İnşaat sektöründe sat-yap modeli sıkıntıya neden olabilir!

GYODER Başkanı Aziz Torun önümüzdeki üç yıl içinde 2 milyar TL'lik gayrimenkul yatırımı planladığını söylüyor. Ancak büyümenin geçmişteki gibi hızlı olmayacağına dikkat çekiyor. ''Sat-yap modelinin'' şimdiye kadar işlediğini, satışların yavaşlamasıyla birlikte sıkıntıya neden olabileceğini söylüyor.

Geçtiğimiz yılı 4,1 milyar TL ciroyla kapatan Torunun gündeminde yeni gayrimenkul yatırımları var. Vaktinin büyük kısmını İstanbul’da geçtiğimiz ay lansmanını yaptığı 4 bin konuttan oluşacak ‘5. Levent’ projesi alıyor.

15 bin kişinin yaşayacağı ‘5. Levent’i bu yıl içinde başlayacak Paşabahçe projesi izleyecek. Torun, Mecidiyeköy’de yapımı devam eden Torun Center’ın ise tamamlanmak üzere olduğunu belirtiyor. “Torun Center’da satış vaatlerimizin sınırları içinde bir gecikme var” diyen Torun, ofis binasının bu yılsonunda açılacağını söylüyor. Diğer iki residence bloğu ise 2016'nın 6’ncı ayına kadar tamamlanmış olacak.

“En büyük prensibimiz işi mahkemeye götürmeden uzlaşarak çözmek” diyen Torun, gayrimenkul sektöründe doğru fiyat ve doğru lokasyonda olan projelere talebin canlı olduğunu belirtiyor. Ancak ona göre en büyük risk finansman tarafında... Gayrimenkulde yüzde 5 özkaynakla yap sata dayanan modelin sonuna gelindiğini söyleyen Torun, “Büyümenin aynı hızla sürdürülmesi mümkün değil. Artık şirketlerin yaptıkları projelerde özkaynaklarını yüzde 5’te değil, yüzde 25-30 bandında tutması gerekiyor” diyor.

Yıllık 300 milyon TL kira geliriyle Türkiye’nin en büyük kira getirisine sahip gayrimenkul yatırımcısı olan Torunlar Holcling’in patronu Aziz Torunla gayrimenkul piyasasını ve yeni yatırımlarını konuştuk:

Şu anda piyasayı nasıl değerlendiriyorsunuz?

Gayrimenkul sektörü, son 10 yılda çok hızlı büyüdü. Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri oldu. Ancak gayrimenkulde hızlı büyümenin hep devam etmesi mümkün değil. Biz de bugün bu durumu yaşıyoruz.

Neden mümkün değil?

Aynı hızla hiçbir sektör büyümez. Gayrimenkul sektörü hep Türkiye ortalamasının üzerinde büyüdü. Ancak, önümüzdeki dönemde aynı hızla büyümeyecek. Bu nedenle sektör temsilcileri, yatırımcılar bunu dikkate almalı.

Alarm veren bir gelişme var mı?

Altını çizmek istediğim bir konu var. O da özkaynak dengesi. Gayrimenkul sektörünün ana dinamiklerinden biri satıp yapmak. Bu satıp yapma modeli 10 yıldır gayet güzel işliyor. Ancak sektörde biraz satışların durması veya satışların arzın gerisinde kalması halinde, sektörün ihtiyacı olacak olan özkaynak gücünü daima zinde tutması gerekiyor. Bu nedenle sektörün bu durumu biraz daha dikkate alması, biraz daha kendisini özkaynak konusunda yenilemesi gerekiyor.

Bu tehlike şu an piyasada mevcut mu?

Bugün sektörde genellikle satışlar, konut yapımının önünde gidiyor. Ancak satışlar biraz yavaşladığında böyle bir özkaynak riski olabilir.

Özkaynakta sizin prensibiniz nedir?

Özkaynak kullanımı sektöre göre yüzde 25 ila 30 arasında değişir. Ancak gayrimenkul sektöründe yüzde 5 özkaynakla bile proje yapılabiliyor. Dolayısıyla proje satılarak yapılıyor. Bu iş yapış modeli elbette finansman bulma konusunda iyi işliyor. Bugüne kadar da iyi işledi. Sektör için bir dinamik oldu. Aynı zamanda yatırımcılar açısından projeden almak daha uygun şartlarla gayrimenkul alma imkanı doğurdu. Ancak bu sürecin dengesinin bozulması halinde büyük risklerle karşı karşıya kalmak mümkün. Bu nedenle şirketlerin özkaynaklarını yüzde 5’te değil, yüzde 25 ila 30 bandında tutması gerekiyor.

Portföyünüzdeki gayrimenkullerin ne kadarı size ait?

Torunlar’ın toplam gayrimenkul portföyüne baktığımızda elimizde tuttuğumuz gayrimenkul oranı yüzde 70 seviyesinde. Yüzde 25 ila 30 arasında da satmak için yaptığımız gayrimenkul var. Aslında bu durum bir gayrimenkul yatırım ortaklığında olması gereken bir özellik. Sadece gayrimenkul satan bir GYO’nun fazla büyümesi mümkün değil.

Peki satmak için yaptıklarınız ne kadar?

İşin satma tarafına geldiğimizde bugüne kadar 3 bin 500 konut yapıp sattık. Şimdi de 4 bin konutluk ‘5. Levent’ adında yeni bir projeye başladık. Burada 3 bin konutun satışı bize ait olacak. Bugüne kadar yaptığımız konut sayısını bu projeyle ikiye katlıyoruz

Satışlar nasıl gidiyor?

Bir ay içinde aldığımız geri dönüş gayet güzel. Eğer proje doğru lokasyona sahipse ve güzelse yatırımcının iştahı hala var ve hala çok güçlü.

5. Levent’te bir ayda kaç konut sattınız?

Dairelerin metrekare başına satışına 5 bin 500 TL’den başlamıştık. 850 civarında daire sattık. Zaten ilk etapta 1.142 adet daire için satışa çıktık.

"BAŞARININ ADI KONMAMIŞ İLKELERİ''

1. YAP-TUTÇUYUZ: Biz yap-satçı değiliz, yap-tutçuyuz.

Bu durum daha çok bizim odaklandığımız alanlarla ilgili... Daha çok AVM ve ofis yaptığımız için bu stratejiyi benimsedik. Konut yaptığımızda ise yap satıcılık tarafımız öne çıkıyor.

2. BABADAN KALAN İLKELER

İş hayatında babamızın bakkal dükkanından öğrendiğimiz, uyguladığımız ilkelerimiz var. Bunları "Başarının Adı Konmamış İlkeleri” başlığı altında yazılı hale getirdik.

3.MAHKEMEYE GİTMEDEN UZLAŞIRIZ 

En önemli ilkelerimizden biri de işi mahkemeye götürmeden uzlaşmayla çözmek. En dezavantajlı uzlaşmanın sonucunun bile mahkemeden daha kârlı olduğuna inanıyoruz.

4.KİRACILARA ÖZEN

Kiracılarla ve yüklenicilerle ilgili kurallarımızda da bu prensibi dikkate alıyoruz. Örneğin, bizim kiracılar bize talepte bulunmadan onların şartlarını dikkate alıyoruz. Kur sabitlemesi gibi uygulamaları onlar bize gelmeden yapıyoruz.

5.SÖZÜNÜN ERİYİZ 

İlkelerimizden bir diğeri de sözünün eri olmaktır.

6. ZAMANINDA ÖDEME 

Parayı iyi yönetmek, borcu zamanında ödemek ve paydaşları aile ferdi olarak görmek de önemli ilkelerimiz. 

CİRO 4,1 MİLYAR TL OLDU

3 STRATEJİK SEKTÖR 

Torunlar Holding olarak enerji, gıda ve gayrimenkul olmak üzere 3 ana sektörde faaliyet gösteriyoruz. 2014’te tüm grubun cirosu 4,1 milyar TL’ye yükseldi.

EN BÜYÜK İŞ KOLU 

Değer olarak baktığınızda en büyük iş kolumuz gayrimenkul. Ancak ciro olarak baktığınızda Başkent Doğalgaz Dağıtım’ın cirosu hepsinden daha yüksek. Dolayısıyla ciro olarak en büyük işimiz enerji, ondan sonra gıda ve gayrimenkul geliyor.

ENERJİYE 1,2 MİLYAR DOLAR 

Enerji sektörüne en önemli yatırımızı iki yıl önce 1,2 milyar dolara Başkent Doğalgaz Dağıtımı özelleştirmeden alarak yaptık. Ankara’nın gaz dağıtımını yapıyoruz.

ORTAK GELEBİLİR 

Ticarette yarın neler getirir bilemiyorum. Başkent Doğalgaz 2’nci yılına girdi. Burayı altyapı yatırım ortaklığına dönüştürme projemiz var. Yeni bir yatırım modeli olacak. Dolayısıyla enerjide belki bir ortak alma veya benzeri bir operasyon olabilir. Ayrıca enerjide yeni yatırım imkanlarını değerlendirebiliriz.

GIDADA BÜYÜME SINIRLI 

Torunlar Gıda olarak şeker, çeltik, yağ ve soya fasulyesi üretiyoruz. Gıdada önemli büyüklüğe sahibiz. Gıda şirketimiz yıllık cirosu 700 milyon TL seviyesinde. Ancak gıdada çok fazla büyüme imkanı yok.

KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞARILI OLAMADI

“KDV HAKSIZ REKABET YARATIYOR” Gayrimenkul sektöründe yüzde 18 KDV haksız rekabet yaratıyor. Gayrimenkul rant alanı değil. Riskli yapılarla ilgili düzenlemeler var. Ancak işleyişte bu düzenlemeler yetersiz kalıyor. İstanbul’u bırakın, Anadolu’da bile yatırımcıların satmak için daire yapacakları yerlerde metrekaresi bin TL’nin altında arsa yok. Dolayısıyla konut geliştiricilerin yüzde 18 KDV’nin dışında arsa bulmaları mümkün değil. Geriye kentsel dönüşüm kalıyor. Ancak kentsel dönüşüm de kendinden bekleneni veremedi.

LÜKS SEMTLERDE ETKİLİ OLDU Kentsel dönüşümün başarılı olamamasının birçok nedeni var. Bir kere bakanlık, belediye ve  TOKİ  birlikte hareket edip rezerv alanlarını oluşturamadı. Böyle olunca bugün kentsel dönüşüm sadece lüks semtlerde realize oluyor. Parsel bazında dönüşüm oluyor. Bu da kentsel dönüşümün sınırlı kalmasına neden oluyor.

ADA BAZINDA DÜZENLEME ŞART Alt ve orta gelir grubunda esas riskli olan binalara uygulama yapılamadı. Adalar bazında düzenlemenin yapılması gerekiyor. Kentsel dönüşümde hakkına razı olmayan şahıslar çıkabiliyor. Hukuki süreçler uzun...

OBJEKTİF KAMU OTORİTESİ GEREKİYOR Bunların kısa sürede çözümlenmesi için kamu otoritesinin hakem olması lazım. Bizim projede KİPTAŞ hakem rolünde, koordinatör olarak görev yapıyor. Diğer kentsel dönüşüm projelerinde de TOKİ veya belediye hakem rolünü üstlenebilir. Burada önemli olan bütün tarafların itibar edeceği, objektif bir otorite olması. Yoksa kentsel dönüşümde taraflar birbiriyle kavga etmekten iş çıkaramıyor.

Dairelerin yüzde 70’i satıldı. Bunu çok büyük başarı olarak görüyoruz.  Bu yıl için gündeminizde yeni proje var mı?

Şu anda 5. Levent projesi bizim için çok önemli. 1 milyon metrekarelik bir inşaattan bahsediyoruz. Dolayısıyla bu proje şirketimizin en az 3 yıl üzerinde çok yoğun bir tempoyla çalışacağı bir iş olacak. Devam eden işlerimiz de var. Torun Çenterim inşaatı devam ediyor. Önümüzdeki çeyrekte başlayacağımız Paşabahçe projesi var. Ayrıca Antalya Deepo AVM’de büyüme projemiz var.

Dolayısıyla önümüzdeki dönem bu işlere odaklanmamız gerekecek.

Paşabahçe projesinin detayları nedir? Kaç konut olacak?

Paşabahçe butik bir proje....Projede, lüks bir otelin yanı sıra yalı dairelerimiz ve yalılarımız olacak. Şimdilik 6 adet yalı planlıyoruz. 60 adet de yalı dairesi olacak. Arsa bedeliyle birlikte Paşabahçe projesine 400-450 milyon dolarlık bir yatırım planlıyonız.

Bütün bu projeler için ne kadar yatırım yapacaksınız?

5. Levent 1,8 milyar TL’ye mal olacak. Diğer projelerle birlikte önümüzdeki 3 yıl içinde gay-rimenkule 2 milyar TL yatırım yapmayı hedefliyoruz.

OBJEKTİF KAMU OTORİTESİ GEREKİYOR

Bunların kısa sürede çözümlenmesi için kamu otoritesinin hakem olması lazım. Bizim projede KİPTAŞ hakem rolünde, koordinatör olarak görev yapıyor. Diğer kentsel dönüşüm projelerinde de TOKİ veya belediye hakem rolünü üstlenebilir. Burada önemli olan bütün tarafların itibar edeceği, objektif bir otorite olması. Yoksa kentsel dönüşümde taraflar birbiriyle kavga etmekten iş çıkaramıyor.

Yeni AVM yatırımı olacak mı?

Bize ait ve ortak olduğumuz toplam 7 AVM’miz bulunuyor. Bu sayıyı şu anda artırmayı düşünmüyoruz.

Torun Center’da sorunlar çözüldü mü? Ne zaman bitmesi planlanıyor?

Torun Center’da 3 blok var. Bunların bir tanesi ofis, diğer iki tanesi ise rezidans. Ofis binasını bu yılın sonunda teslim edeceğiz. Rezidansların ilkini gelecek yılın 3’üncü ayında, İkincisini de 20l6’nın 6’ncı ayında teslim etmeyi planlıyoruz. 20l6’nın 6’ncı ayına kadar bu projeyi bitirmiş olacağız. Torun Center’da satış vaatlerimizin sınırları içinde bir gecikme var.

Lüks konutta arz fazlası olduğunu düşünüyor musunuz?

Lüks konutta arz fazlası var diye düşünmüyorum. Lüks konutun da müşterisini bulmak gerekiyor. Yaptığımız projeyle yabancı müşteri profiline ulaşmanın formülü bulmak gerekiyor.

Bugün New York’ta, Paris’te, Londra’da metrekare fiyatlarına baktığımızda İstanbul’da gayrimenkul fiyatlarının buraların 3’te l’i seviyesinde olduğunu görüyorsunuz. İstanbul’u doğru tanıtabilirsek o zaman metrekaresi 10 bin dolara da daire satabiliriz.

Sizin projelerinize yabancı ilgisi nasıl?

Mall of İstanbul’da yabancı yatırımcı ilgisi oldukça yüksek oldu. Yabancılara 400 daire sattık.Yabancılara yaptığımız satış, toplam daire adedinin yüzde 35’ini buldu. 5. Levent projemizi pek duyurmadığımız halde yabancılara 40 daire sattık. Bu projede yabancı oranı yüzde 5’lerde kaldı.

Ancak Ali Sami Yen’de yaptığımız Torun Center’da istediğimiz satış rakamına ulaşamadık. Bu projeyi tanıtmakta eksik kaldığımızı düşünüyoruz. Biraz da bu projeyi bitirince insanlara manzarayı, konforunu göstermek istiyoruz. Ancak bu aşamaya henüz gelmedik.

Kentsel dönüşümün getirdiği sorunları 5-Levent projenizde nasıl çözdünüz?

5. Levent bizim ilk kentsel dönüşüm projemiz. KİPTAŞ olmasa bu proje asla girmezdik. Kentsel dönüşüm projelerine şahıslarla muhatap olarak girmemiz söz konusu değil.

Bundan sonrası için hedefiniz nedir?

2000’li yıllarda hayalim, gayrimenkul yatırımlarımızı halka açık bir gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüştürmekti. Hisse alanların mutlu olduğu şirket kurma hayalim vardı. Bugün bunu gerçekleştirdiğimize inanıyorum. Gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketleri arasında kamu kuruluşu Emlak GYO’yu saymazsak en büyük gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketi olduk. Sektörde açık ara öndeyiz. Bizden sonra gelen GYO ile aramızda büyük bir açık var. Önümüzdeki 3 yılda yapacağımız yatırımlarla aradaki fark daha da açılacak. Şimdi hedefim altyapı yatırımları konusunda yatırım ortaklığı kurmak.

Altyapının dışında yeni bir sektöre daha girmeyi düşünüyor musunuz?

Yeni alana girme konusunda muhafazakarız. Bildiğimiz işi yapmaktan yanayız. Bugüne kadar ticaret hayatında öğrendiğimiz tecrübe de bize bunu söylüyor. Herkes bildiği işi yapmalı. 

1) Gayrimenkul, hep Türkiye ortalamasının üzerinde büyüdü. Ancak önümüzdeki dönemde aynı hızla büyümeyecek.

2) Satıp yapma modeli 10 yıldır işliyor. Satışların biraz durması halinde sektör özkaynak gücünü daima zinde tutmalı.

3) Şirketlerin özkaynaklarını yüzde 5’te değil, yüzde 25 ila 30 bandında tutması gerekiyor.

4) Bir dönem yatırım amaçlı 1+1 daireler gözdeydi. Fakat insanların 1+1 ihtiyacı sınırlı. İhtiyacın üzerinde bir arz olunca talepte bir düşüş oldu.

5) Şehre uzak, ailelere uygun, sosyal yaşam alanı olan yerlerde 2+1,3+1 ve 4+1 daireleri fazla tutmak gerekiyor.

6) Lüks konutta arz fazlası var diye düşünmüyorum. Lüks konutun da müşterisini bulmak gerekiyor.

7) Şu anda önemli bir müşteri kitlesi de yabancı yatırımcılar. Fakat talep yetersiz, onlara ulaşmamız lazım.

8) İstanbul’da metrekare fiyatları New York, Londra ve Paris’in 3’te 1'i seviyesinde. Potansiyeli çok yüksek.

BİN KİRACIMIZ VAR

4 MİLYAR TL’NİN ÜZERİNDE Kamu kuruluşu Emlak Konut GYO’yu saymazsak Türkiye’deki en büyük gayrimenkul yatırım ortaklığı biziz. Torunlar GYO’nun net aktif değeri 4 milyar TL’nin üzerinde.

HEDEF 500 BİN METREKARE AVM tarafında 400 bin metrekare kiralanabilir alanımız bulunuyor. Buna ofisi de eklersek kiralanabilir alanımızın büyüklüğü 450 bin metrekareye çıkıyor. Bu büyüklük küçümsenmeyecek bir rakam.

KİRA GELİRİ 300 MİLYON TL Türk yatırımcı olarak en büyük kiralanabilir alana sahip grup biziz. AVM’lerde bine yakın kiracımız var. Torunlar GYO'nun yıllık kira geliri 300 milyon lira seviyesinde. Önümüzdeki 2 yılda hedefimiz 500 bin metrekarelik kiralanabilir alana ulaşmak.

Capital