Gayrimenkul yatırım fonu nedir, yatırımcıya ne gibi yararlar sağlar?

Gayrimenkul yatırımlarının bireysel şekilde yapılmasının hem ekonomik hem de deneyim eksikliğine bağlı zorluklarına karşı gayrimenkul yatırım fonları özellikle nitelikli yatırımcılar tarafından tercih ediliyor.

Peki, gayrimenkul yatırım fonu nedir ve yatırımcıya ne gibi yararlar sağlar?

İlk olarak 1938 yılında İsviçre'de ortaya çıkan, Türkiye'de de SPK tarafından düzenlenen bir kollektif yatırım formudur. Gayrimenkul yatırım ortaklığı (gyo) ile benzerlikler taşımasına rağmen, temel fark gyf'lerin gyo'lar gibi tüzel kişilik olmamasıdır. 

Son zamanlarda sık sık gündeme gelen Gayrimenkul yatırım fonu(GYF), ağırlıklı şekilde taşınmazlara yatırım yaparak pay sahiplerine gelir sağlayan ve yatırım fonu yapısını kullanan bir fon olarak belirtilir. Nitelikli yatırımcılardan alınmış olan katılma payları karşılığında toplanmış olan paralardan oluşturulan ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) düzenlemelerine tabi olan bu fonlar 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 52-54. Maddeleri arasında düzenlenmiş olarak yatırım fonlarından olup ayrıca Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliğinde ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. 

Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği madde 4 uyarınca ; "Fon, Kanun hükümleri uyarınca nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanmış olan para, gayrimenkuller, 18. maddenin üçüncü fıkrasındaki gayrimenkul projeleri kapsamındaki bağımsız bölümler ya da gayrimenkule dayalı haklarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre 3. fıkrada belirtilmiş olan varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek için Kuruldan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri ile gayrimenkul ve girişim sermayesi portföy yönetim şirketleri tarafından bir içtüzükle süreli ya da süresiz şekilde kurulmuş olan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır. Bununla beraber, fon, tapuya tescil, değişiklik, terkin ve düzeltme talepleri dahil olacak şekilde her türlü sicil işlemleri ile ortağı olacağı anonim ortaklıkların kuruluş, sermaye artırımı ya da pay devri işlemleri dahil her tür ticaret sicili işlemleriyle sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz addolunur."

Gayrimenkul yatırım fonu, kurucular tarafından Sermaye Piyasası Kurulu'nun ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği esaslarına uygun şekilde, pay sahiplerinin menfaatine inançlı mülkiyet prensipleri çerçevesinde yönetirler. Söz konusu bu fon, süreli ya da süresiz şekilde kurulabilen ve tüzel kişiliği olmayan bir malvarlığı şeklinde tanımlanır. Fakat tapuya tescil, değişiklik, terkin ve düzeltme talepleri dahil olmak üzere her türlü sicil işlemleriyle ortağı olacağı anonim ortaklıkların kuruluş, sermaye artırımı ya da pay devri işlemleri dahil her tür ticaret sicili işlemleriyle sınırlı olmak kaydıyla tüzel kişiliği olan bir yapıya sahip.

Yatırımın temeli, toplanmış olan sermayenin, uzman bir portföy yönetimi altında gayrimenkul varlıklarına yönlendirilmesi ve söz konusu bu varlıklardan elde edilmiş olan kira geliri ya da alım-satım karlarından pay sahiplerine gelir dağıtılmasıdır. Söz konusu bu fonlar, portföy değerinin en az yüzde 80’ini gayrimenkul yatırımlarından oluşturmak zorunda. Portföylerinde gayrimenkul satın alabilir, satabilir, kiralayabilir ve gayrimenkul satın alma ya da satma vaadinde bulunabilir. Fakat; GYF’lerin gayrimenkul projelerine direkt yatırım yapmaları, inşaat işlerini üstlenmeleri ya da otel, hastane gibi ticari gayrimenkulleri işletmeleri de mümkün değildir. Yatırım yapılabilir varlıklar ve işlemler, ihraç belgesinde bildirilmiş olan esaslara göre şekillendirilir. Sadece SPK tarafından tanımlanan nitelikli yatırımcılar bu fonlardan katılma payı satın alabilir.

Ülkemizdeki gayrimenkul yatırımları için gayrimenkul yatırım fonlarının kullanılması, aşağıda aktarmış olduğumuz üzere başta vergisel anlamda olmak aşağıda üzere pek çok avantaj sağlıyor;

1- Vergisel avantajları; 

Kurumlar Vergisi açısından; 5520 s. Kurumlar Vergisi Kanunu uyarınca, gayrimenkul yatırım fonları tarafından elde edilmiş olan kazançlar kurumlar vergisinden istisnadır. Keza, 2009/14594 s. Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca, gayrimenkul yatırım fonları tarafından elde edilmiş olan kazançlara uygulanacak stopaj oranı yüzde 0 şeklinde belirlenmiştir ve elde edilmiş olan kazançlar fon içerisinde kaldığı sürece, bunlar üzerinde vergi yükü bulunmamaktadır.

Damga Vergisi açısından ; 488 s. Damga Vergisi Kanunu uyarınca, münhasıran gayrimenkul yatırım fonunun gayrimenkul portföyüyle ilgili olmak kaydıyla, gayrimenkul alım, satım ve satım vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisna edilmiştir ve söz konusu bu fonların gayrimenkul portföyüne ilişkin işlemleri damga vergisinden istisna edilmek suretiyle, işlem masrafları ciddi anlamda azaltılmış olur.

Değer Artış Kazancı açısından; Katılım paylarının fona iadesinden ya da satışından doğan kazançlar da stopaja tabidir. Şayet kazanç elde eden kişi gerçek kişi ise söz konusu bu stopaj oranı yüzde 10 olarak (“193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun geçici 67. maddesinde yatırım fonları ve SGMK ürünleri tevkifat oranlarında yapılmış olan değişiklik 31 Aralık 2023'e kadar uzatılmış olup, stopaj oranı yüzde 0’dır. Ayrıca 3 Eylül 2021 Tarihli ve 4454 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile iki seneden fazla süreyle elde tutulan gayrimenkul Yatırım fonu katılma paylarından elde edilen kazançlar için yüzde 0 stopaj uygulanmaktadır.); şayet Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına göre kurulmuş bir ticaret şirketi ya da yabancı ülkelerde bunların muadili olan bir tüzel kişi ise yüzde 0 şeklinde belirlendi.

2. Söz konusu fon Bünyesindeki Gayrimenkullerde Haciz Yasağı; 52-3 numaralı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği madde 5(2) uyarınca, gayrimenkul yatırım fonlarının malvarlığı kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olacak şekilde haczedilemez, üzerinde ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez. Bu bakımından fonun malvarlığı, portföyün kurucusunun, yöneticisinin malvarlıklarından ayrı bir nitelik taşır. Nitekim portföy yöneticisi, yönettiği her bir fonun çıkarlarını ayrı ayrı gözetmekle yükümlüdür. Mevzuatın bu istikametteki anlayışı, gayrimenkul yatırım fonu katılımcılarının yatırım olarak getirdiği meblağların korunmasını sağlar.

3. SPK Denetimi; Gayrimenkul yatırım fonlarının kurulması ve yönetilmesi, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından verilmiş olan izin ile gerçekleştiği için  Faaliyet sürdüğü müddetçe de portföy yöneticileri Sermaye Piyasası Kurulu denetimine tabi olmaktadırlar. 

4. Yabancı Yatırımcılar için İşlem Kolaylığı; Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayıp Türkiye’de gayrimenkul satın almak suretiyle yatırım yapmak isteyenler zaman zaman yasal engellerle karşılaşabilir. Fakat; Yatırımın gayrimenkul yatırım fonu aracılığıyla yapılması, bu kaygıları bertaraf ederek yabancı yatırımcılar için işlem kolaylığı sağlar.

5. Miras açısından Kolaylık; Yukarıda da açıklandığı gibi gayrimenkul yatırım fonunun portföyünde yer alan taşınmazların maliki, ilgili tapu dairelerinde gayrimenkul yatırım fonunun kendisi şeklinde kayıt edilmektedir. Bu durumda da herhangi bir vefat duruumunda gayrimenkullerin intikali ve paylaştırılması süreçleri yerine katılma belgelerinin devri yöntemi çok daha pratik bir yöntem olarak avantaj sağlar.

Dezavantajları açısından bir değerlendirme yapılacak olursak ise ; Kısa vadeli getiri bekleyen yatırımcılar açısından uygun olmayıp genellikle en az 2 sene beklenmesi uzmanlarca önerilir, nitelikli yatırımcı olmanız yani en az 1 milyon liralık pay almanız gerekir ve konut kredisi gibi uzun vadeli ve sabit geri ödemeli kredi ile başvurmanız mümkün olmadığı için nakit başvuru gerekir.

Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen, fakat bakım, onarım, kiralama gibi işlerle uğraşmayıp bunları profesyonellere bırakmak isteyenler için yeni bir yatırım aracı olarak gayrimenkul yatırım fonları bir alternatif şekilde devreye girmiştir. Söz konusu bu yatırım aracı, birden fazla yatırımcının bir araya gelerek güvenli bir biçimde yatırım yapmasına olanak sağladığı gibi bireysel yatırımcıların bir yılda yaptığı birden çok gayrimenkul satışının "ticari kazanç" olarak değerlendirildiği riskli bir ortamda bu tehdit olmadan gayrimenkule yatırım yapılmasına olanak verir. Gayrimenkul yatırım fonları; profesyonel kişiler tarafından yönetilen, operasyonel yüklerden kurtaran, şeffaf ve son derece güvenli bir yatırım aracı olarak belirtilir. Gayrimenkul yatırım fonlarının Türkiye'ye geç girmesi, vergisel avantajlarının bilinmiyor ve henüz yeterince tanınmıyor olması nedeniyle  ülkemizde henüz hak ettiği yerde ve potansiyelde değildir.
 

Emlakta Nostalji: İki katlı apartman 9 bin 500 TL!

Bizim Evler 9'da 36 ay vade fırsatı! Yıl sonunda teslim!

TOKİ'den 8 ile 2 bin 241 yeni konut geliyor!