Kentsel Dönüşüm Yasası'nda Kat Mülkiyeti Kanunu'nu temelden sarsan düzenlemeler var!

Cihangir Dönmez'in yazısı şöyle:

AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN MECLİSTEN ÇIKTI

Bu Kanunda Kat Mülkiyeti Kanunu’nu bile temelden sarsan düzenlemeler yer alıyor.

Kanun sadece Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilecek afet riski taşıyan alanlarda değil, afet riski taşıyan ekonomik ömrünü tamamlamış müstakil yapılarda da münferiden uygulanacak.

Yani yapı nerede olursa olsun ekonomik ömrünü tamamlamış, örnek olarak otuz kırk yıllık bir bina ise kat maliklerinden birisi bile Bakanlığa müracaat ederek yapının riskli olduğunu ve riskli bina kapsamına alınmasını talep edebilecek.

Bakanlığın lisans verdiği kurum ve kuruluşlar bu binayı değerlendirecekler.

Kanun Şehircilik Bakanlığına çok geniş yetkiler veriyor. 

Binanın ekonomik ömrünü tamamlamış ve riskli olduğunun lisans verilen kurum ya da kuruluş tarafından tespiti halinde Bakanlık kat maliklerine tebligat yaparak binanın yıkılması için otuz günden az olmamak üzere süre veriyor, kat maliklerince bu karara uyulmaması halinde, ikinci süreyi verdikten sonra binayı mülki amire talimat vererek yıktırıyor.

Bina yıkımından sonra kat irtifakı ve kat mülkiyeti Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu dairesince resen terkin ediliyor, arsa kat maliklerinin hisseleri oranında paylı mülkiyet haline dönüşüyor.

Bakanlık 30 gün içinde en az 2/3 çoğunlukla arsanın kat karşılığı olarak verilmesi, hasılat paylaşımı yoluyla verilmesi, ya da satılması konusunda karar alınması için kat maliklerine tebligat gönderiyor.

2/3 çoğunluk sağlanarak bu kararlardan birisinin alınması halinde, muvafakat etmeyen 1/3 kat malikinin arsa payının Bakanlığın belirleyeceği rayiç bedelden az olmaması şartıyla açık arttırma yoluyla diğer kat maliklerine ( 2/3 çoğunluk sağlayan ) açık arttırma yoluyla satılmasını öngörüyor.

Bu 1/3 lük payın, diğer 2/3 oranında hissedar olan kat maliklerince alınmaması halinde bu hisse Maliye Hazinesi tarafından bedeli ödenerek satın alınıyor.

Bakanlığın verdiği 30 günlük süre içinde 2/3 oranındaki kat malikinin anlaşma sağlayamaması halinde, Bakanlık arsayı ACELE KAMULAŞTIRMA KAPSAMINA ALARAK KAMULAŞTIRIYOR.

Riskli yapının tespiti ve yıkımı ile ilgili tüm masraflar gerekirse Bakanlık veya ilgili İdare tarafından karşılanacak, ancak Bakanlığın talebi ile yapılan tüm masraf tutarı ile ilgili olarak  Tapu Dairesince kat maliklerinin hisseleri üzerine ipotek belirtmesi yapılarak bu paralar kat maliklerinden tahsil edilecek.

Bu yasanın uygulaması daha önceden ekonomik ömrünü tamamladığı halde müteahhite verilmemesi için direnen azınlık kat maliklerinin direnişine son verecek, kat karşılığı anlaşmaya imza atmayan kat malikinin tapusu ya diğer kat maliklerine ya da Devlete geçecek.

Bu sayede ekonomik ömrünü tamamlamış olan binlerce bina yenilenecek ve bu arz nedeniyle daire fiyatlarında rekabetin getireceği sert indirimler yaşanacak.

Bu kanun 2/B alanların satışı hakkındaki kanun ve yabancılara mülk satışındaki mütekabiliyet şartını kaldıran kanunla birlikte değerlendirildiğinde önümüzdeki on yıl Türkiye de Kentsel dönüşüm ve emlak piyasasında inanılmaz bir hareketliliğin başlayacağını müjdeliyor.

Bu kanun kapsamındaki alanlara ve yapılara ilişkin imar planı, ifraz, tevhit, proje, ruhsat konularında Çevre ve Şehircilik Bakanlığının olağanüstü yetkileri var. 3194 Sayılı İmar Kanununda bulunan askı ve ilanlar bu kanun kapsamında uygulanmayacak.

Kanundaki düzenlemeye göre idari işlemlere karşı 30 günlük süre içinde idari yargıda dava açmak mümkün, ancak bu davalarda yürütmeyi durdurma kararı verilemeyeceği yönündeki düzenleme nedeniyle Kentsel Dönüşümün hız kesmeden devam edeceği öngörülüyor.

Kanunun uygulanması için gerekli  ön finansman ise 2/B arazi satışlarından gelecek olan gelirin maksimum yüzde doksanı, çevre katkı payının yüzde ellisi, idari para cezalarının yüzde ellisi, İller Bankası yılık gayrisafi hasılatının vergi ve kanuni giderler düştükten sonra kalan kısmının yüzde kırkdokuzu olacak.

Tüm bu gelirler Bakanlık hesabına açılacak DÖNÜŞÜM PROJELERİ ÖZEL HESABINA aktarılacak.

Hukukçu Cihangir Dönmez