30 / 01 / 2025

Hukukçular uyardı: Apartman konut sitesi aidatlarıyla ilgili kritik detaylara dikkat!

Hukukçular uyardı: Apartman konut sitesi aidatlarıyla ilgili kritik detaylara dikkat!

Gayrimenkul hukuku uzmanları ve tüketici dernekleri, apartman ve konut sitesi aidat  aidatlarına ilişkin bilinmesi gerekenleri anlattı. İşte apartman konut sitesi aidatlarıyla ilgili kritik detaylar...



Gayrimenkul hukuku uzmanları ve tüketici dernekleri, apartman ve konut sitesi aidatları ile ilgili bilinmesi gerekli olan şeyleri anlattı.

Gayrimenkul hukuku uzmanları ve tüketici dernekleri apartman ve konut sitesi aidat rakamlarının genel kurulda yetki almadan artırılamayacağını dile getirerek, kat maliklerinin aidatlar konusunda neler yapabileceklerine ilişkin açıklamalar yaptı.

Konu ile ilgili olarak paylaşılan detaylara göre konut siteleri için aidatların belirleneceği genel kurul dönemi başlarken, gayrimenkul hukuku uzmanları da yurttaşları mağdur olmamaları konusunda uyardı.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, konu ile ilgili olarak yaptığı değerlendirmede, konut sitesi aidatlarının, enflasyon, maliyet ve malzeme fiyatlarındaki artış, enerji maliyetleri, asgari ücret ve diğer işçilik ücretlerindeki yükselişle belirlendiğini dile getirdi.

Açıklamasında burada dikkat edilmesi gereken ilk konunun, "Yöneticilerin ya da yönetim kurullarının aidat artışlarını mutlaka olağan ya da olağanüstü genel kurulda yapacakları bütçe veya ek bütçe ile kararlaştırması" olduğunu dile getiren Ali Güvenç  Kiraz, sözlerine şu şekilde devam etti:

"Yöneticiler genel kuruldan yetki almadan herhangi bir aidat artışı yapamaz. Aksi takdirde gerçekleştirilen artışlara malikler itiraz edebilir. Fahiş aidat rakamları belirlenmesi durumunda kat malikleri, toplam bağımsız bölüm sayısının üçte birlik kısmı kadar imza toplayarak olağanüstü genel kurul talebinde bulunabilir ve aidatların genel kurulda görüşülerek indirilmesini isteyebilir”

Ali Güvenç Kiraz, açıklamasında aidat rakamlarına ilişkin bir üst sınır ya da artış konusunda azami bir oran bulunmadığını dile getirerek, “Fakat konutta kiracı oturuyorsa bu kişi kira bedelinin üstündeki aidatı ödemekle yükümlü değildir. Kira bedellerini geçen aidat miktarını mülk sahibi ödemek zorundadır.

Örneğin bir sitede 15 bin Türk Lirası ödeyen kiracı 20 bin Türk Lirası şeklinde belirlenen aidatın 15 bin Türk Lirası kısmında sorumludur." İfadelerini kullandı.

Hukukçular uyardı: Apartman konut sitesi aidatlarıyla ilgili kritik detaylara dikkat!

AİDATLARLA İLGİLİ EN SIK KARŞILAŞILAN SORUNLAR

Ali Güvenç Kiraz yaptığı açıklamada son senelerde aidatlarla ilgili başta yüksek zam olmak üzere pek çok problemle karşılaştıklarını dile getirerek, bunların başında "Yöneticilerin genel kurul yapılmadan aidat artışı gerçekleştirmesinin" geldiğini belirtti.

Açıklamasında yöneticilerin bunu yapamayacağını ve bu durumun hukuka aykırı olduğunu dile getiren Ali Güvenç Kiraz, şu değerlendirmeleri yaptı: 

"Aidat zamlarına ilişkin kararlar bahsetmiş olduğumuz gibi mutlaka olağan ya da olağanüstü genel kurulda alınmalıdır. Lüks harcamaların aidatlara yansıtılması da başka bir sorun. Yargıtay kararlarıyla da sabittir ki lüks harcamaları onları isteyen kat malikleri öder.

Havuza çocuk kaydırağı, bahçeye çocuk parkı yapılması gibi yapılan işlerin masraflarına bunları istemeyen ve kullanmayan kat malikleri ya da kiracılar katılmak zorunda değildir. Fakat ‘havuzu kullanmıyorum' ya da 'giriş kattayım asansörü kullanmıyorum' gibi konularda, buralar ortak alan olduğu için aynı durum geçerli değildir. Asansör ya da havuz gibi ortak alanlara herkes katılmak zorundadır."

KİRACILARIN ÖDEYEMEYECEĞİ GİDER KALEMLERİ

Ali Güvenç Kiraz açıklamasında site ya da  apartmanlarda kiracıların ödememesi gerekli olan harcama kalemlerinin de onlardan talep edilmesinin karşılarına çıkan başka bir sorun olduğunu dile getirerek, kiracıların sadece kullanım kaynaklı giderleri ödemekle yükümlü olduğunu kaydetti.

Çalışan maaşı ya da SGK primi, ortak ısınma ve aydınlatma gideri gibi kalemlere kiracıların katılmak zorunda olduğunu kaydeden Ali Güvenç Kiraz, “Fakat kullanım kaynaklı olmayan mesela işçinin özlük hakları, kıdem ihbar tazminatı ya da  asansör değişimi gibi demirbaş nitelikli değişimler, güçlendirme ve mantolama gibi esaslı tadilatların masrafları mal sahibi tarafından ödenmelidir." dedi.

MALİK VE KİRACININ SORUMLU OLDUĞU BÖLÜMLER BELİRTİLMEZSE GENEL KURUL İPTAL ETTİRİLEBİLİR

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada apartman ve site aidatlarında bazı hatalı uygulamalar yapıldığını dile getirerek, şöyle konuştu:

"Kapıcı, yönetici, güvenlik, ısınma, su veya diğer giderlerde asgari ücret artışı ya da enflasyon oranında bir artış zorunluluğu varmış gibi algı oluşmuştur. Bu şekilde bir mecburiyet yoktur. Geçen sene yapılan işletme projesi ve bütçe yeterli gelmiş ve mevcut hesaplanan giderler de artmayacak ise artışa gerek bulunmamaktadır. 

Konu ile ilgili olarak örnek vermek gerekirse, personel sayısı azalmışsa, geçen yılki bütçedeki bazı tadilat, imalat veya işler olmayacaksa, bütçe düşebilir, bu da aidatlara yansımalıdır ancak maliyet artmışsa o oranda bütçe güncellemesinin yapılması gerekir.”

Hukukçular uyardı: Apartman konut sitesi aidatlarıyla ilgili kritik detaylara dikkat!

KONTRATLARA YAZILAN TÜM GİDERLER KİRACI TARAFINDAN ÖDENİR HÜKMÜ GEÇERLİ DEĞİLDİR


Ali Yüksel, bu konudaki başka bir hatalı uygulamaya değinerek, şunları söyledi:

"Malik ve kiracının sorumlu olduğu bölümlerin aidatın belirlenmiş olduğu karar ve işletme projesinde açıkça yer almaması hatalı bir uygulama şeklinde karşımıza çıkıyor. Buna aykırı uygulama mahkeme tarafından iptal edilebilecek. Apartman ve konut sitesi aidatlarında malik ve kiracıların durumunu ayırmak gerekli.

Konut sitesi ve apartmanlarda aidatları belirlerken yönetim planındaki ilkelere, burada hüküm yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. ve 32. maddelerindeki ilkelere göre tespit edilir. 

Fakat uygulamada yönetim ve maliklerin dikkatinden kaçan bir konu; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun aidat ve gider hükümleridir. Borçlar Kanunu 303, 313 ve 317. maddeleri dikkate alınmadan gerçekleştirilen işletme projesi ve alınan genel kurul kararları iptal edilebilir. Malikler ana yapı ve bağımsız bölümün giderlerinden sorumludur. Fakat kiraya vermişse, kiralanan yerin yan giderleri kiracıya aittir."

Yüksel, kiracıların temizlik, ısınma, bakım, aydınlatma ve su gibi giderlerden sorumlu olduğunu, bu hükümleri dikkate almayan işletme projesinin mahkeme tarafından iptal edilebileceğini belirterek "Kira kontratlarına 'tüm aidat ve giderlerin kiracı tarafından ödeneceği' yazılsa da bu hüküm geçerli değildir.

Kiracı ancak Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunu çerçevesinde 'bağımsız bölümü kullanırken gerekli olan işlem ve harcamaların gideri' olarak tanımlanabilecek giderlerden sorumludur. Demirbaş ve kalıcı tesisat gideri kiracılara yüklenemez." dedi.

Hukukçular uyardı: Apartman konut sitesi aidatlarıyla ilgili kritik detaylara dikkat!

TUTANAĞA İTİRAZ ŞERH OLARAK YAZDIRILMAZSA DAVA HAKKI DÜŞER


Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Yüksel açıklamasında ayrıca kira kontratlarında hangi giderin kiracıya ait olduğunun kanuna uygun olarak yazılması gerektiğini dile getirerek, diğer bir sorunun da merkezi sistemle ısınan sitelerde ortaya çıktığını belirtti.

Açıklamasında merkezi sistemle ısıtılan binalarda, dairelerde ısı ölçerin kullanılması gerektiğini, toplam harcanan ısının yüzde 70’lik kısmının bağımsız bölümlerden alınacağını, kalan kısmın ortak alanlar için hesaplanacağını dile getiren  Yüksel, sözlerini şu şekilde tamamladı:

"Kat malikleri kurulunun aidat belirleme kararına karşı, toplantıya katılım sağlayan malik eğer karara katılmıyorsa, tutanağın altına itirazını şerh şeklinde yazdırmazsa dava hakkı düşecektir. Toplantıda olmayan malik ise kararı öğrendikten sonra 1 ay içinde dava açmalıdır.

Kiracının aidata ilişkin itiraz ve dava hakkı bulunmamaktadır. Konut sitesi ve apartman yöneticiliği meslek şeklinde tanımlanıp sertifikaya bağlanması bir ihtiyaç olarak ortaya çıkıyor. Ayrıca bu işi yapan şirketlerin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından bir sistemle izlenmesi, eğitilmesi ve denetlenmesi bu konularda yurttaşların mağdur olmasını engelleyecektir."


AİDATLARA İTİRAZ EDİYORUZ FAKAT TOPLANTILARA KATILMIYORUZ

Tüketiciler Derneği (TÜDER) Genel Başkanı Levent Küçük de açıklamasında yurttaşların genelde aidatların yüksekliğinden şikayet ettiğini fakat  kat malikleri toplantılarına katılmadığını dile getirerek "Toplantılara genellikle aynı kişiler katılıyor, hep aynı kişiler görev alıyor ve bazen imza eksiklikleri bile daha sonradan tamamlatılıyor." dedi.

Kat maliklerinin toplantılara mutlaka katılması, gerçekleştirilecek olan  harcamaları sorgulaması ve oluşturulacak bütçeleri tartışması gerektiğini dile getiren Levent  Küçük, "Katılmadığımız kararları, dava açma hakkı açısından şerh koyarak imzalamalıyız." dedi.

 

Nef Ataköy 22 projesindeki 17 iş yerinin değeri belli oldu!

Depo yatırımında öne çıkan iller İstanbul, İzmir, Kocaeli ve Gaziantep oldu!

Avrupakent GYO Avrupa Konutları Şişli Projesi’nin değeri 3.5 milyar TL'yi aştı!


Geri Dön