İnşaat sektörü altın çağını yaşıyor!

Forbes Türkiye'nin Mart 2015'te 10'uncu kez yayımladığı "En Zengin 100 Türk" listesinin en göze çarpan verisi, listede yer alan isimlerden 85'inin gayrimenkul ve inşaat sektörlerinde yatırımı olmasıydı. Bu veri, inşaat sektörünün son 10 yılda geçirdiği dönüşümle, kendi zenginlerini yaratan bir sektör haline geldiğini göstermeye yetiyor. Ayrıca sektörün yaşadığı parlak dönem, farklı sektörlerdeki birçok sermaye sahibini de kendisine çeken büyük bir cazibe kaynağı oldu. İnşaat patronlarının neredeyse aynı ağızdan çıkarcasına "inşaatın altın çağı" olarak tanımlamadıkları son 10 yıllık süreç kendi devlerini de yarattı.  2000 öncesinde Türkiye'de inşaat deyince daha çok yol, baraj gibi altyapı işlerine odaklanan şirketler akla geliyordu. Konut üretimi ise çok kısıtlı olduğu için büyük şirketleri ayakta tutmaya yetecek bir alan değildi. Ancak bugün özellikle konut sektörü o denli büyüdü ki inşaat şirketleri bu alanda bile farklı kategorilerde kolaylıkla ayakta durabilir hale geldi. Diğer yandan yurt içindeki devasa altyapı projeleri altyapı müteahhitlerinin, konut üreticileri kadar göz önünde olmasa da, aynı hızda büyümelerini sağladı. Son 10 yılda nerdeyse sıfırdan oluşan konut piyasası için milat, 2007'nin ilk aylarında çıkan 'Mortgage Yasası'ydı. 

Aynı dönemde dünyada oluşan finansman bolluğuyla Türkiye'nin de içinde olduğu gelişmekte olan ülkelere akan para, konut kredi faizlerinin de hızla yüzde 1 'in altına inmesini sağladı. Hal böyle olunca 2006'dan, 2008'de yaşanan küresel krize kadar olan dönem inşaat şirketleri için epey parlak geçti. 2008-2010 arasındaki duraklamanın ardından sektör dönemsel dalgalanmaları da aşarak büyümeye devam etti. Kentsel dönüşüm, Mütekabiliyet Yasası, devlet teşviki ve KDV ile ilgili yasal düzenlemeler de hızını alan inşaat sektörünün yelkenine rüzgar taşıdı. 

İhale Kurdu 

Nihat Özdemir ve ortağı Sezai Bacaksız toplamda 1,8 milyar dolar servete yön veriyor. Yurt içinde ve yurtdışında birbiri ardına kazandığı devasa ihaleler Limak Holding'in patronu Nihat Özdemir'i, altyapı inşaatı segmentinde dönemin yıldızı yaptı. Türkiye tarihinin en büyüğü olan üçüncü havalimanı ihalesini liderlik ettiği Limak-Kolin-Cengiz-Mapa-Kalyon Ortak Girişim Grubu 22 milyar 152 milyon Euro artı KDV'lik teklifiyle kazandı.  Ağustos 2015'te de Kuveyt Uluslararası Havalimanı yeni terminal binası yapım ihalesini 4 milyar 340 milyon dolarlık teklifiyle aldı. 

Konut Fabrikası

Türkiye'nin en büyük konut üreticisi olan Ağaoğlu Ortaköy'de yaşamayı tercih ediyor. Son 10 yılda 30 bine yakın konut üretimi gerçekleştiren Ali Ağaoğlu, inşaat sektörünün hızla yükseldiği bu dönemi kendisi için de altın çağa çevirmeyi başardı. Ağaoğlu'nun en büyük hamlesi, Maslak 1453 projesini inşa ettiği arazi için açılan ihaleyi 2010'da 3 milyar 250 milyon liralık teklifiyle kazanmak oldu. 2012'deyse İstanbul Uluslararası Finans Merkezi Özel Proje ve Rekreasyon Alanı ihalesini, 1 milyar 460 milyon liralık teklifiyle aldı. 

DAP Holding Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz da son 10 yıllık dönemi tanımlarken "Gerek butik gerekse büyük çaplı projelerin birbiri ardına hayata geçirildiği bu dönem gayrimenkul sektörünün altın çağıdır" diyor. Rakamlara bakıldığında Yılmaz'ın tanımlamasının (özellikle konut üreticileri için) hiç de abartı olmadığı ortaya çıkıyor.  Son 10 yılda 30 bin bağımsız ünite (konut ve ofis) satışıyla en üretken şirket Ağaoğlu İnşaat oldu. "Avrupa Konutları" markasıyla faaliyet gösteren Artaş İnşaat ise aynı süreçte 15 bin konut inşa etti. Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya Avrupa Konutları'nın yanı sıra imza attıkları diğer projeleri de hatırlatıyor. Artaş, Mesa ve Kantur ortaklığıyla Türkiye'nin en büyük konut projelerinden biri olan Tema İstanbul (3 bin 614 konut) projesinin inşaatını da sürdürüyor. Sarıyer'de inşa edilen 2 bin 500 konutluk "Vadistanbul" da Artaş'ın Aydınlı ve İnvest şirketleriyle ortak olarak yaptığı bir diğer proje. Süleyman Çetinsaya'nın büyük projeler için kurduğu ortaklıklar daha çok üçüncü havalimanı gibi büyük ölçekli ihaleler için kurulan konsorsiyumları hatırlatıyor. Konut piyasasındaki pastanın ve imza atılan projelerin büyüklüğü birçok inşaat şirketini rekabet etmek yerine işbirliği yapmaya teşvik ediyor. 

Diğer taraftan tam tersi bir strateji uygulayan şirketler de sektörde kendilerine alan açabiliyor. Çünkü piyasa, en üst gelir grubuna hitap eden butik konut projelerine odaklanan şirketleri de kolaylıkla ayakta tutabiliyor. Bu şirketlerin başında Nef geliyor. Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Erden Timur "Nef, bir tasarım ve inovasyon markasıdır" diyor. 2009'da kurulan Nef, beş yılda dokuzu teslim edilen 22 projeye imza attı. Kağıthane, Merter ve Şişli'de inşası devam eden yedi proje 2016'da teslim edilecek. Topkapı ve Ataköy'de inşa edilen üç proje ise 2017'de teslim edilecek.

Konut piyasasında büyümenin en önemli sebeplerinden biri de yabancılara mülk satışının önünü açan Mütekabiliyet Yasası. Bu yasa kapsamında, 2013 ve 2014'te toplam 8 milyar dolarlık satış gerçekleşti. 2015'te de bu rakamın 5 milyar dolar civarında olacağı tahmin ediliyor. Ancak inşaat şirketleri açısından asıl önemli olan sağladıkları ek gelir değil. Yabancılara yapılan konut satışlarını önemli hale getiren konu daha çok, iç piyasanın daraldığı dönemlerde ayakta kalabilmek için ihtiyaç duydukları nakit akışını sağlıyor olması.  Çünkü konut piyasasında faaliyet gösteren şirketler her bir projeyi çoğunlukla yine o projeden elde ettikleri gelirle finanse ediyor. Bu noktada satışların daralma eğilimine girmesi şirketlerin nakit akışını olumsuz etkilediğinde, inşaatçılar için iflasa kadar gidebilecek bir kriz riski oluşuyor. Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Uğur Dumankaya da bu noktaya dikkat çekiyor. Dumankaya, 2014'te ilk üç çeyrekte sektörün büyüme ivmesinin öngörülerin altında kaldığını ve önemli bir kırılganlık testinden geçtiklerini anlatıyor. Dumankaya, "Bu durum bizi de etkiledi. 2008'de oluşturulan "Terrace" konseptiyle birçok projeye imza atan İnanlar'ın patronu Serdar İnan, yabancılara konut satışını en iyi yöneten inşaatçılardan. İnan hali hazırda satışların yüzde 40'ını yabancılara yaptıklarını söylüyor. İnanlar'ın İstanbul Basın Ekspres Yolu üzerinde inşa ettiği 87 konutluk Terrace Home projesinin tamamı yabancı bir fona satıldı. Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Aşçıoğlu ise yabancıya mülk satışını bir adım öteye götürenlerden. Dubai Cityscape Global fuarında iletişim kurdukları Dubaili Deyaar firmasıyla el sıkıştılar. Aşçıoğlu hem Türkiye'de hem de Körfez bölgesinde Dubaili ortağıyla projeler geliştirmek için arazi geliştirme çalışmaları yaptıklarını söylüyor. 

Kentsel dönüşüm projeleriyle kent merkezlerinde inşa edilen projeler de inşaatçıların iştahını kabartmaya devam ediyor. Dap Holding Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, Türkiye'de 7,5 milyon konutun dönüşüm geçirmesi gerektiğini hatırlatıyor. Bu, 800 milyar liralık konut yatırımı yapılması demek. Bugüne kadar özellikle Fikirtepe ekseninde tartışmalara neden olsa da kentsel dönüşüm konut inşaatçıları için hala en önemli büyüme fırsatı olarak cazibesini koruyor.  Doğrudan bireysel tüketiciye hitap ettiği için konut üreten inşaat şirketleri çok daha göz önünde bulunuyor.  Ancak Türkiye'nin son 10 yılına yayılan inşaat dalgasının önemli bir kısmı da alt yapı işleri, özellikle yol, hızlı tren, baraj, kamu hastaneleri, yeni havaalanı inşaatları gibi birçok proje inşaat şirketlerinin ulaştığı büyüklükte çok önemli bir paya sahip, öyle ki Türkiye tarihinin en büyük ihalesi 2013'te inşaat alanında yapıldı. İstanbul'da yapılacak üçüncü havaalanı projesini Limak-Kolin-Cengiz- Mapa-Kalyon Ortak Girişim Grubu, 22 milyar 152 milyon Euro artı KDV'lik teklifiyle kazandı. Tahmini yatırım değerinin 6 milyar dolar olacağı açıklanan  İzmir  Körfez Geçişi projesini de, başka bir Türk girişim grubu (Nurol İnşaat-özaltm İnşaat-Makyol İnşaat-Astaldi İnşaat-Yüksel İnşaat-Göçay İnşaat) üstlendi.  Dolayısıyla altyapı işine odaklanan şirketlerin yakaladığı büyüme de konutçuları aratmıyor. Engineering News Record Dergisi (ENR) tarafından her yıl yayınlanan "Dünyanın En Büyük 250 Uluslararası Müteahhidi" listesinde 2003 yılında sadece sekiz Türk firması yer alıyordu.  2015'te ise bu listede (4'ü ilk 100'de) 43 Türk firması yer aldı. Türkiye ENR'deki şirket sayısı ile Çin'den sonra ikinci sırada. ENR listesinde yer alanlar çoğunlukla yurtdışında altyapı işine odaklanan şirketler. Aralarında Enka, Rönesans, TAV, Tekfen gibi herkesin bildiği büyük şirketler var. Ancak listenin asıl önemli kısmı Türkiye'de çok fazla ön planda olmayan Gürbağ Grup, Lotus, Bayburt, Atlas gibi şirketler. 2015'te ENR listesine giren 43 Türk şirketinin toplam yurtdışı gelirleri 29 milyar dolar oldu.  Aynı rakam bir önceki yıl 20,4 milyar dolardı. Bu açıdan bakıldığında inşaat şirketlerinin yurtdışında yaptığı işler esasında Türkiye'nin en büyük ihracat kalemlerinden birini oluşturuyor.  Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı Mithat Yenigün'iin verdiği rakamlar, inşaatın 10 yılda nasıl "zengin" üreten bir sektör haline geldiğini net bir şekilde gösteriyor: "2002'de Türk müteahhitlik firmaları tarafından üstlenilen yıllık yeni iş tutarı 2,6 milyar dolar civarındaydı. Sadece beş yıl sonra bu tutar ilk kez 25 milyar dolar bandını aştı. 2010 - 2015 döneminde de yıllık ortalama 25-30 milyar dolarlık yeni iş başlangıcı yapıldı

Forbes