Gayrimenkul vergilendirme sistemi nasıl yapılmalı?

2003 yılında “Enflasyon Düzeltmesi”ne geçişle beraber, taşınmazların değerinin yükseltilmesini sağlayan “Yeniden Değerleme Müessesesi” yürürlükten kaldırıldı. Yani, taşınmazlar için artık yeniden değerleme yok. Şirketler duruma tepkili, çünkü yeniden değerleme yapılamaması, taşınmazların aktife kaydedildikleri değerleri ile kalmalarına sebep oluyor.

Dünya Gazetesi köşe yazarı Abdullah Tolu, bugünkü köşesinde Taşınmazlarda Taşınmaz Değerleme Sistemi ile gayrimenkul vergilendirme sistemini ele aldı. 

İşte Abdullah Tolu'nun 'Taşınmazlarda değerleme sorunu şirketleri isyan ettirdi' başlıklı yazısı...

Hemen hepimizin isyan ettiği ve tepki gösterdiği çok şey var. İsyan etmeyen ve tepki göstermeyen birisiyle henüz karşılaşmadım. Olaylara sadece insanlar değil, şirketler de sık sık isyan edip tepki gösterebiliyor. Ancak, şirketlerinki daha çok finansal ve vergisel tepkiler.

Şirketlerin vergi yasalarındaki eksikliklerden kaynaklı tepki gösterdikleri pek çok konu bulunuyor. Bunlardan birisi de, şirket aktifine kaydedilen taşınmazlar için yeniden değerleme yapılamaması. Yeniden değerleme yapılamaması, taşınmazların aktife kaydedildikleri değerleri ile kalmalarına neden oluyor. Bu da, taşınmazların satışında şirketleri enflasyon kaynaklı fiktif karlar ve buna bağlı ciddi vergilerle karşı karşıya bırakıyor! Şayet şirket ortakları taşınmazı şirket aktifine kaydetmeyip kendi üzerlerinde tutsalar ve iktisap tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra elden çıkarsalar vergiye tabi olmayacaktı. Ya da 5 yıl içerisinde satmaları halinde, iktisap bedelini endekslemeye tabi tutarak enflasyon oranında artırarak daha az vergi ödeme imkanına sahip olacaklardı.

Şirket taşınmazları için neden yeniden değerleme yapılamıyor?

2003 yılında “Enflasyon Düzeltmesi”ne geçişle beraber, taşınmazların değerinin yükseltilmesini sağlayan “Yeniden Değerleme Müessesesi” yürürlükten kaldırıldı. Yani, 2003 yılından bu yana taşınmazlar için yeniden değerleme yapılmıyor. Çok ilginç değil mi? Ayrıca, gerekli şartların oluşmaması nedeniyle aktife kayıtlı taşınmazlar için enflasyon düzeltmesi de yapılamadı. 

Taşınmazların kayıtlı değerleri piyasa rayiç değerlerine göre çok düşük kaldı!

2003 yılından itibaren yeniden değerleme yapılamaması, taşınmazların aktife kaydedildikleri değerleri ile kalmalarına neden oldu, taşınmazların kayıtlı değerleri piyasa rayiçlerine göre oldukça düşük kaldı. Bu durum ise, taşınmazların şirket bilançolarda gerçek değerleriyle yer almamasına ve şirketlerin kredibilitelerinin düşük gözükmesine neden oluyor. Ayrıca, taşınmazların değerinin rayiç değerle gösterilememesi, çoğu şirketi teknik iflasla karşı karşıya bırakıyor.

Ancak, en önemli sıkıntı, şirket aktifine kayıtlı taşınmazların satışında yaşanıyor. Bu taşınmazların kayıtlı değerlerinin piyasa rayiç değerlerine göre çok düşük kalması, buna karşılık emsal rayiç bedelleriyle satışlarının yapılması, şirketleri enflasyon kaynaklı fiktif kar ve kazançlarla ve dolayısıyla buna bağlı yüksek vergi ödemeleriyle karşı karşıya bırakıyor. Bu durum, Şirketleri oldukça zorlamaya başladı. Taşınmaz satışlarındaki yüzde 50 kurumlar vergisi kazanç istisnası da bu sorunu tam olarak çözmüyor, istisnadan yararlanan mükelleflerde de kısmen aynı sorun yaşanıyor! (KVK Mad. 5/1-e)

Yapılacak şey belli: Taşınmazların kayıtlı değerlerini piyasa rayiç değerine yükseltmek!

Yapılacak şey aslında belli: Şirket bilançolardaki taşınmazların kayıtlı değerlerinin piyasa rayiç değerlerine yükseltilmesinin olanak sağlanması. Reel sektörün beklentisi de, işte tam olarak bu; işletme varlıklarının gerçek rayiç değerleriyle bilançoda yer almasının sağlanması.

Maalesef mevcut yasal düzenlemelerle bunun yapılması mümkün değil. Bunun için mutlaka yeni bir yasal düzenleme yapılması gerekiyor.

KONUTDER’in 2018 yılında yaptığı çalışma ve çözüm önerisi!

Vergi danışmanlığını yaptığım ve gayrimenkul sektörünün üç önemli STK’sından birisi olan KONUTDER, 2018 yılında bu konuda bir çalışma yaparak, dönemin Maliye Bakanı Sayın Naci AĞBAL’a iletti. Öneri tam olarak şu şekildeydi:

- Bir defaya mahsus ve ihtiyari olmak üzere şirket aktifine kayıtlı taşınmazların kayıtlı değerlerinin SPK lisanslı değerleme şirketlerince belirlenen rayiç değerlerine yükseltilmesi,

- Kayıtlı değer ile rayiç değer arasındaki farkın, bilançonun pasif kısmında fon olarak tutulması ve belirlenecek süre sonunda sermayeye ilave edilmesi,

- Kayıtlı değer ile rayiç değer arasındaki fark üzerinden ya yüzde yarım oranında nakit vergi alınması ya da yüzde 3 - 4 oranında vergi hesaplanarak şirketin devreden KDV’sinden mahsup edilmesi,

- Değeri yükseltilen taşınmazların 2 yıldan daha kısa süre içerisinde satılması halinde vergi hesabında eski kayıtlı değerinin, 2 yıl geçtikten sonra satılması halinde ise yükseltilmiş rayiç değerinin dikkate alınması.

Maliye’nin 2018 yılında yaptığı düzenleme yetersiz bulundu, yararlanan olmadı!

Vergi Usul Kanununa 7144 sayılı Kanunla eklenen geçici 31. madde ile, bilanço esasına göre defter tutan tam mükellef gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerine, aktiflerinde yer alan taşınmazların değerini, Yİ-ÜFE değerindeki artış oranını dikkate almak suretiyle 30 EYLÜL 2018 tarihine kadar (bu tarih dahil) yükseltme imkânı sağlandı. Getirilen bu imkândan yararlanılabilmesi için, yeniden değerleme işlemi sonucunda oluşan değer artışı tutarı üzerinden yüzde 5 oranında hesaplanan verginin ödenmesi gerekiyordu (500 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği).

Ancak, yapılan düzenleme, taşınmazların kayıtlı değerlerinin gerçek rayiç değerlerine yükseltilmesi için yeterli bulunmadı. Ayrıca, reel sektör yüzde 5 vergi nedeniyle söz konusu düzenlemeye gereken ilgiyi göstermedi ve hemen hemen hiç kimse bu düzenlemeden yararlanmadı.

Gelinen son nokta: Taşınmazların kayıtlı değerlerini rayiç değerlerine yükseltmek artık kaçınılmaz hale geldi!

Ekonomi reformlarının gündemde olduğu bugünlerde, reel sektörün öncelikli talepleri arasında, şirketlerin aktifinde yer alan taşınmazların kayıtlı değerinin, Varlık Barışı’nda olduğu gibi vergisiz veya düşük oranda alınacak bir vergi karşılığında SPK lisanslı değerleme şirketlerince belirlenen rayiç değerlerine yükseltilmesi ve Yİ-ÜFE oranındaki artış dikkate alınmak suretiyle her yıl yeniden değerleme yapılmasına imkân sağlanması da yer alıyor.

Son derece haklı ve yerinde bir talep. Şirket aktifine dahil taşınmazların kayıtlı değerlerinin düşük oranda (yüzde yarım veya yüzde bir) bir vergi karşılığında gerçek değerlerine yükseltilmesine imkân tanınarak gerçek anlamda bir bilanço barışı sağlanabilir, şirketler teknik iflastan kurtarılabilir, şirketlerin kredibilitesi artırılabilir. Bu şekilde yapılacak bir düzenlemenin, şirketler açısından KGF etkisi yaratacağını düşünüyorum.

Ancak, bunun için yeni bir yasal düzenleme yapılması gerekiyor.

Reel sektör, bu düzenlemenin kısa süre içerisinde yasalaştırılmasını ciddi olarak istiyor ve bekliyor.

Gayrimenkul vergilendirme sistemi sil baştan değişecek!