Gayrimenkul'de piyasa döngüsü; 2014 bir düşüş yılı mı olacak?
Kürsat Tuncel: "2008 ve 2009 yıllarında ise sırasıyla %8 ve %16′nın üzerinde bir daralma yaşandı. Aslında bu durum çok şaşırtıcı değildi, zira ekonomik döngüler inşaat sektörü için de geçerli"
Türkiye’de 1999 Gölcük depremi sonrasında önemli bir inşaat patlaması dönemine girdik. 2000-2001 yıllarındaki büyük ekonomik krizle sektör %17′nin üzerinde daralmış ve yeniden ivmelenmesi 2002 yılına sarkmış olsa da, neredeyse bu tarihten beri hiç hız kesmeden 2008-2009 yıllarına kadar bir büyüme evresi izledik. 2008 ve 2009 yıllarında ise sırasıyla %8 ve %16′nın üzerinde bir daralma yaşandı. Aslında bu durum çok şaşırtıcı değildi, zira ekonomik döngüler inşaat sektörü için de geçerlidir. Yaklaşık 5 yıllık döngülerle piyasa yükselip alçalmaktadır. 2008′e kadar olan dönemde güçlü ekonomik büyüme, artan iç tüketim ve şehirli nüfusun hızla artmasının etkisiyle inşaat sektörü de hızla büyüdü. Özellikle 2004 de %14 ve 2006 yılında ise %18,5 gibi rekor büyüme rakamlarına şahit olduk. Aynı zamanda tüketicinin borçlanma imkanlarının artması, kredi faizlerinin düşmesi ve kredili alım imkanlarının yükselmesi de inşaat sektörünün cazibesine katkı yapan faktörler arasındaydı.
Bu dönemde yüksek iç talebin etkisiyle projelerin daha inşaa edilmeden satılmaya başlanması eski yap-sat modelinin sat-yap modeline dönmesine yolaçtı. Sektördeki bu sermaye koymadan iş yapma imkanı, başta cazibesini kaybeden tekstil’den olmak üzere birçok sektörden yatırımcıyı inşaat sektörüne çekti. Son iki yılda ise Türkiye’nin komşularının politik ve ekonomik istikrarsızlığa düşmüş olması, Ortadoğu’daki çalkantılar ve Türkiye’ye artan kültürel ilgi neticesinde yabancı talebinde de bir artış izlendi. 2013′e kadar işlerin fena gitmediği söylenebilirdi, ta ki Gezi olayları neticesinde iç politik istikrar yabancılar tarafından sonrulanmaya başlanana dek. Tam bu mesele soğumaya başlamıştı ki bu seferde FED’in tahvil alımlarında sınırlamaya giderek para arzını daraltacağı beklentisi piyasaları alt üst etti. Zira bunun anlamı gelişmekte olan piyasalara para akışının sekteye uğrayacağı idi. Gerek Amerika’da getiri oranlarının yükselmesi gerekse buna bir tepki olarak Türkiye’de kur ve faizin yukarı yönlü harketlenmesi sonucu önce yabancı yatırımcı talebi, akabinde de yerli alımları zayıfladı ve sektördeki hızlı büyüme ve piyasada oluşan fiyatlar sorgulanmaya başlandı.
MİT’nin meşhur Türk ekonomistlerinden Daron Acemoğlu ve Amerikan mortgage krizini tahmin eden kahin! Nouriel Roubini de dahil pek çok ekonomist Türkiye’de konut fiyatlarında önümüzdeki birkaç yıl içerisinde gerileme beklenebileceğini seslendirmeye başladılar. Naçizane son iki yıldır bizimde defalarca yazdığımız üzere konut sektörü sağlam bir mali yapıya sahip değil, dolayısıyla büyümesi yurtdışından gelen sıcak para akımlarının bolluğuna ve yurtiçindeki borçlanma faizlerinin seviyesine kuvvetle bağlı. Daron Acemoğlu, New York Times için yaptığı bir yorumda “Türkiye’de konut fiyatlarında çok kısa sürede bir düşme beklememekle birlikte gayrimenkul piyasasının aşırı fiyatlanmış olduğu ve yatırım riskinin artmakta olduğu düşüncesinin giderek artan şekilde yatırımcılar arasında yayıldığını ve önümüzdeki birkaç yıl içerisinde fiyatlarda bir düşme izlenebileceğini” belirtiyor. Acemoğlu’na göre; gayrimenkul alanların çoğu kendilerini ipotekli kredilerle finanse ediyorlar. Ancak bugün aylık kredi faizleri yeniden %1′ler seviyesine geldi ve bu oranlar daha fazla borçlanarak alım yapılmasının önünde engel teşkil ediyor. Acemoğlu, bu gelişmeleri Amerika’daki finansal çöküş öncesindeki gelişmelere benzetiyor. Borçlanma imkanlarının zayıflaması ile ivme kaybetmeye başlayan maketten satış piyasası duraklamaya girerek birçok sermayesi yetersiz konut üreticisinin iflasına yolaçabilir ve hatta bu gelişmeler, büyümenin ana motorlarından birisi inşaat sektörü olduğu için genel bir ekonomik yavaşlamada çok kritik bir rol oynayabilir.
Görünen o ki özellikle yurtdışında gayrimenkul sektöründe fiyatlarda bir balon oluşmaya başladığı ve piyasa riskinin yükselmeye başladığı değerlendirmeleri giderek artıyor, dahası bu gelişmeler neticesinde önümüzdeki birkaç yıl içinde fiyatlarında geri gidebileceği bekleniyor. Bu analizler konusunda şunu söyleyebiliriz “Bir şeyin şuyuu vukuundan beterdir” yani yeni Türkçe ile “Bir şeyin seslendirilmeye başlaması olmasından kötüdür”, zira giderek artan uyarılar bir noktada yatırımcıları ürkütecek ve sonunda da paniğe kapılmalarına yolaçacaktır. Nasıl Türkiye’yi faizlerin düşük olduğu konusunda uyarmışlar ve akabin de mecburen faiz artışları gündeme gelmişse gayrimenkul de de aynı senaryoyla karşılaşmamız kuvvetle muhtemeldir. Tüm gayrimenkul yatırımcılarının daha temkinli olmasında yarar vardır. Unutmayalım hiçbir piyasa sürekli olarak yükselemez, her piyasada iniş-çıkış döngüleri vardır ve 2009 yılından sonra 5 yıllık döngüyü tamamlamak üzere 2014 yılına giriyoruz.
Kürşat Tuncel
SATIŞ KÜPÜ A.Ş.
Yönetim Kurulu Başkanı
