İnşaat sektörü gayrimenkul sektörünü etkiliyor mu?

Gayrimenkul sektöründe hareketlilik Gayrimenkul sektörü, başta inşaat ve turizm olmak üzere istihdam yaratan çok sayıdaki alt sektörle ekonominin ana motorlarından biridir. Sektör inişli çıkışlı gelişmeleri ile son yıllarda yaşanan Ekonomik büyümede önemli bir paya sahiptir. Sektörle az çok ilgili herkes bilir ki, inşaat sektörü iki türlü havayı çok sever. Bunlardan ilki beton atılabilen ılık ve hafif yağmurlu bahar havası, diğeri ise ekonomik ve siyasi istikrar havasıdır Yukarıda anlatmaya çalıştığım manzara, sektörün canlanmasına etki eden ancak canlanmanın sürekliliğini uzun vadede sağlayabilecek temel etkenleri öne çıkaramaz. Canlılığın sürekliliğini sağlayan temel faktörler; finansman gücüne sahip firmaların sektöre proje bazlı girişleri, alıcı potansiyelindeki yükseliş seyrinin devamı, yerel yönetimlerin sektörü olumlu etkileyen imar, altyapı ve yol gibi çalışmaları, bankaların kredi desteğindeki artışlar, yeni projelerin kamuoyuna yönelik tanıtım ve reklam çalışmaları ve profesyonel pazarlama çalışmalarıdır. 

Yukarıdaki gerekçelere ilave olarak sayılması gereken çok önemli bir ekonomik unsur da, orijinal adı "mortgage" olan ve adına belki de tam olarak "ipotekli-uzun vade kredili konut finansmanı" diyebileceğimiz sistemdir. 

Gelişmiş ülkelerde uzunca bir süredir, gelişmekte olan ülkelerin bazılarında ise bir süredir uygulanan sistem, uygulamaya girdikten sonra aslında pek de tüketiciye yönelik yenilikler sunmamaktadır. Zira bu sistem daha ziyade bankacılık ve finans sektörleri ile ilgili düzenlemeleri içermektedir. Yani ikincil piyasa dediğimiz piyasaya ilişkin düzenlemeleri içerir. Ancak yine de inşaatı tamamlanmamış projeleri de kredilendirebilmesi, faiz oranlarını uluslar arası sermayenin de katkısıyla belli oranlarda azaltmasına ve borçlanma sürelerinin bir miktar daha uzamasına ilişkin pozisyonları ve kredili satın alınmış konutların borcu ile birlikte satışına olanak sağlaması gibi olumlu özellikleri de bulunmaktadır. 

İşin özü gayrimenkul, ne altına, ne borsaya, ne faize ne de bono veya tahvile benzemez. Zira bu saydıklarım ülkenin her noktasında aynı değerde iken gayrimenkul için bu durum geçerli değildir. Yan yana iki gayrimenkul bile farklı değerlere sahip olabilmektedir. Anlatmak istediğim şu ki; gayrimenkul sektöründe tek alanlı uzmanlık mümkün değildir. Üst noktada gayrimenkul konusunda bir bilgi altyapısı dışında bölgesel bilgi altyapısı, inşaat konusunda bilgi altyapısı, gayrimenkul hukuku konusunda bir bilgi altyapısı gayrimenkul yatırımında vazgeçilmez unsurlardır. 

Bu noktada inşaat sektörünün açılımı açısından çok önemli iki gelişmeyi de göz ardı etmemek gerekir. Sektör bundan birkaç yıl öncesine kadar proje tanıtımı ve pazarlama konularında büyük sıkıntılar çekmekte ve ancak dar bölgeli tanıtım ve pazarlama stratejileri geliştirebilirken günümüzde gerek internetin hızlı gelişimi gerekse emlakçıların geçmişe oranla çok daha profesyonel şekilde organize olmaları gibi nedenlerle birçok proje için daha inşaat faaliyeti başlamadan hem bölgesel hem de uluslar arası tanıtım ve satış süreci başlamaktadır. Bu da söz konusu projelerin, hedeflenen süreçten daha erken bir sürece, hedeflenen kitleden daha geniş kitlelere ve hedeflenen satış rakamlarından daha yüksek satış bedellerine ulaşılmasını sağlamaktadır. 

Buraya kadar anlatmaya çalıştığımı konular aslında sektörün güncel durumu, kısa vadedeki geleceği ve genel piyasa şartlarına ilişkin konulardı. Ancak sektörle uzak ya da yakın halde ilgili herkesin görmesi gereken üç konu var ki geleceğin inşaat sektörü ve dolayısıyla gayrimenkul sektörü bu temeller üzerinde şekillenecektir. Konut sektörü açısından da alınan en önemli kararlardan biri, "kentsel değişim" adıyla anılan yeni bir açılımdır. Gelecekte 1-2 blokluk küçük çaplı projeler yerini, içerisinde 300-500 hatta binlerle ifade edilecek sayıda konutların olduğu modem köyler veya şehirciklere bırakacaklardır. İçlerinde temel ihtiyaçların karşılanabildiği çarşılar, spor alanları, kapalı açık otoparklar, oyun alanları, kreşler ve hatta okulların olduğu bu projeler gelecek yıllarda karşımıza çıkacaktır. Bu projelerin ortaya çıkmasına sebep olan etmenler sadece sektörel açılımlar da değildir. İnsanların güvenlik ihtiyaçları, konutlarda ileri teknoloji kullanımı, toplumsal konum ve itibar vb. nedenler de öne çıkmaktadır. Kentsel değişim projesi yukarıda bahsettiğimiz üç temel unsurdan en önemlisidir. Diğer unsur ise özellikle inşaat sektörü, dolayısıyla gayrimenkul ve bu sektörlerin şimdilik finansını belidi ölçüde sağlayan bankacılık sektörüne yurtdışından gelecek olan kaynaklardır. Sektöre asıl kaynak girişi yabancı firmaların ülkemizde üreteceği konut projeleri ile gerçekleşecektir. Üçüncü ve belki de en önemli unsur ise bugün için pek belli olmayan hatta fark edilmeyen bir durumdadır. Zira yukarıda saydığımız unsurların sonucu olarak, yabancı gayrimenkul yatırımcılarının ve yabancıların ikamet etmek amacıyla alacakları gayrimenkullerdir. Uluslararası hukuk kuralları ve iç hukukun paralelleşmesi veya birbirine yakınlaşması sonucu ortaya çıkacak bu durum sektördeki bazı dengeleri değiştirecektir. 

Sonuç olarak sektördeki yeni açılımlar ve kabuk değişimleri, kısa vadede daha içsel nedenlerle gerçekleşecek olsa da orta ve uzun vadede dünyadaki globalleşmeden, insan ve sermaye kaymalarından etkileneceğimiz kesin gibi duruyor. İnşaat sektörünün, daha geniş manada gayrimenkul sektörünün, yeni bir vizyon kazanımı ile çıktığı yolda ulaşacağı yada diğer bir deyişle ulaşması gereken, günümüzden çok farklı bir duruştur. İnsanların klasik birçok alışkanlığı hızla değişiyor. 

Ekonomik gelişmeler gayrimenkul sektörünün geleceği açısından büyük önem arz etmektedir. Sektörün gelişiminde ekonomik iyileşme TL'nin değerindeki istikrar ile enflasyon ve özellikle faiz oranlarında uluslararası normlara ulaşılması sektördeki gelişmeyi hızlandıracaktır. Sektör hızlı, istikrarlı ve öngörülebilir bir gelişme yaşayacaktır. İstanbul'da önümüzdeki on yıl içinde yaşanacak olan gelişmeler de gayrimenkul sektörünün gelişimi açısından önemlidir. İstanbul hizmet sektörü ağırlıklı bir büyüme ve gelişme gösterecektir. Gayrimenkul yatırımcısı veya potansiyel gayrimenkul alıcısı olan ya da olacak herkesin bu gerçeklikleri göz önüne alması ve buna göre pozisyon belirlemesinde yarar olduğunu düşünüyorum. Yaşanan süreçte bu iki uygun hava varsa inşaat sektörü canlılık gösterir. İnşaat sektörü, genel manada gayrimenkul sektörünün vitrinini teşkil ettiği için bu sektördeki hareketlenme genel olarak gayrimenkul sektörünü de hareketlendirmektedir. Bu bakış açısından yola çıktığımızda ekonomik ve siyasi tablolarda radikal bir değişkenlik olmadığı sürece sektördeki bu canlılık sürecektir.

Tünaydın