Gayrimenkulde ''Satıp-geri kiralama'' sistemi!

“Sat-Geri Kirala” sistemiyle finansal kiralamalarda iktisap edilen gayrimenkullerin satışı KDV tabi değildir. Satış tarihine kadar indirilememiş KDV kısmı ise tahahhuk ettirilir ve bu tutar gider kaydedilir. Finans Gündem'in köşe yazarı Mehmet Bingöl, gayrimenkulde ''Satıp-geri kiralama'' sistemini anlattı. İşte o yazı...

“Satıp-geri kiralama” sözleşmesi kapsamındaki gayrimenkuller ile taşınır malların;

-Finansal kiralama şirketine (FKŞ) yapılan satış işlemi,

-Satan kişiye yapılan kiralama işlemi,

-Sözleşmenin sonunda kiracıya geri satışı

KDV’ne tabi değildir.

Satış tarihine kadar indirilememiş KDV kısmı ise tahahhuk ettirilir ve bu tutar gider kaydedilir (3065 s. Kanun, Madde 17-4/y).[1]

Eğer bu işlemde, kiracı edimini yerine getiremez ise finansl kiralama sözleşmesi feshedilmekte ve bunu takiben kredilendirilen müşteri ile yapılan görüşmelerden (hukuki takip vb gibi) sonra tapu kaydındaki leasing şerhi de kaldırılmakta ve artık gayrimenkulun tasarruf yetkisi tamamen Finansal Kiralama şirketine geçmektedir.

Bu safhadan sonra da Finansal Kiralama şirketi bu gayrimenkulu satmak ve parasını kurtarmak isteyecektir. İşte bu satış işleminde Katma Değer Vergisi (KDV) var mıdır?

Bilindiği üzere bankaların kredi alacaklarına mahsuben aldıkları gayrimenkullerin satışında Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) istisnası vardır. Buna paralel bir istisna da finansal kiralama şirketlerine KDV açısından tanınmış olmalıdır. Zira satıp geri kiralama çerçevesinde yapılan finansal kiralama işlemi esasen bir nevi tapu teminatlı kredi/finans sağlama işidir. Bankaların bu çerçevede verdikleri kredilerden farkı yoktur. Birincisinde gayrimenkul mülkiyeti finansal kiralama şirketine geçmekte, diğerinde de bankalar gayrimenkule ipotek koymaktadırlar. Görüldüğü gibi iki işlem de özünde aynıdır. Dolayısıyla Bankalarda BSMV istisnası paralel olarak, leasing sektöründe KDV istisnası olmak durumundadır.

Nitekim 7061 sayılı kanun ile KDV Kanunu’nda yapılan değişiklik sonrası daha önce bankalara tanınmış imkan, 01.01.2018 tarihinden itibaren Finansal Kiralama şirketlerine de sağlanmıştır. Buna göre; “bankalara, finansal kiralama ve finansman şirketlerine borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara, finansal kiralama ve finansman şirketlerine devir ve teslimleri ile bu taşınmaz ve iştirak hisselerinin finansal kiralama ve finansman şirketlerince devir ve teslimi.” KDV’den istisna edilmiştir[2].

Burada sat geri kiralama sürecinde ilave alınan ipotekli gayrimenkuller için “istisna” uygulanabileceği, ancak ana gayrimenkul için bu istisnanın uygulanamayacağı şeklinde yapılan değerlendirmeler vergi mevzuatına uygun değildir. Zira vergi kanunları hükümleri lafzı ve ruhu ile değerlendirilir. Madde metninde bir tereddüt oluşur ise kanun hükmünün amacına bakmak gerekir.

Konuya bu şekilde baktığımızda ise bankaların yaptığı işlem ile finansal kiralama şirketlerinin durumu arasında fark yoktur. Her iki finans şirketi de batmış kredilerini kurtarmak için alacağa mahsuben edindikleri gayrimenkulleri satarak likit hale geçmektedir. Finans sağlama işi ile iştigal eden bu kurumların amacı budur, gayrimenkul ticareti yapmak değildir. Amaç bir an önce nakde kavuşmak ve yeni şirketlere kredi sağlamaktır.

Satıp ve Geri Kiralama uygulamasında taşınmazın mülkiyeti zaten başlangıçta FKŞ’ne ait olduğu için bu istisnanın uygulanmaması gerektiği şeklindeki değerlendirme konuya oldukça dar bakılması demektir. Çünkü FKŞ’nin amacı gayrimenkul satın almak değildir, müşterisine finansman sağlamaktır. Ancak işler yolunda gitmeyince de sözleşme fesh edilir, Tapu şerhi kaldırılır ve sonuçta gayrimenkul, alacağa karşılık tam tasarruf edilecek şekilde FKŞ bilançosuna geçer. Böylece finansal kiralama şirketine borçlu olanların gayrimenkulü borçlarına karşılık taşınmaz FKŞ’ne geçmiştir. Gerçekten de hukuki durum budur: Borçlu borcunu ödeyemeyince Tapu’da geçici olarak FKŞ’de kayıtlı gayrimenkul “finansal kiralama sözleşmesinin feshi” ve “Tapu’daki finansal kiralama şerhinin kaldırılmasıyla” hukuken artık tamamen FKŞ’nin kontrolüne geçekte ve gayrimenkul böylece FKŞ tarafından iktisap edilmiş olmaktadır.

Sonuçta nasıl ki bankalar alacağına mahsuben bu gayrimenkulleri iktisap etmekte, finansal kiralama şirketleri de “sat-geri kiralama sözleşmesini” fesh edip Tapu’daki şerhi de kaldırttıktan sonra alacağına karşılık bu gayrimenkule sahip olmaktadır. Bize göre son yasal değişiklik sonrası bu taşınmazların finansal kiralama şirketlerince devir ve teslimi (satışı) KDV’den istisna olacaktır. 7061 sayılı kanun ile değişen 3065 s. Kanunun, 17-4/r maddesinin amaç ve gerekçesi de budur.

[1] (3065 s. Kanun, Madde 17-4/y):“Finansal Kiralama Kanunu kapsamında;  finansal kiralama şirketleri tarafından bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan her türlü taşınır ve taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu kıymetin mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralamaya konu taşınır ve taşınmazın kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri.

“İstisna kapsamında, finansal kiralama şirketlerine devredilen her türlü taşınır ve taşınmaz malların iktisabında yüklenilen ve devrin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, devrin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır.”

[2] (3065 s. Kanun, Madde 17-4/r):“Kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile(7061 sayılı kanunun 42 nci maddesiyle değişen ibare; Yürürlük: 01.01.2018) bankalara, finansal kiralama ve finansman şirketlerine borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara, finansal kiralama ve finansman şirketlerine devir ve teslimleri ile bu taşınmaz ve iştirak hisselerinin finansal kiralama ve finansman şirketlerince devir ve teslimi.”

“İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimleri istisna kapsamı dışındadır.

“İstisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır.