Gebze-Sabiha Gökçen-3. Köprü Tren Hattı arazi fiyatlarını uçurdu!

Para Dergisi'nden Okhan Şentürk'ün haberine göre; Raylı sistemin güzergahı üzerinde arsa satın alanlar şimdiden ihya oldu. Henüz ihale aşamasında olan raylı sistem, geçeceği bölgelere şimdiden yüzde 30 oranında değer kattı.

Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı Devlet Demir Yolları İşletmesi Genel Müdürlüğü tarafından hayata geçirilmesi planlanan Gebze-Sabiha Gökçen-Yavuz Sultan Selim Köprüsü yüksek hızlı tren hattı start alıyor. Hattın ÇED süreci başladı.

Gebze Sabiha Gökçen Yavuz Sultan Selim Köprüsü tren hattı 4 milyar 853 milyon 700 bin TL yatırımla hayata geçirilecek. Projenin 18 ayda tamamlanması planlanıyor.

Gebze-Sabiha Gökçen Havalimanı tren hattı güzergahı, Tuzla ilçesi sınırları içerisinden geçen mevcut demiryolu hattı üzerinde yer alan Fatih istasyonunun yaklaşık 150 metre gerisinden yapılacak bağlantı ile kuzeye doğru devam edecek. Sırasıyla Pendik, Sultanbeyli, Sancaktepe, Maltepe, Ataşehir, Çekmeköy ve Beykoz ilçesi sınırları içerisinde, Yavuz Sultan Selim Köprüsü üzerine yapılan demiryolu hattına bağlantı yapılarak son bulacak.

Hangi güzergahlardan geçecek?

Proje kapsamında hem yük hem de yolcu taşınması amacıyla geliş-gidiş olmak üzere 2 ayrı hat halinde ve hızlı tren standartlarında projelendirme yapılıyor.

56 km uzunluğundaki Gebze-Sabiha Gökçen Havalimanı- Yavuz Sultan Selim Köprüsü Yüksek Hızlı Tren (YHT) hattı üzerinde, toplam uzunluğu 38 bin 955 metre olan ve 16 adet tünel ve toplam 631 metre uzunluğunda 5 adet viyadük ile geçilecek.

Gebze-Sabiha Gökçen-Yavuz Sultan Selim Köprüsü YHT Hattı Demiryolu Projesi kapsamında Pendik, Sancaktepe, Maltepe ve Ataşehir ilçeleri sınırlarında yer alacak 2 adet istasyon planlanıyor.

Gebze-Sabiha Gökçen-Yavuz Sultan Selim Köprüsü tren hattının, mevcut yüksek hızlı tren hattına Tuzla sınırları içerisinde bağlanarak Ankara-İstanbul arası ulaşım güzergahında 3. Havaalanı’na doğrudan ulaşımı sağlamakla birlikte, İstanbul sınırları içerisinde yapımı planlanan Pendik ve Sabiha Gökçen Gar istasyonları ile şehir içi ulaşımı rahatlatması öngörülüyor.

Değerlenen bölgeler

İşte bundan yola çıkarak, Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün üzerinden geçecek olan raylı sistem güzergahında yer alan bölgelerdeki gayrimenkul piyasasının nabzını tuttuk. Araştırmamızı bu bölgelerdeki gayrimenkul piyasası yetkililerinin verdiği bilgiler ışığında gerçekleştirdik.

Gebze
İdari açıdan Kocaeli iline bağlı olmasına rağmen, İstanbul’a yakınlığı ve sanayi alanlarının bu bölgede yoğunlaşması sonucu İstanbul’la olan ilişkisi gün geçtikçe artan bir ilçe haline dönüştü. Bu nedenle Gebze’de son yıllarda ciddi bir hareketlenme var. Büyük şirketlerden bazıları merkezlerini Gebze'ye taşırken, bazı büyük projeler de bölgeye kaydırılıyor.

Yatırımcılar kuracakları dev tesisler için büyük metrekarelerde arazi arıyor. Planlanan tesislerin yüzbinlerce istihdam sağlaması bekleniyor. Bölgede yaşanan hareketlilik, arazi yatırımcısının da ilçeye ilgisini artırdı. Yatırımcıların farklı metrekarelerde arazi talebinde bulunduğu bölgede, fiyatlar son üç yıl içinde yüzde 60 oranında arttı. Uzmanlar, Gebze'nin Türkiye'nin en değerli bölgesi olmaya aday olduğunu söylüyor.

Kocaeli'nin bir ilçesi olmasına rağmen İstanbul'un uç ilçesi gibi konumlanan Gebze'nin, 30 Haziran 2016 tarihinde hizmete açılan Orhangazi Köprüsü ve devamında inşa edilmekte olan Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu Projesi ile bir anda yıldızı parladı. Bunun yanında Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün bağlantı yollarının da bölgeden geçmesi, İstanbul ile  İzmir  arasındaki yolun en önemli kavşağına Gebze'yi oturttu. Kısaca ulusal ve uluslararası ölçekteki ulaşım ağlarının tam merkezinde olması, Gebze'nin stratejik konumunu bir kat daha arttırdı.

Gebze, sadece karayolu ulaşımda değil demiryolu ulaşımında da önemli bir merkez haline geldi. Bölgeden geçen yüksek hızlı tren hattının yanı sıra, Marmaray’ın da Gebze'ye kadar uzatılması planlanıyor.

Arsa ve konut açısından Gebze’nin son yıllarda en değerlenen bölgelerinin başında; Hacı Halil, Osman Yılmaz ve Yenikent mahalleleri geliyor. Hacı Halil ve Osman Yılmaz mahalleleri ilçe merkezine daha yakın konumda iken, Yenikent Mahallesi ilçenin çeperlerinde yer alıyor.

İlçenin ticari faaliyetlerin yoğunlaştığı eski çarşı olarak adlandırılan Hacı Halil Mahallesi’nde konut birim fiyatları metrekare bazında 2 ila 3 bin TL aralığında değişirken, Gebze Fatih Devlet Hastanesi’nin sınırları içerisinde bulunduğu ve eski çarşıya yakın olan Osman Yılmaz Mahallesi’nde ise metrekare birim fiyatlar, 2 bin 250 ila 3 bin 250 TL aralığında değişiyor.

Şehrin çeperlerinde yer alan ve yeni gelişmekte olan Yenikent Mahallesi’nde ise daha çok yeni konutlar yer alıyor. Buradaki konutların metrekare birim fiyatları; bin 750 ila 3 bin TL aralığında. Gebze ilçesinde imar planında konut lejandında kalan arsaların birim fiyatları arsanın konumu ve büyüklüğüne göre farklılık göstermekle birlikte ortalama metrekare fiyatlar; bin 500 ila 3 bin TL seviyelerinde.

Sabiha Gökçen Havaalanı ve çevresi

Sabiha Gökçen Havaalanı çevresindeki konutlar 2014 yılında niteliğine ve konumuna göre metrekare bazında 1.250-2.500 TL aralığında işlem görmekteydi. Bölgedeki konutların metrekare birim satış değerleri şu anda 3.500 ile 5000 TL aralığında değişirken, bazı nitelikli konut projelerinde bu değerin yine metrekare bazında 6000 TL’lere kadar ulaştığı görülmekte. Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün ve köprü üzerinden geçecek olan demiryolu ağının bölgedeki etkileri henüz satışlara yansımamış. İlerleyen dönemlerde demir yolu ağının yapımına başlanması ile birlikte, bölgede gayrimenkul fiyatlarının büyük oranda artacağı öngörülüyor.

Beykoz
Beykoz'da Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün açılmasıyla yeni bir dönem başlıyor. Çok sayıda markalı konut üreticisinin kentsel dönüşüm kapsamında villa projesi geliştirmek için çalışma yürüttüğü ilçenin, konutların ortalama birim metrekare satış fiyatı 3 bin ile 7 bin lira aralığında.

Sancaktepe
Yeni projeler için yeterli büyüklükteki boş arsa arzının fazla olduğu bir lokasyon. Samandıra bölgesi metro hattının üzerinde yer almasıyla avantajlı bir konumda. 2010 yılında konut projelerinde ortalama metrekare fiyatı 1000 TL düzeyindeydi, 2014’te 2 bin liraya çıkarken, bugün 3 bin 500 lira seviyesini gördü. Bölgenin ormana yakınlığı, yeni konut projelerinin olması, Kuzey Marmara Otoyolu ve metro güzergahında olması nedeniyle gelecekte daha da değerlenecek.

Sultanbeyli
TEM otoyolu bağlantısı, Yavuz Sultan Selim Köprüsü bağlantı yoluna yakınlığı, metro hattının ilçeden geçecek olması, hızlı tren, otobüs, minibüs benzeri toplu taşıma araçlarının yaygınlığı gibi etkenler, ilçenin yıldızını parlatıyor. Metrekare fiyatları 2 bin liradan başladığı ilçede son 10 yılda konut fiyatları yüzde 15, kira fiyatları ise 2 kat arttı.

3. Havaalanı ve Çevresi
3. Havaalanı çevresindeki Hadımköy, Bolluca, İmrahor, Karaburun, Durusu ve Balaban mevkilerinde konut imarlı arsaların satış fiyatlarında, 3. Havalimanı ve Kuzey Marmara Otoyolu’nun etkisiyle yaklaşık yüzde 30 oranında bir artış yaşandığı ifade edilmekte. Durusu bölgesinde villa konsepti yapılaşmanın oluştuğu, bölgede fiyatlamanın genel olarak Dolar üzerinden yapıldığı görülmekte. Hadımköy bölgesinde ise izin verilen emsal değerine göre satış fiyatları değişiyor.

Odayeri, Işıklar, Tayakadın, Dursunköy, Sazlıbosna ve Boyalık mevkilerinde ise tarla vasıflı araziler yoğunlukta. 3. Havaliman’ına yakın ve Kuzey Marmara Otoyolu'nun İkitelli-Başakşehir bölgesine uzanan bağlantı yolunun başladığı kavşak nokta olan Odayeri ve Işıklar mevkiilerinde istenen fiyatların yüksek olduğu ancak sınırlı sayıda satış işleminin gerçekleştiği belirtilmekte. .

Sazlıbosna'dan başlayıp Işıklar-Tayakadın-Dursunköy-Boyalık aksı boyunca Çatalca yönünde ilerleyen çoğunlukla imarsız tarlalardan oluşan bölgedeki fiyatlarda, Sazlıbosna Baraj Gölü ve Kanal İstanbul gibi projelerin etkisiyle yaklaşık yüzde 20 seviyelerinde artış oluştuğu ifade ediliyor.

Poyrazköy
Poyrazköy bölgesinde metrekare birim fiyatları taşınmazın imar durumuna, konumuna, büyüklüğüne ve denize yakın olup olmamasına göre değişiklik gösteriyor. 2014 öncesinde denize yakın olan bölgede yer alan imarsız arsaların metrekaresi 500-600 TL iken, denize uzak bölgelerde ise 300-400 TL seviyelerindeydi. Bugün ise Poyrazköy'de denize yakın konumlu imarsız arsaların metrekare birim fiyatları 1000-1500 TL arasında değişiyor.

Denize yakın olmayan bölgelerde ise metrekare birim fiyatları 700-800 TL aralığında. Kuzey Marmara Otoyolu ve 3. köprü projelerine başlanması akabinde fiyatlarda ciddi artış gözlendi. Özellikle 2013-2017 yılları arasında fiyatlar iki katına yükseldi.

Poyrazköy'deki arsaların, büyük çoğunluğunda imar bulunmuyor. Mal sahipleri tarafından imarın gelmesi beklenmekte olup, imarın gelmesiyle tarla/arsa fiyatlarında daha fazla artış olacağı öngörülüyor.

Garipçe Köyü
Garipçe Köyü, Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün Avrupa yakası ayaklarının üzerinde yer alıyor. Bölgede 2010 yılından bu yana tarla/arsa nitelikli taşınmazlarda değer artışı gözleniyor. Ayrıca köy Boğaziçi Ön Görünüm Hattı Sahil Şeridi Koruma Kuşağı içerisinde kaldığından yapılaşma şartları sınırlandırılmış durumda.

Garipçe Köyü'nde imar planları ile ilgili büyük problemler olmasına karşın Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün açılması ve Kuzey Marmara Otoyolu'nun inşaatı, tarla/arsa vasıflı taşınmazların fiyatlarında beklentilerin üzerinde değer artışlarına neden oldu. Bölge genelinde mal sahiplerinin beklentileri sebebiyle tarla/arsa nitelikli taşınmazlar için yüksek fiyatlar istenmesine rağmen beklenen fiyatlardan satışların gerçekleşmediği belirtildi.

Satış hızlarının düşük olduğu Garipçe Köyü ve çevresinin, imara açılması ile yapılaşma şartlarının düzenlemesi halinde bölgedeki tarla/arsa satış fiyatlarının 3 - 4 kat seviyelerinde artış göstereceği beklentisi hakim.

Göktürk-Kemerburgaz
Üçüncü havalimanı inşaatı ve Kuzey Marmara Otoyolu'nun bölgeden geçiyor olması nedeni ile ulaşım projelerinin kesiştiği bir noktada yer alan bölge, şehir merkeziyle daha entegre hale geliyor. Konut projelerinde ortalama metrekare fiyatı 2010'da 2 bin lira düzeyindeyken, 2013'te 4 bin 5 bin TL bandına çıkmıştı. Son 4 yılda ise 7 bin lira seviyesine kadar çıktı. Üçüncü havalimanının faaliyete girmesiyle daha da değerlenecek.

Zekeriyaköy
Sarıyer İlçesi'ne bağlı Zekeriyaköy günümüzde şehir merkezine yakın olmak isteyen, ancak sakin bir ortamı tercih eden üst gelir grubuna mensup İstanbulluların tercih ettiği, lüks villaların yer aldığı bir bölgeye dönüştü.

Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün hizmete açılmasının ardından bölgede arsa ve konut projelerinin değeri son 2 yılda yüzde 50 oranında arttı. Konut metrekare satış fiyatları 10 bin ile 22 bin lira arasında değişen bölgede değer artışının sürmesi bekleniyor.

Başakşehir
Son yıllarda bölgeye gelen metro hattı, Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve Üçüncü Havalimanı güzergahında olması nedeniyle ikinci baharını yaşıyor. Gelecek 10 yıllık süreçte de nüfusunun üç kat artması beklenen bölgede ortalama metrekare konut fiyatları 5 bin lira seviyesinde. Son iki yılda fiyatlarda ortalama yüzde 50 artış yaşandı.

Özhan ATALAY/ ERA Gayrimenkul Genel Müdürü

“Sabiha Gökçen çevresindeki fiyatların % 20-30’lara kadar yükselmesi bekleniyor”
“Üçüncü köprü planlanırken demiryolu geçişine uygun olarak planlandı. Bu yeni bir gelişme değil ve başından beri beklenen projenin yeni fazı. Kentin iki yakasını birbirine bağlaması beklenen bu demiryolu yüksek hızlı tren ile faaliyet gösterecek ve planlamaya göre Akyazı-Sabiha Gökçen-Pendik üzerinden direkt olarak Avrupa yakasına geçerek Halkalı’ya ulaşacak.

Demiryolunun amacı, aynı otoyolda olduğu gibi iki kıta arasında transit yolcu ve yük trafiğini kesintisiz sağlamak. Şehir içi ulaşıma direkt değil şehir içindeki transit yükün bir miktarını şehir dışına alacağı için en direkt katkı sağlayacak. Zaten planlı olarak ilerleyen bu projede yatırımcılar pozisyonlarını uzun süre önce almışlardı.

Pendik ve Tuzla bölgesinde yerleşim yoğunluğu yaşanıyor, bu bölgede gayrimenkul fiyatlarında bir artış getirebilir. Bunun yanı sıra Kurtköy civarında arsa ve arazi fiyatlarında artış getireceğini düşünüyorum. Güzergah üzerinde bildiğimiz kadarı ile durak planlanmıyor yani transit bir geçiş olacak. Eğer planda değişiklik olursa ve yeni duraklar eklenirse bu bölgelerde mutlaka bir artış trendi yaşanacaktır.

Pendik, Kurtköy civarlarında ortalama konut fiyatları 300-320.000 TL arasında değişiyor. Sabiha Gökçen civarında ise 170.000 TL. Özellikle Sabiha Gökçen çevresindeki fiyatların % 20-30’lara kadar yükselme yapması beklenebilir. Bu bölgelerde arsa fiyatları son on yıldır hızla yükseliyor. Bu gelişme, fiyatları yeni bir yüksekliğe taşıyacaktır.”

Görkem ÖĞÜT/ Endeksa CEO

“Şehrin yaşam alanlarını etkileyecek çok önemli bir proje”

“Ulaşım projeleri gayrimenkul değerini en fazla etkilen unsurların başında geliyor.Gebze-Sabiha Gökçen–Yavuz Sultan Selim Köprüsü yüksek hızlı tren hattı ise havalimanları, otoyol gibi ana ulaşım hatlarının yanı sıra ve şehir içi ulaşıma da bağlantılar içerecek. Bu anlamda önümüzdeki dönemde şehrin yaşam alanlarını etkileyecek çok önemli bir proje.

Öncelikle tren hattına direkt erişim sağlanan bölgelerin, sonrasında ise hatta ulaşımı olan bölgelerin gayrimenkul yatırımında öne çıkacağını söyleyebiliriz. Bu hatta ulaşımı kolay olan, özellikle yeni gelişmekte olan ve henüz talebin çok yüksek olmadığı Gebze, Tuzla, Pendik, Sultanbeyli, Sancaktepe’de konut talebinin artacağını ve bu sebeple gayrimenkul fiyatlarında daha fazla artış olacağını öngörüyoruz.

Tuzla, ulaşım projeleri ve konut projeleri ile bir süredir gündemdeydi. Direkt bağlantı içermesi sebebiyle yüksek hızlı tren hattının en fazla etkileyeceği bölgelerin de başında geliyor.

Tuzla’da ortalama konut satış metrekare fiyatı 3.275 TL, ortalama konut fiyatı 328.000 TL, ortalama geri dönüş süresi ise 25 yıl. Hatta yakınlığı ile öne çıkan Gebze’de Endeksa verilerine göre ortalama konut satış metrekare fiyatı 2.100 TL, ortalama konut fiyatı 260.000 TL, ortalama geri dönüş süresi ise 23 yıl.

Hat ile birlikte Pendik’te özellikle Sabiha Gökçen Havalimanı’nın bulunduğu Kurtköy daha da fazla önem kazanıyor.

Kurtköy’de villa tipinde konutların yanı sıra orta ve alt gelir grubuna hitap eden konut projeleri de arttı. Pendik– Kurtköy’de Endeksa verilerine göre ortalama konut metrekare satış fiyatı 2.900 TL, ortalama konut fiyatı 325.000 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 23 yıl. Ulaşım kolaylığı nedeniyle son birkaç yıldır yıldızı parlayan Sultanbeyli’de Endeksa verilerine göre ortalama konut metrekare satış fiyatı 2.600 TL, ortalama konut fiyatı 295.000 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 20 yıl.

Sabiha Gökçen Havalimanı, TEM otoyolu, Kuzey Marmara Otoyolu bağlantıları ile yıldızı parlayan Sancaktepe’de yüksek hızlı tren hattına ulaşım kolaylığı nedeniyle konut ve ticari alanlara olan ilginin daha da artacağını düşünüyoruz. Endeksa verilerine göre Sancaktepe’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 2.600 TL, ortalama konut fiyatı 298.000, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 20 yıl.”

Çağdaş COŞKUN/ TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ. Teminat Değerleme Departmanı Yöneticisi

“Çok sınırlı bir bölge için yatırım olanağı sunmakta”

“Gebze-Sabiha Gökçen–Yavuz Sultan Selim Köprüsü yüksek hızlı tren hattının geçeceği bölgelerin gayrimenkul sektörü açısından durumuna bakıldığında ise; bölge, havalimanına yakınlığı sebebiyle aldığı yerli ve yabancı ziyaretçi sayısı ve nitelikli konut stoku ile gerek ticari gerekse konut talebi için potansiyel yaratmaktadır.

Bununla birlikte Kurtköy istasyonunun kuzey kesimleri Ömerli havza kuşaklarına yakın olmasından dolayı çok sınırlı bir bölge için yatırım olanağı sunmaktadır.

İkinci istasyonun olduğu Samandıra bölgesi ise, konut bölgelerine yakınlık, düşük trafik sorunu gibi özellikleriyle perakende ve konut yatırımları için alternatif oluşturabilir. Bu nedenle, arsalar ile yeni konut projeleri için Sultanbeyli, Sancaktepe, Çekmeköy ve Ataşehir’in diğer ilçelere göre daha yüksek potansiyel yaratacağı düşünülmektedir.

Özellikle Kurtköy ve Samandıra bölgelerindeki iki istasyonun planlanması nedeniyle, istasyon bölgelerinin projenin ilerleme sürecine bağlı olarak, konut ve ticari nitelikli taşınmazlar ile arsalar özelinde bölgenin piyasa koşullarına ek olarak bir hareketlilik kazanması söz konusu olabilir.

56 kilometre olarak planlanan projenin yaklaşık 39 kilometrelik kısmı ise tünel ve viyadüklerle geçilecektir. Tünel ile geçilen bölgelerde, bu projeden ziyade proje koşullarının da etkisi ile yapılacak olan diğer yatırımlardan kaynaklı değer artışı olabilir. İstasyonlara yakın kesimlerde büyük ölçekli askeri tesis ve orman vasıflı alanlarının olması nedeniyle bölgedeki boş arsaların ve/veya eski yapıların, dönüşüm ile değerlenebileceği düşünülmektedir”