İnşaat patronları yabancıya konut satışına nasıl bakıyor?

Büyük şehirlerde su temalı projeler gerçekleştiren Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, mütekabiliyet ilkesinin bugüne cevap vermediğini, ABD ve İspanya modellerinin izlenmesi gerektiğini söylüyor.

Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, mütekabiliyet ilkesinin günümüz şartlarında yeniden ele alınması gerektiğini ifade ediyor. Çelik, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nda geçen mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesinin1934 yılında kabul edildiğini hatırlatarak, 2005 yılında kısmi olarak revize edildiğini ve sonrasında da Anayasa Mahkemesi tarafından bazı bölümlerinin iptal olduğuna değiniyor. Bu ilkenin 1934 yılının şartlarında ülkenin birlik ve düzeni içinde kendini korumak için doğru bir yasa ve düşünce olabileceğini söyleyen Çelik, "Ancak 2010 yılında dünyanın küreselleştiği ve tüm ülke ekonomilerinin birbirlerine entegre olduğu bir dönemdeyiz. 1934 yılının şartları ile hazırlanan kanunları 2010 yılının şartları ile aynı görüp, aynı tavrı göstermek ne derece doğru olur bilmiyorum" değerlendirmesini yaptı.

'Gelişmiş ülkelerin tecrübelerinden faydalanılsın'
Çelik,eğer bugünün şartlarının doğru analiz edilerek planlama yapılmak isteniyorsa, mutlak suretle gelişmiş ülkelerin tecrübelerinden faydalanılması gerektiğini vurgulayarak, bu konuda ABD, İspanya gibi örneklerin incelenmesini önerdi. Türkiye şirket yatırımlarına kapıyı açıyor, konut almak isteyene 'dur' diyor. Çelik, bugün hemen hemen hiçbir komşu ülke vatandaşının Türkiye'nin mevcut kanunları gereği Türkiye'de gayrimenkul edinemediğini dile getirdi. Bunun yanı sıra Fas, Gambiya, ÇAD ve Dominik Cumhuriyeti gibi ülkelerin vatandaşları gayrimenkul alabildiğini söyleyen Çelik, ancak bu ülkelerden Türkiye'ye ciddi bir talep olmadığını aynı şekilde Türkiye'nin bu ülkelerle kayda değer bir ticaret hacminin, ithalat ve ihracatının bulunmadığını kaydetti.

'İş hacmi arttıkça ev alan yabancı sayısı da artar'
Türkiye'de Azerbaycan, Türkmenistan, Kuveyt ve Katar vatandaşlarına da gayrimenkul satışı yapılamadığına değinen Çelik, "Buna karşın bu ülkelerde iş yapmaya, ticaret hacmimizi de büyütmeye çalışıyoruz. Bu konu aşıldığı takdirde Türkiye'den ev alan yabancı sayısının ciddi oranda artacağını düşünüyorum. Zira ilgi çok büyük, önemli talepler alıyoruz, fakat bu talepleri mütekabiliyet esası gereği değerlendiremiyor, projelerimizden konut satışı yapamıyoruz" diye konuştu. Çelik, Türkiye'nin ülkelerin yabancı şirket yatırımlarına kapılarını sonuna kadar açarken, ev sahibi olup Türkiye'ye yerleşmek isteyen yabancılara da kapılarını açması gerektiğinin altını çizdi.

Prosedürler yabancı yatırımcıyı yıldırıyor
Çelik, yabancıya gayrimenkul satışında yaşanan sorunlarla ilgili Azeri bir müşteriyle yaşadıkları örneği anlatarak, sıkıntıları ortaya koyuyor. Finans sektöründe hizmet veren bir şirketin sahibi olan müşterilerinin İstanbul'un dünyanın sayılı finans merkezlerinden biri olacağı ve yatırım değerinin çok yükseleceği öngörüsü ile Sinpaş GYO projelerinden gayrimenkuller aldığını anlatıyor. Çelik, bu müşterinin ev sahibi olabilmek için de şirket kurma zorunluluğu olmasından dolayı İstanbul ofisini kurduğunu belirterek, müşterinin böylelikle hem şirketin Türkiye ofisini açmış, hem de ev sahibi olabilme hakkını kazanmış olduğunu söyledi. Benzer örnekle sık sık karşı karşıya kaldıklarını anlatan Çelik, yabancıya gayrimenkul satışıyla sadece Sinpaş'a değil, ülke ekonomisine de bir değer katıldığını ifade ediyor.

'İhtiyaca cevap vermeyen düzenlemeler hızla güncellensin'
Ülke yararına olmayan düzenlemelerin ele alınarak hızla değiştirilebilmesi gerektiğini söyleyen Avrupa Konutları İcra Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, "Gayrimenkule yatırım yapan yabancılar bu mülkleri ülke sınırları dışına taşıyamayacaklarına göre sınırlama getirmenin bir yararı yok" diye konuşuyor

Avrupa Konutları İcra Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, yabancı ülke vatandaşlarının Türkiye'de, Türk vatandaşlarının da yabancı ülkelerde gayrimenkul, konut sahibi olmalarının önünde herhangi bir engelin bulunmasını çok anlamlı bulmadığını ifade etti. "Temelde gayrimenkul yatırımı yapan yabancıların bu mülkleri bu ülke sınırları dışına taşıyamayacaklarına göre, sınırlama getirmenin bir yararı da olmuyor" diyen Süleyman Çetinsaya, ancak bazı yabancıya gayrimenkul satışında kimi düzenlemeler getirilmesinin de yararı olacağı görüşünde.

'Her önüne gelene satış yapılsın demiyoruz'
Her önüne gelene gayrimenkul satışı yapılsın demenin de doğru olmadığını dile getiren Çetinsaya, "Buradaki temel kriterler şöyle özetlenebilir. Mutlaka kat irtifakı alınmış, tek bir bağımsız bölüm olmalı, şu kadar metrekareyi geçmemeli denebilir. Bu açılım, konut sektörünün, inşaat sektörünün önünü açacaktır ve çok önemli bir kaynak üretmiş olacağız" diye konuştu. Günümüzde yatırımcıların ve dünya ölçeğindeki fonların tek varlık noktasının Avrupa veya Amerika kıtası olmadığının altını çizen Çetinsaya, Ortadoğu ve Uzakdoğu'da büyük sermaye birikiminin mevcut olduğunu söyledi. Çetinsaya, Türkiye'de, Avrupa Birliği vatandaşlarının gayrimenkul sahibi olmalarına izin veriliyorken, bazı bölge vatandaşlarının bu hakkı kullanmasına engel olunduğunu anımsattı.

'Kaybeden Türkiye oluyor'
Kimi ülke vatandaşlarına gayrimenkul satışının yasak olmasının Türkiye kaybettirdiklerine dikkat çeken Çetinsaya, " Bu durumda kayba uğrayan kim olabilir? Elbette biz. Bizim ülkemiz. Öyleyse, konjonktürel hareketleri iyi izlemeli, ekonomik dalgalanmalarda sermayenin nerelerde yoğunlaştığı dikkate alınmalı ve bu ülkelere özel dinamik kararlar alınarak, izinler çıkartılmalıdır" değerlendirmesini yaptı.

'Kimseye yararı yok'
Ülke yararına olmayan her düzenlemenin hızlıca ele alınarak değiştirilebilmesi gerektiğine işaret eden Çetinsaya, mütekabiliyet ilkesinden kaynaklı olarak yabancıya gayrimenkul satışını engelleyen uygulamanın bugüne kadar hiç kimseye bir yararının gözlenmediğini ifade etti.

'Uzun süreli kiralama sistemiyle yabancıya satış engeli aşılabilir'

Bazı ülkelere gayrimenkul satışının önündeki engellerin ortadan kaldırılması için pratik çözümler üretilebileceğini söyleyen Varyap Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Varlıbaş, uzun süreli kiralama sistemini öneriyor

Mütekabiliyet yasası ile ülkelerin karşılıklı olarak birbirlerinden mülk alımının önünü tıkayan bir anlaşma yapmış olduklarını belirten Varyap Varlıbaş Holding Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Varlıbaş, bu durumun düzeltilmesinin devletlerin karşılıklı görüşmesi ile halledilebilecek bir konu olduğunu ancak sürecin zorlu olacağını kaydetti.Varlıbaş, uluslararası anlaşmaları / kanunları değiştirmenin zaman aldığını belirterek, iki tarafın da iyi niyeti söz konusu olsa dahi düzenleme değişikliğinin zaman alacağını dile getirdi.

Müşteri geliyor "ben sana konut satamam" diyoruz
Türkiye'nin mütekabiliyet ilkesinden kaynaklı olarak kayıplarının söz konusu olduğunu ifade eden Varlıbaş, Kimi ülke vatandaşlarına gayrimenkul satışı önünde engeller olunca, satamadığınız ürünü vitrine koyuyorsunuz, müşteri geliyor hayır ben satmıyorum diyorsunuz. O zaman sizin bitişiğinizdeki vitrinin ürününü ikinci derecede tercih etmişse bile satın alır. Çünkü insanların birikimlerini, yatırımlarını bir yere bağlamaları için onun önünü açacak tedbirleri siz almalısınız. Dünya piyasasının yönünü Türkiye'ye çevirirken, Türkiye'de de satın alımların önünü tıkayan uygulamaların aşılması gerekiyor" diye konuştu. Türkiye'ye gelen yabancı ülke vatandaşlarının burada çok rahatlıkla gayrimenkul alabilmeleri gerektiğini savunan Varlıbaş, bu sorunu aşmış olmanın sadece gayrimenkul sektörüne değil, Türkiye ekonomisine de çok büyük bir katkı sağlayacağına dikkat çekti. Varlıbaş, mülk alan insanların o mülk vasıtasıyla hem gayrimenkul sektörüne, hem turizm sektörüne, hem de ülkenin hizmet sektörüne katkı sağlamış olduğuna değinerek, "Bir mülk sattığınız zaman, insanların o mülke geliş gidişlerinin yanı sıra yapacakları her türlü masraf ülkenize artı kaydolur. Bu hem hizmet sektörünü geliştirir, hem turizm sektörünü, hem de bir sürü yan sektörün gelişmesine yardımcı olur.

Vakit kaybetmeden elbirliğiyle çözüm bulmalıyız
Yabancıya gayrimenkul satışının önündeki sınırlamaları ve engelleri aşmak için pratik çözümler aramak gerektiğini ifa eden Varlıbaş, "Mütekabiliyet yasası ile mülk alamayan insanlar için uzun vadeli kiralama sistemi ile mülk edinmenin yolu açılmalıdır. Belki kanunen tapu alınamaz ama 90-100 yıllığına kiralama yapılarak insanların ihtiyaçlarını karşılayacak çözümler getirilebilir" diye konuştu.

'Mütekabiliyetten dolayı yurtdışına tanıtım yapmıyoruz'
"Sayın bakan ve ilgililerin bu durumu göz önünde bulundurarak, mütekabiliyet yasasından ziyade uzun süreli kiralama sistemlerinin önünü açılmasının faydalı olacağını düşünüyorum" diyen Varlıbaş, "Avrupa ülkelerinin çoğunda zaten mütekabiliyet yasası yok. Sadece şahıslara değil de, şirketlere satış söz konusu sanıyorum. Bu kez de şirketlerin kuruluşunu hızlandıracak tedbirler almak lazım, bürokrasiyi hızlandırmak lazım. Burada çok büyük bir sorun gözükmüyor. Ama Türkiye'nin gayrimenkul potansiyelini değerlendirirken önünü tıkayan ne varsa, el birliği ile çözüm getirmek için vakit kaybetmeden tedbir almamız gerekiyor" dedi. Mütekabiliyet ilkesinden dolayı, hayata geçirdikleri projelerin yurtdışında satışa yönelik tanıtımını yapmadıklarını anlatan Varlıbaş, "Önümüzdeki engellerin ne olduğunu biliyoruz. Bunlar aşıldıktan sonra bu tip çalışmalar yapılabilir" değerlendirmesini yaptı.

'Yabancıya mülk satışının önünün açılması ekonomiyi tetikleyecek'

Kağıthane, Ümraniye, Kartal Dragos ve Çekmeköy'de binlerce konut üreten DAP Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, 'mütekabiliyet' ilkesi gereği yabancı ülke vatandaşlarının Türkiye'de mülk edinmesini sınırlayan yasanın bir an önce yeniden ele alınması gerektiğini ifade ediyor

DAP Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz 'karşılıklılık' ilkesinin kelime anlamından kaynaklanan bir karışıklığa neden olduğu belirterek, mütekabiliyet ilkesinin 'ben alabiliyorsam sen de alabilirsin, alamıyorsam sen de alamazsın' şeklinde algılandığını söyledi. Yılmaz, "Oysa günümüzde milletler arası ekonomik ilişkilerde bu türden bir düz mantık yürütmek söz konusu değil" değil diyerek, "Nitekim gayrimenkul edinme konusunda yaşanan çözümsüzlük de bu mantığın ürünü. Yabancı ülke vatandaşlarının ülkemizde mülk edinmesini çoğu zaman çıkmaza sokan bu yasanın bir an önce doğru yorumlanması gerekiyor" diye konuştu. Mevcut duruma göre Türkiye'de, Almanya, ABD, Fransa, Hollanda, İngiltere ve İtalya uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinebildiğini belirten DAP Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, Çin, Danimarka, Irak ve Japonya uyrukluların taşınmaz edinmelerinin ise bazı şartlara ve izne bağlı olduğunu hatırlatıyor. Yılmaz, Birleşik Arap Emirlikleri, Bulgaristan, Hindistan, İran, Rusya, Suriye, Suudi Arabistan'da ise yabancıların taşınmaz edinmelerinin tamamen yasak olmasından dolayı ise Türkiye'nin de bu ülke vatandaşlarına mülk satışı yapmasının yasak olduğunu dile getiriyor.

Yabancı yatırımcının önü açılmalı
Yabancıların Türkiye'de mülk edinmesine olanak sağlayan yasal düzenlemeyi "Türkiye'yi satmak" diye yorumlayanlar olmasına karşın 'yasanın yabancı sermaye için gerekli olduğunda diretenlerinde olduğuna dikkat çeken Yılmaz, "Yabancı yatırımlara uygulanacak muameleyi kapsayan kanun, elbette ki gayrimenkul piyasasına bir ivme getirecektir" diyor. Yılmaz, araştırmalara göre, Türkiye'deki konut fiyatlarını bir süre sonra dünyadaki metropollerde bulunan konut fiyatlarıyla eşitleneceğine işaret ediyor.

Türkiye fiyatlar Avrupa'ya göre düşük seviyede
Yılmaz 3 oda 1 salondan oluşan müstakil bir ev baz alındığında Türkiye'de bu evin fiyatının 100 bin eurodan başladığını ifade ederek, benzer nitelikteki bir evin Almanya'da 430 bin euro, Fransa'da 300 bin euro, İspanya'da 570 bin euro'dan başladığına değiniyor. Türkiye'de yatırım yapan yabancıların, ülkenin bir çok beldesinde olumlu etkilerinin görüldüğüne vurgu yapan Yılmaz, "Yabancılar ülkemizde ev-arsa sahibi oldukça, hem kaynak sıkıntısı çeken ekonomimiz rahatlayacak, hem de Türk kültürünü dünyaya tanıtma şansı bulacağız" diyor.

'Türkiye tek taraflı olarak mütekabiliyetten vazgeçmeli'
Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, küresel sermayenin el değiştirdiğini söyleyerek "Gayrimenkulde hedef pazarımız Araplar, Türki Cumhuriyetler ve Ruslar. Bu ülkelere tek taraflı olarak mütekabiliyeti kaldırmalı" diyor

Gelişmiş Batı ülkelerinde mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesi diye bir uygulamanın söz konusu olmadığını söyleyen Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Başkanı Altan Elmas, Avrupa'nın hemen her ülkesinde, ABD'de, Kanada'da bir kişinin pasaportla başvurarak, hangi gayrimenkulü istiyorsa onu parasını ödeyerek satın alabildiğini belirtiyor. Elmas, gayrimenkul alacak kişinin ne o ülkenin vatandaşı olması gerektiğini ne de o ülkede otuma izninin bulunması şartı arandığını ifade ederek, vekalet göndererek dahi gayrimenkul satın alınabildiğini kaydediyor.

'Kendimize dünyayı dar ediyoruz'
Türkiye'nin yabancı bir gerçek kişinin konut edinebilmesi ya da iş yeri alabilmesi için mütekabiliyeti esas almasının, kendi kendine dünyayı dar etmesi anlamına geldiğini dile getiren Elmas, "Avrupalı, Amerikalı biz oralardan alabildiğimiz için bugün Türkiye'den gayrimenkul alabiliyor. Ancak para artık Araplarda, Avrupa ise mali krizde. Gayrimenkul sektöründe yakın planda üç hedef pazar var. Birincisi komşularımız olan Arap alemi, diğerleri de Türki cumhuriyetler ve Ruslar" diye konuştu. Arapların gidip Avrupa'dan gayrimenkul aldıklarına işaret eden Elmas, Türkiye'nin yapması gerekenin Avrupa'dan gayrimenkul alan Arapları kendisine çekmek olduğunun altını çizdi. Mütekabiliyet ilkesinden dolayı yabancıların gayrimenkul alamaması sorununu çözmek için adı geçen ülkelerle karşılıklı bir düzenleme yapılmasının gerekmediğine değinen Elmas, "Türk vatandaşlarına gayrimenkul satışına izin vermeyen ülkelere gidip, 'Siz bize izin verin bizde sizin vatandaşlarınızın Türkiye'den gayrimenkul almasına izin verin' demenin bir anlamı yok. Çözüm, Türkiye'nin mütekabiliyetten tek taraflı olarak vazgeçmesidir' diyor.

Uzun prosedürler yabancıyı canından bezdiriyor
Türkiye'den bir yabancı şahısın gayrimenkul almak istediğinde aylar süren bir prosedür ve güvenlik soruşturması süreci yaşadığını vurgulayan Elmas, kişilerin güvenlik soruşturması ve bunca prosedür yerine, devletin satılmasında mahsur olan stratejik noktaları tespit ederek, bu yerleri Tapu müdürlükleri ve belediyeler gibi ilgili kurum ve kuruluşlara bildirmesi gerektiğini savundu. Elmas, ilgili kuruluşların da devletin belirlediği bu yerlerde bulunan bir projenin yabancılara satışına ilişkin bir başvuruda, bu listeye bakarak hemen sonucu ilgililere bildirerek sürecin kısalacağını anlatarak, gayrimenkul yatırımcısının da bu bölgeleri bilerek proje yatırımını yaparken sağlıklı karar verebileceğini dile getirdi.

Türkiye krizden daha güçlü çıkardı
Türkiye'nin yıllardır yabancıya gayrimenkul satışı yapmamaktan büyük kayıplar yaşadığı belirten Elmas, "Örneğin mütekabiliyet ilkesi kriz öncesi 2005, 2006 yıllarında kaldırılmış olsaydı ve yabancıya gayrimenkul satışının önünü açılmış olsaydı, bugün ciddi bir Arap yatırımcısı ve bireysel yatırımcı Türkiye'den gayrimenkul yatırımı yapabilirdi. Ama bunun önü mütekabiliyet ilkesiyle tıkandı. Bu uygulama olmasaydı, krizden güçlü çıkan Türkiye bu krizden birkaç kat daha güçlü çıkardı. Çünkü gayrimenkule giren para sıcak para gibi iki üç günde geri çıkmıyor" diye konuştu.

'Projelerimizde yabancı oranı yüzde 5 düzenleme yapılırsa bu oran artar'

Gül İnşaat'ın sahibi Yalçın Gül, projelerinden ev almak isteyen bazı yatırımcıların şirket kurarak ev sahibi olduğunu söylerken "Ancak tüm yatırımcılar bu prosedürlerle uğraşmak istemiyor. Bu nedenle de projelerimizdeki yatırımcı oranı yüzde 5 civarında" diyor. Gül, bu oranın artırılabileceğini dile getiriyor

Gül İnşaat'ın Yönetim Kurulu Başkanı Yalçın Gül, arazi satışlarında değil ama bireysel satışlar önündeki engellerin kaldırılması gerektiğini düşünüyor. Bağımsız bölüm satılabilir, bu bölümler aldıklarında sıkıntı olmaz ama arazi satılmayabilir. Yabancılar araziyi aldıklarında daha stratejik konular ortaya çıkabilir, yabancı firmalar geliyor, elde ettikleri kârı yurtdışına getiriyor" diyor. Gül'ün değindiği bir başka konu ise karşılıklılık ilkesine yönelik. Karşılıklılık ilkesinin diğer ülkelerden çok Türkiye aleyhine işlediğine değinen Gül, "Şu an Azerbaycan izin vermiyorsa biz verelim. Ben neticede ürünün satıyorum, ülkeye bir döviz girdisi elde ediliyor. Buraya yatırım yapan bir yabancı bu ülkenin kötülüğünü istemez. Sonuç olarak burada yatırımı var" diye konuşuyor. Gül, kendi projelerinden ev alan yabancıların farklı yöntemlere başvurduğunu söyleyerek bir örnek veriyor.

Bazı yatırımcı riske girmek istemiyor
Gül İnşaat'ın iki projesinden ev alan bir Azeri yatırımcının şimdi Türkiye'de iş de kurmak istediğine değinen Gül, "Elektronik alanında yatırımları bulunan bir Azeri yatırımcı Beylikdüzü'nde Perla Vista projesinden ev aldı. Şimdi ise Autopia projemizden iş yeri alarak işini de buraya taşımayı hedefliyor" diye konuşuyor. Ancak Gül, bazı yatırımcıların dolaylı yollarla yatırımı tercih ederken pek çoğunun bu prosedürlerle uğraşmak ya da riske girmek istemediğine değiniyor. "Tüm yatırımcılar bu süreçlerden geçmek istemiyor. Çünkü devamında bir sürü giderleri oluyor. Burada şirket kurmak için Türk ortak da gerekiyor. Herkes yanına bilmediği birini ortak almak istemiyor" diyor.

Yurtdışındaki Türkler'den de ilgi var
Projelerinde yabancılara satış oranın yüzde 5 civarında olduğunu söyleyen Gül, yabancılara mülk satışı alanında yapılacak düzenlemelerle bu oranın artırılabileceğini de sözlerine ekliyor. Gül, projelerine ilgi gösteren yabancılar arasında Avrupalıların yanı sıra İranlılar, Ruslar ile yurtdışında yaşayan Türklerin de olduğunu belirtiyor.
Dilek Taş-Bülent Yoldaş/Sabah Emlak