İnşaat sektöründe riskler kontrol edilebilir mi?

Gerek nüfus artışına bağlı konut ihtiyacı, gerekse kiralama veya değer artışlarından yararlanma amaçlı yatırım aracı olarak öne çıkması inşaat sektörünü büyütmeye devam ediyor.  Buna kentsel dönüşüm gibi ucu açık bir yeniden yapılanma hamlesi de eklendiğinde karşımıza ülke ekonomisinde lokomotif konuma gelen büyük bir sektör çıkıyor.

Ancak on binlerce kişinin çalışmasıyla üretilen ve pazarlanan yapıların alıcıları da düşünüldüğünde ortaya çıkan bu muazzam ekonomi bir o kadar da risk taşıyor. Peki inşaatın temeline kazma vurulmasından anahtar teslimine kadarki bu süreçte ortaya çıkabilecek riskler neler ve bunları minimuma indirmek mümkün mü?

İnşaat projeleri başlangıcından tamamlanmasına kadar çok sayıda risk barındırıyor. Projeye uygun arsa seçiminden alıcı kitlesinin doğru analizine, dünya ve ülke çapında yaşanan ekonomik gelişmelerden yasal izinlerde çıkabilecek sorunlara kadar birçok unsur inşaat sürecini tehlikeye sokabiliyor. Çalışanların başına gelebilecek sağlık problemleri ya da pazardan kaynaklanan risklerin tümü her inşaatın başlangıcından tüketiciye teslimine kadar geçen sürede farklılık gösteriyor. Risklerin çeşitliliği göz önüne alındığında tümden risksiz bir inşaat projesinden bahsedemeyiz. Ancak sigorta sistemi içinde yar alarak bu riskleri minimuma indirmek elbette mümkün.

Bazı riskler kontrol edilebiliyor

İnşaat yüksek mühendisi ve konut değerleme eksperi Murat Ergin, yeterli sermaye olmadan başlanılan projelerde, maketten satıp nakit akışı sağlayarak inşaatı bitirmeye çalışan şirketlerin çok çeşitli risklere maruz kalabildiğini belirtiyor. Satışların azaldığı dönemde inşaat sektörü yavaşlayıp durma noktasına gelebiliyor. Hatta bu gibi durumlar inşaat şirketlerini batma noktasına kadar götürebiliyor. İnşaat aşamasında finansal kurumlardan kredi kullanılarak alınan gayrimenkullerde riski azaltmaya

yönelik yapılan sigorta türleri bulunuyor.

Bu ve bunun gibi proje ilerledikçe oluşabilecek risklerden bazıları kontrol edilebilirken bazı riskler şirket ve müşterinden bağımsız olarak kontrol edilemiyor. Ergin, dünya ve Türkiye piyasasındaki ekonomik değişikliklerin projelerde meydana getirebileceği risklerin değişkenlik gösterdiğini hatırlatıyor ve risklere şöyle dikkat çekiyor:

“Örneğin döviz kurlarındaki yükseliş inşaat malzemesi fiyatlarında artışa neden olur. Buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatları da artar. Ancak müşterinin sermayesi aynı ölçüde artmadığında sektörde bir kısır döngüye girilmesine neden olabilir. Diğer yandan, proje bölgenin ihtiyaçlarına uygun olarak geliştirilmediğinde talebin azalması da yatırımcı için risk unsuru oluşturur.”

Bunlara ek olarak, ruhsat ve projelendirme aşamasında çıkabilecek sorunlar da özellikle maket aşamasında gayrimenkul alan yatırımcılar açısından büyük riskler içeriyor.

"TÜKETİCİ SAHİP OLDUĞU HAKKIN KAPSAMINI İYİ BİLMELİ"

Murat Ergin

İnşaat Yüksek Mühendisi ve Konut Değerleme Eksperi

Tüketicilerin öncelikle güçlü mali yapıya sahip inşaat şirketlerini tercih etmeleri gerekiyor. Bunu tespit etmenin yollarından biri de firmanın daha önceki projelerini analiz etmek ve şirketten hizmet almış tüketicilerin geri bildirimlerine bakarak şirketle ilgili şikayet olup olmadığını araştırmak.

- Ekonomik gelişmeler projelerin konseptlerinde ve satış fiyatlarında değişikliğe gidilmesine neden olabiliyor. Mali sistemin güçlü olabilmesi için sigorta fon sisteminin desteklenerek tüketici ve üreticinin risklerinin azaltılması gerekiyor.

- Piyasa çıkarılacak yeni sigorta türleriyle de oluşabilecek diğer risklerin önüne geçilmesi sağlanacaktır.

Tüketicinin sahip olduğu hakkın kapsamını bilmesi ve oluşabilecek risklere karşı sigorta sisteminde yerini alması da çok önemli. Tüketiciler gayrimenkul edinme sürecinde oluşabilecek riskleri minimuma indirmek için kendilerine sunulan sigorta türlerinden mutlaka yararlanmalı. Bu sayede anahtar teslimine kadar karşılaşılabilecek olumsuz durumlardan kaynaklanan zararları minimuma indirmek mümkün.

Projeye özgü poliçe yapılıyor

Peki bu risklerin ne kadarı sigorta kapsamına alınabiliyor? 

Ergin, sigorta kapsamındaki inşaat projelerinde deprem, hırsızlık, yangın, yıldırım, sel, su baskını, grev, toprak kayması, araç çarpması, terör saldırıları gibi risklerin poliçe kapsamına girebildiğini söylüyor. Tabii poliçelerin kapsamı yapılan projenin niteliğine ve büyüklüğüne göre değişiyor. Son zamanlarda büyük inşaat projelerinde meydana gelen işçi kazaları, üçüncü kişilerin canlarına ve mallarına gelebilecek hasarlar da poliçelerde yer alabiliyor.

Proje devam ederken inşaat malzeme, alet, ekipman ve teçhizatlarında meydana gelebilecek hasarlar da sigorta kapsamına alınabiliyor. Ergin, bu süreçte inşaat şirketlerinin risklerini belirleyerek meydana gelebilecek olumsuzluklara karşı sigorta poliçelerini kendilerine özgü bir şekilde hazırlatmalarının önemine dikkat çekiyor. Örneğin, standart sözleşmelerde belirtilmeyen ve firmaların kontrolü dışı gelişen plan veya ruhsat iptali gibi durumlarda karşılaşılacak riskler sözleşmeye eklenerek minimuma indirilebiliyor.

Bütün riskleri içeren sigorta türleri revaçta Proje sahibi şirketler, inşaat sırasında oluşabilecek risklere karşı farklı sigorta türleri kullanıyor. Bunların ilki, çalışanların sağlık hizmeti alabilmesi için sosyal güvenlik kurumu tarafından yapılan genel sağlık sigortası. Ayrıca mesken, işyeri, otel, fabrika, toplu konut, hastane, okul ve diğer binalar sigortayla teminat kapsamına alınabiliyor.

Biten yapılarda ise zorunlu deprem sigortası (DASK) yapılıyor. Yaşadığınız binada depremin meydana getirdiği maddi zararları karşılamaya yönelik bir teminat sistemi olan DASK sayesinde yaşamın deprem öncesindeki temel standartlarında devam edebilmesi amaçlanıyor.

Bunlara ek olarak, inşaat projelerinde ali risks’ diye tabir edilen ve bütün riskleri içeren bir sigorta türü bulunuyor. Bu sigortanın kapsamına, teminat süresi içinde ve inşaat sahasında bulunduğu sırada, mevcut poliçede gösterilen istisnalar dışında kalan, önceden bilinmeyen bir sebeple ani meydana gelen hasarlar da giriyor.

Gelişen inşaat sektörünün sigorta ihtiyaçlarının da genişlediğine dikkat çeken Murat Engin, “Bu tür ali risks’ sigortaların poliçe içeriğini teminat kapsamında ve dışında kalan haller, teminatın süresi, sigortanın başlangıcı ve sonu, hasar halinde sigortalının yükümlülükleri, hasarın tespiti uygulaması, hasar ve tazminatın sonuçları başlıkları oluşturur. Bunun gibi tüm riskleri kapsayan poliçeler inşaat sektöründe çok olumlu karşılanıyor. Sektörün ihtiyacına yönelik olarak bu sigorta türünün çeşitlenerek artması gerekiyor” diyor.

Proje sahibinin kusurları da sigortalanabiliyor

İnşaat projeleri devam ederken tüketicilerin inşaat şirketleri tarafından yapılan kusur ve hatalar nedeniyle zarara uğradığı durumlar da oluyor. B öylesi durumlarda tüketici, zararlarının karşılanması için hukuki yollara başvuruyor. Bu tür davaların sayısı her geçen gün artınca bu durum inşaat şirketlerini ekonomik açıdan zorlamaya başlıyor, hatta bazen projeler durma aşamasına geliyor.

İşte Murat Ergin, inşaat şirketlerinin bu tür risklerden korunma adına “mesleki sorumluluk sigortası’nı tercih ettiğini belirtiyor. Bu ürünle, meydana gelen bir olay nedeniyle, sadece sözleşme süresi içinde, sigortalıya karşı ileri sürülebilecek taleplere karşı makul giderleri de içerecek şekilde poliçede belirtilen miktara kadar teminat verilebiliyor. Söz konusu sigorta eğer sigortalının proje işletmesiyle ilgili sorumluluğu için yaptırılmışsa, sigortalının temsilcisiyle işletmenin yönetiminde, denetiminde olan ya da işletmede çalıştırılan kişilerin sorumluluğunu da karşılıyor. Böylece projede karşılaşılabilecek risklerin minimuma indirilmesi amaçlanıyor.

Ergin, proje sahibi şirketlerin kendi kullandırdıkları krediler için müşterilerine hayat sigortası yaptırdıklarına da değiniyor. Bu sayede sistemin güvenle devamı sağlanarak daha büyük projelere imza atılmasının önünün açıldığını düşünen Ergin, “Bu ve bunun gibi sigorta türleri karşılaşılabilecek risklere göre çeşitlendirilerek sektörün mali açıdan güçlenmesini sağlayacaktır. Böylece riskleri yüklenen tarafların psikolojik olarak güven duyguları da artacaktır” diyor.

Fortune