Konutta alım zamanı mı? Ya işyeri?
Emlakta beklenen teşviklerin bir bölümü açıklandı. Şimdi günün sorusu, hisse senedi alamayacağıma, dolar peşinde koşamayacağıma göre, bir işyeri alıp kiraya versem nasıl olur?
Kendinizi gerçekten böyle tarif ediyorsanız, hisseden anlamam-bulaşmam, döviz peşinde de koşamam diyorsanız, sizin için de doğru soru olabilir. Peki cevap? Değerli dostlarım, ben de bilmiyorum. Beraber sorgulayalım, sonuca varalım.
Fiyatlar kiraya göre yüksek
Değerli dostlar, son birkaç ay içinde özellikle "satılık işyeri" ilanlarında gözüme çarpan net bir detay var, krizde düşen fiyatlara rağmen, istenen fiyatlar ile "kira getirileri" arasında "uyumsuzluk" var. Daha açık ifadesiyle, talep edilen fiyatlar "o işyerlerinin" oluşacak kira getirilerine göre çok yüksek. Hala yüksek. Peki "yüksek" derken kullandığımız "kriter" ne? Normal şartlar altında aldığınız bir işyerinin 120-144 ay arasında "verdiğiniz" parayı karşılaması yani yatırımın "geri dönmesi" gerekli. Kriteri bu şekilde tarif edip "satılık" ilanlarını incelediğimizde özellikle İstanbul'un "belli başlı bölgelerinde" bu sürenin 350 aya kadar çıktığını görebiliriz.
Yanlış alımlar yapmayın
Bu noktada yazdıklarımdan ve yazacaklarımdan çıkarımlar yapmak ve konuyu sadeleştirmek istiyorum:
1- İstanbul'da "özellikle lüks semtlerde" işyeri kiraları "dünya standartlarına" göre oldukça yüksek. Bu dinamik içinde sorun kiralarda değil istenen "fiyatlarda". Daha açık söylemek gerekirse: İşyerleri için istenen "bedeller" kira getirilerine göre oldukça yüksek.
2- Benim tarif ettiğim kriteri "siz benimsemeyebilirsiniz" ve 350 aya kadar bir geri dönüşü "normal" görebilirsiniz ama "bana sorarsanız" 120 en fazla 144 ayda "kira getirisi" ile "kendini karşılamayan" bir işyerini ben asla almam.
Sonuç: İstanbul genelinde "kira getirisi" ile "emlak fiyatları" arasında "anomali" oluştu. Nasıl olsa "kira getirisi" ile yatırımımı "kolay karşılarım" diye "yanlış alımlar" yapmamaya dikkat edin.
Bazı yerlerde alım zamanı
Son söz: Dünya genelinde "krizde dip algılaması" oluşmaya başladı! Emlak alacaksanız özellikle oturmak için ev alacaksanız, yukarıda verdiğim örnekleme haricinde kalan "fiyatı iyi düşmüş" yerler için bence alım fırsatı. Daha "dip olur" algılaması her zaman en doğru sonucu üretmez. Birileri "bir parti" alım yaparsa, özellikle çok düşmüş "yerlerde" bir kademe primlenme olabilir.
Uyarı: Alım yaparken özellikle proje üstü satışlara çok dikkat etmek gerekir. Aldığınız "firma" çok fiyat kırabilir, sizi de ikna edebilir ama önemli olan "evi tamamlayıp" teslim etmesidir. Mutlaka "bundan" emin olduğunuzda adım atın! Mutlaka!
Yiğit Bulut/Referans
