Gayrimenkul yatırımında nelere dikkat edilmeli?

Şehir hayatının en önemli unsurlarından biri yaşadığımız mekanlar yani evlerimizdir. Ailelerimizle bir ömrü geçirdiğimiz toplum hayatında yaşarken mutlu ve huzurlu olabilmek için bugünümüzle birlikte yarınımızı da düşünmemiz gerekir. İşte tam da bu nokta da yarınlara yatırım yaparken nelere dikkat etmeliyiz? Ve Nerelere ne gibi yatırımlar yapabiliriz? sorusunun  cevaplarını Şehir Plancısı ve Gayrimenkul Sektörü Uzmanı Özben Örs' verdi.

Sektörün son durumunu, yatırım enstrümanlarını ve şehir hayatı ile gayrimenkul sektöründeki gelişmeleri ayrıntıları ile anlatan Örs, yatırımın çok hassas bir olgu olduğunu ve yatırım yaparken birkaç farklı unsurun değerlendirilerek yapılması gerektiğini vurguladı. 

Gayrimenkul sektörü; son yıllarda çok büyüyen ve gelişen bir sektör. Bu sektörde öne çıkan iki meslek ise Gayrimenkul Danışmanlığı ve Şehir Plancılığı. Siz Şehir Plancısı kimliğiniz ile bu iki mesleği bize değerlendirebilir misiniz? 

Şehir plancısı olarak bizler şehirde konut, sanayi, ticaret ve soşyal donatı alanlarını sağlıklı yaşam koşulları sağlayacak şekilde çözümleyen konusal planlar ve haritalar üretiriz. Bu planlara imar'planı diyoruz. İmar planlarında, planlama alanını yakın çevresi ile birlikte-Mimsel yöntemlerle, analiz ederiz. Ekonomik, sosyal, kültürel, politik, tarihi, sektörel ve teknolojik araştırmalar yapar ve ilgili kurum ve kuruluşların yazılı görüş ve önerileri alırız. Kısacası bir bölgenin her şeyiyle röntgenini çekeriz. Gayrimenkul danışmanlığı ise yatırımcıya kalma değer sağlayabilmesi için en az finansal, hukuksal, muhasebesel konularda olduğu kadar, şehir planlama konusunda da uzmanlaşma isteyen bir meslek. Sadece gayrimenkul değil; her sektörde bir danışman konusunda müşterisinden daha fazla bilmeli. Bir gayrimenkul danışmanı da yatırımcısını farklı alternatifler, bölge içi dinamikler ve riskler konusunda bilgilendirebilmeli. Yatırımcının kabullendiği risk çerçevesinde, yatırımcının portföyünü yönetme ve çeşitlendirme konusunda fikir verebilmeli. Bu hem konut, hem ticari, hem de arsa arazi yatırımları için geçerli. 

Bu büyüyen sektörün günümüzdeki durumunu bize analiz eder misiniz? 

Senelerdir gayrimenkul sektörü yükselişte olduğu için bol başarı hikayesi duyduk. 

Toprak alan kazandı, ev alan, ticari mülk alan ihya oldu. Ancak işaretlere yakından bakıldığında gayrimenkuldeki yükselen trend hem konut, hem de arsa için yatırım işini hafife alanların aleyhine bozulmak üzere. Bu yüzden gayrimenkul yatırımı yüzleri güldürecek haberleri pompalamayı çok da doğru bulmuyorum. Çünkü bundan sonra sadece iyi yatırım kazandıracak. 

Gayrimenkul sektörüne yatırım yapmak isteyenlere ne gibi tavsiyeleriniz olabilir? 

Gayrimenkulde iyi yatırım hassasiyetle hazırlanmış matematiksel bir formül gibidir. Matematiksel formül derken; konut ve ticari portföyleri düşünelim. Bu portföyler inşaat ve arsa bileşenlerinden oluşur. İnşaat gün ve gün değerini kaybederler. Yatırımın değeri yatırım yapılan bölgenin, yani arsanın değerindeki değişimle ifade edilir. Vehbi Koç bunu şöyle ifade etmiştir. "Yatırım yapacaksan arsa al. Arsa altındır. Üstüne bina yaparsan gümüş olur. İçine de kiracı sokarsan teneke olur." İyi yatırım arsa seçilerek yapılan yatırımdır. Konut yatırımları hala parayı değerlendirmenin kabul edilebilir bir yolu. Yatırım matematiksel bir formüldür dedim; o zaman şöyle anlatayım. Ankara'da kira getirişinin yıllık %5 civarında, ortalama değer artışının ise projenin yeri gelişim alanlarında seçildiğinde ilk 5 sene boyunca %20'in üzerinde olabilir. Bu durumda toplam getiri %25'i aşıyor, ki bu da konut yatırımcısının parasının dört yılda geri dönmesi alması anlamına gelir. Yatırımcının peşinatının 3 katına kadar kredi kullanılabildiği göz önüne alındığında, %14 kadar yıllık faiz öderken konut yatırımcısı kalan yıllık %11'lik net marjı da yanına kar sayabilir. Ek olarak kredi ile konut alan gayrimenkul yatırımcısının ilk aşamada cebinden parasının sadece %25'inin çıkarttığını düşününce de neredeyse yatırımının 2,3 yılda kendisine geri döndüğünü de görebiliriz. Bu kazanç modeli hala geçerli, ancak henüz konut yatırımcısının öngöremediğini düşündüğüm sıkıntılar var. Piyasada arz giderek artıyor ve arsa maliyetlerinin yüksekliği nedeniyle hep aynı alıcı kesimini hedefleyen ürünler üretiliyor. İlk evi almak bu kadar cazipken kiralamak üzere yatırımlık konut, özellikle de sıfır konut alan kesimin aslında akıllıca bir yatırım yapmadığı ortaya çıkıyor. Bir de son 4 senedir gazetelerde tam sayfa konut projesi, billboardlarda pop starlarından 'ben de buradayım' ilanlarını görüyoruz. Bu da önemli bir gösterge; hiçbir inşaat firması yok sattığı için sayfa sayfa reklam yapmıyor. Bir e farkında olunması gereken diğer bir konu; reklama harcanan bütçe aslında yine gayrimenkul yatırımcısının cebinden çıkıyor. 

Başkent Ankara'da yatırım açısından önem arz eden bölgeler neresi ? 

Yatırım nereye yapılır sorusunun cevabı yatırımcının risk algısına göre değişiyor. Hızlı hareket edebilecek daha cesur yatırımcılar için çevre yolunun dışında yatırım yapılabilir. Ankara'nın güneybatısından örnek vermek gerekirse geçtiğimiz senelerde Ankara'nın Güneybatısında Tulumtaş, Dodurga, Fevziye'de arsa değerlerini arttıran ciddi yatırım hareketleri görülmüştü. Bu hareketlilik bu sene batıya doğru ilerleyerek Hisarlıkaya'yı vurdu.  Ankara   İzmir  Otoyolunun ve planlanan Sincan Yenişehir Temelli bağlantısının da bu hareketlilikte etkisi oldu. 8 ay içerisinde 8-10 TL'lik metrekare fiyatları bölgedeki satılık arsa stoğu azaldıkça 25-30 TL'lere geldi. Şimdi de bu hareketliliğin Eskişehir Yolunun güneyinde bulunan alana, Temellinin güneyine doğru sıçramasını bekliyoruz. Bu arada Temelli'de de fiyatına göre çok değerli yatırım bölgeleri bulunuyor. Temelli Ankara'nın geleceği en parlak bölgelerinden biri. Planlanmış olan Ankara-lzmir Otoyolu üzerinden Temelli-Yenikent Bağlantısı ile Temelli'nin doğusunda kalan OSB'ler ve Sincan yönündeki sanayi alanları bağlanmış olacak. Sincan OSB' nin dolduğu da düşünüldüğünde 2 senelik vadede Temelli'de bulunan 3 OSB'nin doluluk oranlarında ciddi değişimler olabileceğini düşünüyorum. Eskişehir yolu güzergâhında gelişim de dikkate alındığında, Temelli'de sanayi ile desteklenmiş bir nufus ve ekonominin oluşmaması ihtimali dahi yok. Polatlıda da Zırhlı birliklerin 2017 senesine kadar taşınması için kamulaştırma çalışmaları da başladı. Bölgenin 80.000 olan nufusunun 100.000 ek personel ile iki katına çıkması planlanıyor. Tüm bunlar da Eskişehir Yolu'nun daha da değerleneceğinin göstergesi. Bir diğer bölge; Pursaklar Saray'ın arkasındaki imarsız alanda 1.000 dönüm üzerinde tarla el değiştirdi. Fiyatlarda bir hareketlilik gözlenmemiş olsa da sık el değiştirme olması önemli bir gösterge. Çevreyolunun içine dair ise; danışmanlık hizmeti verdiğim arsa geliştiriciler ile üzerinde hemfikir olduğumuz konu şehir merkezinde fizibilitesi çalışan, imar ya da hukuk sorunu olmayan, yatırımcıya alırken kazandıracak parsel bulmak imkansıza yakın. 

Son olarak gazetemiz aracılığı ile okuyucularımıza vermek istediğiniz bir mesajınız var mı ? 

Yatırımın matematiksel bir formül olduğunu unutmayın ve bir mühendis, bir sanayici hassasiyetiyle yatırım yapın. İlgilendiğiniz bölgelerin 1/25.000 Çevre düzeni ve planı ve 1/5000 nazım imar planlarını inceleyin. İmar planında konumlanmış fonksiyonların yapılaşmasına ilişkin sektörel öngörüler edinin, kentin birincil ve ikincil gelişim aksları, pazardaki alternatif yatırım bölgelerinin iç dinamiklerini inceleyin. Bu incelemeler yatırım yapacağınız bölgenin orta vadedeki resmini size çizecektir. İmar çıkacak söylemlerinin spekülatif olabileceğini unutmayın.

Umut KARAKÜLAH/Zafer