Gelibolu gayrimenkulde altın çağını yaşıyor!

Ulaştırma sektörünün üçüncü büyük yatırımı olan Çanakkale 1915 Köprüsü, en çok Gelibolu’ya yaradı. Köprünün Avrupa yakasındaki ayaklarının kurulduğu Gelibolu ise şu anda gayrimenkul açısından adeta altın çağını yaşıyor. Gelibolu ve çevresindeki köylerdeki araziler, köprü projesi ile birlikte değer kazanmaya başladı. 2023 yılında tamamlanması planlanan 1915 Çanakkale Köprüsü’nün devreye girmesiyle beraber Gelibolu, Avrupa’nın Anadolu’ya açılan yeni kapısı olacak. Bu nedenle köprü güzergahında yer alan her noktadaki tüm arsa ve araziler, günden güne değerleniyor. Ancak arsa sahipleri, değer artışının çok daha fazla olacağı beklentisinden hareketle, arazilerini elden çıkarmak istemiyor. Şu anda bölgede arzın talebi yeterince karşılayamadığını söylemek mümkün. Bu nedenle fiyatlarda hızlı bir artış söz konusu.

Para Dergisi'nden Orhan Şentik ve Ayşegül Küçükkurt'un haberine göre Gelibolu çevresinde, üç yıl önce metrekaresi ortalama 5 ila 10 TL arasında olan tarlaların fiyatları 10 kat artarak bugün 50 ila 100 TL sınırına dayanmış durumda. Yine imarlı arsaların fiyatları da üç yıl öncesine göre iki kat artış göstermiş durumda. İlçe merkezinde şu an yüzde 40 imarlı arsalar 1.200 ila 2.500 TL arasındaki fiyatlara el değiştirirken, yine ilçe merkezine yakın olan bölgelerdeki imarlı arsaların fiyatları ise; 600 ila 1.000 TL arasında işlem görüyor.

Bülent PEHLİVAN / Efehan Gayrimenkul Yatırım Yönetim Kurulu Başkanı

“Turizm ve ticaret olumlu yönde etkilenecek''

Çanakkale Lapseki ilçesinden Balıkesir Savaştepe'ye kadar uzanan 324 kilometrelik otoban yoıu, raylı sistem ve hızlı tren sayesinde, konut ve lojistik alanları daha da büyüyecek. Ayrıca İstanbul Boğazı'ndaki deniz taşımacılığı, karayolu trafik yoğunluğu ile Marmara Denizi'nin batı ve güney kıyısı yönünün daha dengeli hale geleceğini düşünüyorum. Otoban ve köprü inşası bittiğinde, Balkanlar ve çevresindeki ülkeler, turizm ve ticareti olumlu yönde etkileyecek. Projenin hizmete girmesiyle, karayolu taşımacılık maliyetleri ve yolcu taşıma süreleri kısalacak, yük taşıyan araçların ithalat ve ihracattaki maliyetleri büyük ölçüde düşecek. 1915 Çanakkale Köprüsü'nün p" Avrupa ayağı olan ve Gelibolu ilçesine bağlı Sütlüce, Bayırköy, Burhanlı, Cumalı ve Cevizköy yerleşkeieri değer kazanırken, Anadolu tarafında ise Lapseki, Çardak, Adatepe ve Çanakkale kent merkezi, gözde lokasyonlardan olacak.

Duygu YILMAZ / TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı

“Bölgeye ilgi arttı''

"İstanbul-Tekirdağ-Çanakkale-Balıkesir hattı boyunca uzanacak olan otoyol projesi ile Çanakkale 1915 Köprüsü, bölgenin gayrimenkul piyasasını etkileyen önemli faktörlerin başında geliyor. Çanakkale Köprüsü Projesi’nin etkileri son 2 yıldır daha çok konuşulmaya başlansa da, Çanakkale ilinin Anadolu Yakası ile Gelibolu Yarımadası’nda yaşanan değer değişimleri ve yatırımcıların ilgisi aslında son 10 yıllık döneme uzanıyor. 10 yıl içerisinde yapılan satış işlemlerinde yatırım amaçlı satılan arsa ve tarlaların bazı bölgelerde ikinci kez el değiştirdiği görülmektedir.

Otoyol ve köprü projelerinin etkilediği bölgelerde yapılan araştırmalarda, özellikle proje güzergahlarına olan yakınlığına bağlı olarak, son 3 yılda tarla fiyatlarında 20 kata kadar artışın yaşandığı bölgeler olduğu görülmüştür. Bunun yanı sıra, talebe göre arzın kısıtlı olduğu lokasyonlarda spekülatif bilgilerin sanal bir rant oluşturabileceği sebebi ile gayrimenkul alım satımlarında son 10 yıldaki değer değişimlerinin de dikkate alınması gerektiği bilinmelidir.

Yarımadanın güney ucunda, Eceabat ilçesinde, yaklaşık 33 bin hektarlık alanda yer alan Gelibolu Yarımadası Tarihi Milli Parkı, bölgenin gayrimenkul piyasasına yön veren önemli bir unsur olarak karşımıza çıkmaktadır.

Bu bağlamda, gayrimenkul piyasasının yarımadanın daha çok güney kesiminde yer alan Gelibolu ilçesinde hareketlilik gösterdiği ve Eceabat ilçesi sınırlarınca hareketliliğin azaldığını söylemek mümkündür. Ayrıca, yarımadanın doğal oluşumu itibarıyla da gelişime yön verecek limitsiz bir toprak kapasitesinden söz etmek mümkün

olmamaktadır. Bu bağlamda, yarımada bölgesinde gelişime müsait olan Gelibolu ilçesi genelindeki lokasyonların daha cezbedici hale geldiğini söylemek yanlış olmayacaktır. Bölgenin konumu itibarıyla, önümüzdeki dönemlerde denizyolu lojistiği ile ilgili potansiyelinin artacağı düşünülmektedir. İlgi gören bölgeler arasında; otoyol güzergahı ve köprü inşaatının Avrupa ayağının bulunduğu lokasyonlar, Gelibolu Yarımadası içerisinde Bayırköy, Cumalı, Cevizli, Kavaklı, Ocaklı ve Güneyli köyleri ile köprü projesinin Avrupa ayağı olan Sütlüce Köyü var diyebiliriz. Eceabat ilçesi ise otoyol projesinden daha az etkilenmekte olup ilçe kapsamında yer alan köylerdeki arazi fiyatlarının Gelibolu ilçesine göre kısmen daha az etkilendiği görülmektedir."

SÜTLÜCE KÖYÜ EN DEĞERLİ BÖLGE

Gelibolu’daki emlakçılar, arsa açısından en çok prim yapan bölgeler olarak, Sütlüce, Bayırköy, Güneyli, Adilhan ve Bola-yırlı işaret ediyor. Değer artışının en çok olduğu köylerin başmda ise 1915 Çanakkale Köprüsü’nün Avrupa yakasındaki ayaklarının kuruldu.

Görkem ÖĞÜT / Endekse Kurucu Ortak 6 CEO

“Fiyatlarda yüzde 45 artış var''

"1915 Çanakkale Köprüsü güzergahında yer alan Gelibolu’da Endeksa verilerine göre konut fiyatları son 4 yılda yüzde 45 artış gösterdi. Konut fiyatları en fazla artış gösteren bölgeler Yazıcızade ve Gazi Süieymanpaşa mahalleleri. Konut fiyatlarının en yüksek olduğu bölgeler ise Güneyli, Hürriyet ve Gazi Süieymanpaşa, Hoca Hannza, Yazıcızade, Camlıkebir, fiyatı 196.130 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 26 yıl. Gelibolu'da arazi metrekare fiyatları ortalama 29 TL, konut imarlı arsa metrekare fiyatı ise ortalama 276 TL. Güneyli'de ortalama konut metrekare satış fiyatı 2.376 TL, Hürriyet'te 2.043 TL, Gazi Süleymanpaşa’da 1.857 TL, Hoca Hamza'da 1.833 TL, Yazıcızade'de 1.776 TL, Camlıkebir’de 1.577 TL, Yeni'de 1.563 TL, Alaeddin'de ise 1.436 TL."

Şeyma ŞEHİRLİ / EVA Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı

"Fiyat artışları sürecek"

"Gelibolu'da son bir yılda konut fiyatları yüzde H5'e yakın artış gösterdi. Gelibolu ilçesinde ortalama konut metrekare fiyatları 1.500-2.300 TL arasında. Önümüzdeki dönemde ise 1915 Çanakkale Köprüsü ile birlikte yapılacak yeni yollar, bağlantı yolları ve çıkış noktalarına yakın bölgelerdeki arazi ve konutlar daha da değerlenecek. Köprü hayata geçince bölgenin daha fazla yatırım çekmesi beklenebilir. Çanakkale 1915 Köprüsü bölgenin İstanbul, Tekirdağ, Balıkesir,  İzmir  gibi büyük şehirlere ulaşımını kolaylaştırırken, bölgeyi turizm açısından da cazip hale getirecek ve daha fazla göç almasına da neden olacak. Buna bağlı olarak bölgede gayrimenkul fiyatlarında artışın devam edeceğini düşünüyoruz. Mevcut arz talebe cevap veremiyor bu da fiyatlarda yükselişe neden oldu. Ancak bir sene önce bahsedilen arsa, konut fiyatlarındaki artış oranları şuana kıyasla daha yüksekti. Daha makul oranlarda da olsa artışın devam edeceğini söyleyebiliriz.

Gelibolu Sütlüce köyünde istenen değerler bakımından geçen yıllarda belirgin artışlar görüldü. Gelibolu Yarımadası sit alanı olduğu için yapılaşma belirli izinlerin alınmasının ardından yapılabiliyor. Önümüzdeki dönemde de artışların geçen yıl kadar olmasa da devam edeceğini söyleyebiliriz. Aylık bazda bölgedeki gayrimenkul artışları hakkında yorum yapmanın doğru olmadığını düşünüyorum, yıllık ortalamalara bakmak daha gerçekçi rakamları veriyor. Her bölgede olduğu gibi ülke ekonomisindeki durumlar satışları etkileyebiliyor, bu da kısa süreli durağanlık yaratabiliyor. Ancak uzun vadede bölgede gayrimenkul fiyatlarının artışının devam edeceğini söylemek yanlış olmaz."

İlhan KURT /Trakya Umum Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı

"Arz talebi karşılamaktan

"Gelibolu birkaç sene önceye kadar bakir bir yerdi. Köprü inşasının yapımı söz konusu olduğu anda yatırımcının istilasına uğradı.

Arsa, arazi ile ilgilenen emlak danışmanları bölgede kol geziyor. Herkes yatırımcısına bir şeyler pazarlayabilme yarışında. Gelibolu, Lâpseki çevresi arazi spekülatörleri tarafından karış karış geziliyor.

Köprü projesinin yanında tersanelerin de bu bölgeye taşınmasının söz konusu olması nedeniyle fiyatlarda artış gözleniyor. Bölgeye tersane ile ilgili ilk yatırımı Kalkavan Grubu yaptı. Gelibolu Gemi Endüstrisi Sanayi ve Ticaret unvanlı bir şirket kurarak, Cevizli köyü yakınlarında yaklaşık 850 dönümlük bir araziyi satın aldılar. Ancak tersane yatırımı bir türlü hayata geçemedi. Gelibolu halkı bu tersaneyi merakla bekliyor ancak çevreyi kirletmesi yönünden de endişe duyuyorlar. Şu anda bölgede arzın talebi yeterince karşılayamadığını görüyoruz. Bu nedenle fiyatlarda hızlı bir artış söz konusu. Köprü hayata geçince daha fazla yatırımcı çekeceğine kesin gözüyle bakıyoruz. Ulaşımın kolaylaşmasıyla bölgenin turizm açısından daha fazla öne çıkması ve daha fazla göç alması beklentilerimiz arasında."

Gelibolu ve çevresindeki tarla vasıflı arazilerin fiyatları (TL)

Sütlüce: 70-100
Bayırköy: 35-60
Cumalı: 30-45
Cevizli: 40-70
Kavaklı: 20-40
Ocaklı: 30-50
Güneyli: 35-70

Gelibolu ve çevresindeki imarlı arsaların fiyatları  (TL)

Gelibolu merkez: 1.200-2.500
Gelibolu çevresi: 600-L000
Bayırköy: 400-600
Bolayır: 250- 500
Burhanlı: 400-600
Adilhan: 350-600
Evreşe: 200-400
Güneyji: 400-750
Kalealtı: 200-300
Koruköy: 250- 500
Sütlüce: 400-600

Emin TOKAN / Gelibolu Emlakçılar Derneği Başkanı ve Denge Emlak Firma Sahibi

“Gelibolu ekonomisine en çok askerler katkı sağlıyor”

Bölgeye olan talep yüksek ancak son üç aylık dönemde yaşadığımız krizden dolayı düşüşlerin olduğunu gözlemliyoruz. Şu anda en iyi dairelerin kiraları 1.000 TL'den başlarken, satılık konutların metrekaresi ise 2 bin TL civarlarında. 230 metrekarelik bir evin ortalama fiyatı ise 300 bin TL civarında. Gelibolu merkez, göçü en fazla alan bölgelerden. İstanbul'dan sonra en çok göç Güneydoğu bölgesinden oluyor. Ayrıca Gelibolu Komando Taburu, bu bölgeye geldiği için konut fiyatlarında ciddi artışlar yaşandı. Gelibolu'nun ekonomisine en çok katkı sağlayanlar askerler oldu. Sanayi, otel ve konut projeleri Gelibolu'da hızla büyüyor. Şu anda Gelibolu Belediyesi'nin onayından geçmiş olan ve bekleyen toplam 250 konut projesi mevcut. Tekstil fabrikaları Gelibolu'ya gelmeye çalışıyor. Bir yıl önce Hilton Oteli’nin açılmasıyla yatırımlar arttı. En çok yabancı turist ise Japonya ve Avustralya’dan geliyor.

Hakan ÖZTÜRK / Gelibolu Ekol Mühendislik Firma Sahibi ve İnşaat Mühendisi

“Güneyli Köyü, yazlıkçılar için yatırımlık bir bölge”

Gelibolu'daki nüfusa rağmen, konut sayısında çok fazla artış olduğunu düşünmüyorum. Son beş yılda insanlar, sobalı dairelerden, kaloriferli konutlara geçiş yaptı. Köyden kentlere göçler yaşandı. Tarlasını satan Gelibolu'da yaşamak için ya da yatırımlık Iconut alır oldu. Son altı aydır daire satışlarında durgunluk yaşanıyor. Birçok müteahhit şu anki piyasadan dolayı iş almamaya başladı. Dairelerin büyük çoğunluğu, burada görev yapan askerlere ve ailelerine satılıyor. Kiraların yüksek olmasından dolayı, ev almayı tercih ediyorlar. Günümüz şartlarıyla kiralık daireler 1.000 ila 1.500 TL arasında değişirken, 3+1 satılık dairelerin fiyatları 300-350 bin TL bandında seyrediyor. Saroz Körfezi, 2010 yılında Bakanlar Kurulu kararı ile Özel Çevre Koruma alanı olarak ilan edilmişti.Özellikle Güneyli Köyü, yazlıkçılara hitap eden bir köy. Yatırım yapmak isteyenler için de uygun bir bölge. Bu bölgede şu anda, geçici olarak imar planları durduruldu ve inşaat yapmak yasaklandı. 2016 yılında kısmen izinler alınmaya başlansa da, tamamen imara açık değil. Altyapısındaki sorunlar giderilirse, rağbet görecek noktalardan biri olacaktır. Benim düşünceme göre, Pazarlı, Burhanlı, Eceabat ve Gelibolu arasındaki bölge, yatırım yapılacak yerlerden bir kaçı. Deniz, doğa ve ormanı bir arada bulabileceğiniz bir lokasyon. Ayrıca ulaşım itibariyle rahat ve Çanakkale Köprüsü'ne yakın. Şu anda bu bölgelerdeki fiyatlarda yüksek oranda artışlar yaşanıyor.

Kerim Alain BERTRAND / Reidin CEO’su

''Konut hareketliliği bölgede hız kazanıyor''

1915 Çanakkale Köprüsünün Gelibolu üzerinde yarattığı değişimi iki açıdan ele alabiliriz. Bunlar, konut satış fiyatları ve konut yatırımı toplam getiri endeksi üzerindeki etki. Konut satış fiyatları üzerindeki etki açısından baktığımızda, 1915 Çanakkale Köprüsünün hizmete giriş tarihinin duyurulması sonrasında, konut hareketliliğinin bölgede hız kazanmaya başladığını görüyoruz. Mart 2017'de projenin temelinin atılmasına paralel olarak, konut satış fiyatlarında izlenen artış daha somut olarak görülüyor. Projeden bu yana geçen süreçte, konut satış fiyatında, Gelibolu için yüzde 64 seviyesinde bir değerlenme söz konusu iken merkez ilçe ölçeğinde bu oran yüzde 39 seviyesinde. Bölgedeki konut yatırımlarının sağladığı getiri endeksini incelediğimizde ise, Mart 2016’da Gelibolu'da yapılan 1.134 TL'lik konut yatırımının Temmuz 2018'de 908, merkez ilçe genelinde yapılan 1.350 TL'lik konut yatırımının ise Temmuz 2018'de 751 TL'lik toplam getiri sağlayacağı söylenebilir.

Beste Naz SÜLLÜ / Gedik Yatırım Yatırım Danışmanlığı Müdür Yardımcısı

“Enflasyonu kontrol altına alana kadar reçete''

Merkez Bankası kararı doğru ve yerinde olmakla birlikte 'mevcut ve beklenen enflasyonun' önüne geçti. Merkez Bankası elindeki envanterler dolayısıyla piyasadaki en etkin ve doğru enflasyon tahmini gerçekleştirebilir. Bu ölçüde gerektiği zamanda gereken hamleyi yapmazsa bu şekilde önden yüklemeli faiz artışları yapmak zorunda kalabilir. Bu kararla kredibilitesine katkı yaptı. Verim eğrisinin uzun vadeli tarafında düşüş görmeye başlayabiliriz. Türk varlıkları üzerindeki volatilitenin azalacağını söyleyebiliriz. Şimdi ise sırada bu hafta açıklanması beklenen OVP var. Şayet TCMB PPK toplantısında piyasayı üst taraftan değil de alt taraftan şaşırtsaydı OVP’nin de kredibilitesi zarar görebilir ve piyasada etkileyici olmazdı. Son kur şoklarından sonra gördük ki kurun ekonomide yarattığı tahribat faizden çok daha yüksek oldu. Faiz artışının döviz kuruna gerçek etkisini, hükümetin hazırladığı ve açıklayacağı OVP ortaya çıkaracak. Şayet enflasyonu kontrol altına alabilirsek faizler elbet bir süre sonra düşüşe geçecek. Bu nedenle enflasyonu kontrol altına alana kadar acı reçetemiz geçici olarak yazık ki yüksek faizler olacak.

Tonguç ERBAŞ / Ahlatcı Yatırım Genel Müdür Yardımcısı

"Gözler OVP’ye çevrildi"

Açıklama metninde enflasyon görünümünde belirgin bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun kararlılıkla sürdürüleceği ve ihtiyaç duyulması halinde ilave parasal sıkılaştırma yapılabileceğinin mesajı verildi. Açıklanan bu sonuçla kredibilite anlamında olumlu bir adım atan TCMB'nin bu kararı sonrası CDS kredi risk svvapında yüzde 10'a yakın düşüş meydana gelirken kurda da 6.00 seviyesi test edildi. Bu karar sonrası gözler OVP'ye çevrildi. Enflasyonla ve döviz kurundaki yükselişle mücadele anlamında kararlı olacağı sinyalini veren TCMB ile birlikte OVP'de ortaya rasyonel, kararlı ve uygulanabilir hedefler, piyasalara verilecek güvenin güçlenmesi adına atılacak bir başka adım olacak. Gelişmelerin bu şekilde gerçekleşmesi durumunda kurda önümüzdeki süreçte 6.00 veya daha düşük seviyelere, uzun vadeli enflasyon beklentilerinde daha aşağı beklentilere yönelim gündeme gelebilecek.

Ekonomist Hikmet BAYDAR / 3. Göz Danışmanlık CEO'su

''Faiz doğru silah değil''

6.25 puanlık faiz artışı piyasa beklentilerine göre oldukça abartılı. Bu hareketi daha önce de gördük ve kurlara etkisinin ne olduğu açıkça ortada. Kısacası piyasa beklentisinin üzerinde faizi artırmak teorik anlamda kurları düşürür diye beklense de piyasa gerçeği böyle değil. O yüzden artırımı son derece gereksiz görüyorum. Sorun manipülasyon kaynaklı kur hareketi ise tedbiri bu değil. Normal piyasa koşullarında piyasa faize duyarlı ise bu hareketin etkisi olabilir. Oysa faizlerin düşüklüğünden dolayı kur artışı yaşanmıyor. Karara piyasa şaşırmtş olsa da doların 6'nın altına bile düşmemesi oldukça düşündürücü. Kurlara kalıcı etkisi olmayabilir. Ancak ekonomiye ciddi zararlar verecek diye düşünüyorum. Özellikle enflasyonda yukarı yönlü bir hareket görebiliriz. Kaldı ki bu faizlerle birçok firma dönemeyebilir. Yüksek faiz TL maliyetini artırmaktadır. Herkes kurdaki oynaklıklardan dolayı TL'yi terk ederek dövize geçme eğilimine geçmişse, kurumların aldığı tedbirleri ciddi sorgulamak lazım. Bu hareket TL likiditesini azaltmamakta sadece maliyeti artırmaktadır.