli vardır. Ancak gayrimenkul ekonomisinin makro düzlemde büyümenin motoru haline gelmesinin ve mikro düzlemde de rant kavgasının odağına oturmasının; kentleşme, bölüşüm, konut sorunu/ finansmanı, risk yönetimi ve en önemlisi büyüme-kalkınma ilişkileri açısından sorunlu yönleri bulunmaktadır.
Konut sorunu
Konut sorunu/finansmanı açısından bakıldığında; üst gelir grubuna yönelik rant odaklı piyasa yapısı nitelikli konut sorunu yaşayan alt-orta gelir grubunun gereksinimlerini tamamen dışlamaktadır. Makro açıdan bakıldığında ise ülkelerin, ranta odaklı bir yapıda AVM/rezidans yaparak değil kaynaklarını katma değeri yüksek sektörlere aktararak kalkındığını biliyoruz.
AVM artışları
Bu nedenle, olumlu işlevlerinin yanında, tüketim/kredi ekonomisini besleyen AVM’lerin sayısındaki artışın kalkınmışlık göstergesi olarak algılanması yanlıştır. Gayrimenkulün arzu nesnesine dönüşmesinin, fiyat değişimleri yoluyla döngülere neden olma riski ise hâlâ gündemdedir. Ne var ki, girişim özgürlüğünün olduğu bir ekonomik sistemde gayrimenkul gibi daha kârlı görülen bir alana yatırım yapılması da olağandır. Bu noktada, politika yapıcıların, gayrimenkul sektöründeki dinamizmi de göz ardı etmeksizin, sermayenin uzun vadeli stratejik sektörlere yönelmesini sağlayacak tedbirleri alması gereklidir.
Gayrimenkul sektörüne yönelik politikalar üretmek ve sektörü yönetmek, çeşitli nedenlerle güçtür. Ancak, Osmanlı’dan bu yana önemli ölçüde tasarruf açığı veren ve dış borç altında ezilen ülkemizin kaynak kullanımında daha etkin ve uzun vadeli politikalar geliştirmesi de kaçınılmazdır.
Piyasacı yaklaşım
Bunun yerel/genel politik düzlemde zor bir durum olduğu açıktır. Ancak, halen yaşadığımız, gayrimenkule yönelik kısa vadeli ve aşırı piyasacı yaklaşımın bölüşüm sorunlarını derinleştirdiğini ve ülkenin kıt kaynaklarının kötü kullanıldığına işaret ettiğini de kabul etmek gereklidir.
Bu durumda izlenmesi gereken akılcı politika, sermayenin daha üretken sektörlere yönelmesini sağlayacak politikaların geliştirilmesi ve gayrimenkulü bir spekülasyon aracı olmaktan çıkaracak, çoktan terk edilmiş politikaların/kurumların, yeniden gündeme getirilmesi olsa gerektir.
Dr. Yener Çoşkun/SPK Başuzmanı, İzmir Ekonomi Üniv. Konuk Öğretim Görevlisi-Cumhuriyet
