İnşaat sektörünü 2016 yılında etkileyen 26 unsur!

GYODER, dünya ve Türkiye ekonomisinden, temel makroekonomik göstergelere, sektör içi üretim rakamlarından, çeşitli istatistiklere kadar önemli bilgiler aktaran ‘GYODER Gösterge’ ile gayrimenkul sektörüne ışık tutmaya devam ediyor.

Sektörün sürdürülebilirliği için finans sistemi ile uyumlaşma gerekli

Türk ekonomisinde son bir yıllık süreç incelendiğinde önemli sistemik risklerin oldukça çabuk bir sürede atlatıldığı görülmektedir. Ülkemizdeki risklerin büyük bir kısmının jeopolitik kaynaklı olması ve buna bağlı sonuçların Türkiye ekonomisini etkilemesine karşın, 2001 sonrası alınan yapısal önlemlerin yerindeliği sayesinde 2008 ve 2016’da yaşanan süreçlerin kolay atlatılması sağlanmıştır.

Dünya ekonomisi ve sosyal politiği ise oldukça çalkantılı bir dönem geçirmektedir. 2016 sonunda yapılan ABD seçimleri sonrası bu durum daha da gözle görülür bir hal almıştır. 2008 krizi sonrası alınan önlemlerin büyük bir kısmı merkez bankaları aracılığı ile hayata geçirilmiş olup büyük merkez bankalarının uyguladıkları parasal genişlemeci politikalar istenilen düzeyde başarılı olamamıştır. FED, kriz sonrası aldığı reaktif önlemler ile ABD ekonomisi için göreceli bir başarı elde etmiş gibi görünse de bilanço büyüklüğünü 4,5 trilyon ABD Doları’na çıkarmıştır. FED’in enflasyon, istihdam ve büyüme gibi hedef koyduğu makro-ekonomik değişkenler göreceli olarak iyileşse de veriler zaman zaman hedeften uzaklaşmaktadır. Ekonomiyi canlandırmak için yeni seçilen ABD başkanının uygulamaya çalıştığı model ile kamu yatırımlarının artırılması ve istihdam artışı için ABD firmalarının tekrar anayurduna döndürme esasına dayanmaktadır. Öte yandan FED piyasadaki para miktarını azaltmaya yönelik adımları tedrici olarak hayata geçirmeye çalışmaktadır. Süreçte dolaşım ve maliyet açısından ABD Doları’nın değer kazanabilmesi ihtimali bulunmaktadır.

Diğer yandan ECB ve BoJ parasal genişlemeye bir süre daha devam edeceklerini ifade etmektedirler. Gerek AB gerekse Japonya ekonomilerinde henüz istenilen toparlanma olmamıştır. Küresel anlamda da büyüme ve istihdam düzeyleri ile ilgili sorunlar da devam etmektedir.

Türkiye ekonomisi de olası dış dalgalanmalardan kendisini korumak için 2013 yılından başlayarak makro ihtiyati önlemeleri almaya başlamıştır. Bu önlemler sayesinde cari açık ve döviz kırılganlığı önlenmeye çalışılmıştır. Zamanında alınan tedbirlerin varlık fiyatları (özellikle de konut) üzerine de pozitif etkileri olmuştur.

2016 yılı itibarı ile TCMB’nin sergilediği sıkı para politikası ile buna ilaveten hükümetimizin uyguladığı maliye politikası araçları ile ekonomide yeniden canlanma ve sektörel bazda hızlı toparlanma görülmeye başlanmıştır. Başta beyaz eşya, mobilya ve konut sektörü ile ilgili yapılan düzenlemelerin ekonominin büyümesine önemli destek verdiği aşikârdır. Benzer bir süreç ekonominin farklı katmanlarında bulunan işletmeler için KGF olanağının sağlanması ile yaratılmıştır.

2016 yılını her türlü olumsuz gelişmeye karşın %2,9’luk bir büyüme hızı tamamlamış olan Türk ekonomisi, 2017 yılı ilk çeyreğinde %5 olarak oldukça iyi bir seviyede noktalamıştır. 2017 yılı büyüme hızı beklentileri de yükselme eğilimine girmiştir. Büyümeye paralel tüketici güveni ve istihdam gibi verilerde de göreceli iyileşmeler görülmüştür. Enflasyon ve faiz oranları ise istenilen düzeyde gerileme sağlanamamıştır. Faizlerin yüksek olmasının maliyet ve tüketim-yatırım eğilimi üzerine baskı yarattığı görülmektedir. Fakat konu ile ilgili çalışmaların devam etmesinin yanı sıra makro değişkenlerin de giderek olumluya dönmesi faizlerin belli bir süre sonra gerileyebileceği ihtimalini artırmaktadır.

Türkiye ekonomisi pek çok gelişmekte olan ülkeye göre göreceli olarak iyi durumda olsa da milli gelirin istenilen kadar artırılamaması ve kişi başı gelirin aynı kalması sorunu ile karşı karşıyadır. Ancak alınan önlemler ve dış konjonktürde enerji girdi fiyatlarının hızla düşmesi, AB Merkez Bankası’nın yeni parasal genişlemeye halen devam etmesi ve FED’in dünya ekonomisindeki büyüme sorununa paralel olarak faiz artışını planladığından daha uzun sürede yapabileceği beklentisi dinamik Türk ekonomisinin daha iyiye gitmesi için gerekli zamanı verebilecektir

Dünyada krizden çıkış reçetesi olarak uygulanan Keynesyen politikaların en tipik sonucu olarak görülen para arzının artırılıp parasal maliyetlerin (faizin) düşürülmesi politikaları sadece bu konuda öncülük eden ABD, AB ve Japon ekonomilerini etkilemekle kalmamış, aynı zamanda uluslararası fon hareketlerini ve varlık değerlerini de etkilemiştir.

Varlık fiyatları (geniş anlamı ile konut, değerli madenler, petrol ve diğer enerji kaynakları, hisse senetleri, tarımsal ürünler, borçlanma araçları gibi) hem emtia hem de finansallaşmış kıymetler olarak dünya ekonomisi için önem taşımaktadır. Dolayısıyla varlık fiyatlarında meydana gelecek her türlü değişim ve dalgalanma ekonomi ile yatırımcıları etkilemektedir. Fiyatlardaki değişim risk algısını da kolaylıkla farklılaştırabildiğinden gerek ekonomik gerekse ekonomik olmayıp varlıkları etkileyecek gelişmelerin dikkatle takip edilmesi gerekmektedir.

Varlık fiyatları ekonominin en çok tartışılan konularından olmuştur. Ancak varlık fiyatlarında pozitif bilimlerde yer aldığı üzere ‘kesin’ bir sonuca bağlı değer kavramı olduğunu söylemek çok güçtür. Bunun nedeni de ‘değer ve fiyat’ kavramında yer alan davranışsal (insani) değer yargılarının çokluğudur. İnsan davranışlarının tam bir matematiksel modeli olmadığı için her varlık için her zaman geçerli bir teorik fiyat bulunması da mümkün olmamaktadır. Konut fiyatlarındaki gelişmelerde buna en güzel örneklerden birisidir. Her ülkede hatta bazen aynı ülkenin farklı bölgelerinde veya aynı şehrin yakın semt ve sokakları arasında bile farklı fiyatlar oluşabilmektedir.

Tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi gayrimenkul fiyatları üzerinde ilk etki arz ve talepteki değişime bağlı olarak şekillenmektedir. Taşınmaz fiyatlarında talebin değişimi ve yapısı arzı doğrudan etkilemekte olup inşaat sektöründe arz değişimi talebe göre biraz daha yavaş gerçekleşmektedir. Ancak 2001 yılından bu yana baktığımızda gerek iç gerekse dış pek çok şoku yaşayan konut sektörü aktörleri oldukça elastik bir yapı sergileyerek içinde bulunulan şartlara uyum sağlamaktadır. İnşaat şirketlerinin giderek kurumsallaşıp, daha etkin bir finansman yönetimi yapmaları, talep sahiplerinin taleplerinde daha rasyonel davranmaları giderek konut ve inşaat piyasasının etkinliğini arttırmaktadır.

Döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar iç talebi etkileyecek

Reidin tarafından açıklanan 68 şehir ve Türkiye geneli için yayımlanan konut fiyat endeksi son dönem verileri (Haziran 2017) dikkate alındığında özellikle hem 7 büyükşehir (İstanbul, Ankara, İzmir, Adana, Antalya, Bursa, Kocaeli) hem 30 büyükşehir hem de büyükşehir kapsamında olmayan 38 şehir ölçeğinde son bir yıllık süreçte konut piyasalarında yaşanan fiyat artışının nominal bazda aylık olarak azalan bir ivme sergilediği hatta konut fiyat artışının mevduat faizinin de altında kaldığı görülmektedir. Diğer taraftan, kurdaki yukarı yönlü hareketlerin iç talebi daraltacağı ise muhakkaktır.

Bu noktada tüketici güven endeksi, kur, enflasyon ve konut fiyatları üzerinde yaptığımız ilişki analizi çalışmalarında ulaştığımız bulgular şöyledir:

1-Tüketici güveni kısa vadede Dolar’daki artışa hemen azalışla tepki vermekte, artış devam ettikçe piyasa alışmakta, artış daha da devam ederse güven çok sert düşüş göstermektedir. 

2-Tüketici güveni, kısa vadede Dolar’daki artıştan enflasyondaki artışa kıyasla çok geç etkilenmektedir. Bu her yıl, yıllık enflasyon kadar maaş zammı alan kesimin fazla olmasından kaynaklanıyor olabilir. Uzun vadede enflasyon artışı devam ederse, tüketicinin alım gücü de etkilendiğinden, tüketicinin güveni düşmeye başlamaktadır.

3-Tüketici güveni, Reidin Türkiye Konut Satış Fiyat Endeksi’ndeki artıştan oldukça fazla etkilenmektedir. Uzun vadede piyasadaki fiyat artışlarına tüketici alışmakta, güven biraz artmaya başlamaktadır. 

Dolayısıyla, kurlarda yaşanan dalgalanmaların tüketici güveni üzerinde olumsuz etki yaratacağı, tüketicilerin satın alım eğilimlerini geciktireceği, bunun da gayrimenkul fiyatları üzerinde gelecek dönemlere ilişkin iç talebi daraltıcı, aşağı yönlü bir baskı oluşturabileceği unutulmamalıdır.

Değişen aile yapısı talebi canlı tutacak

Gayrimenkul fiyatlarına etki eden diğer bir unsur ise farklı gelir ve toplumsal özelliklerin karar alıcılıların tercihlerini etkilemesidir. Konut varlığı aynı zamanda ‘homojen’ olmayan bir varlıktır. Öte yandan konutun önemli bir özelliği de gözden kaçmamalıdır bu da ‘temel barınma’ ihtiyacıdır. Doğal nüfus artışının getirdiği yeni konut ihtiyacı ile giderek küçülen ve bireyselleşen aile yapısının ülkemizde talebi canlı tutması beklenmelidir.

TCMB tarafından hesaplanan KFE’nin kalite etkisinden ayrıştırılması amacıyla hedonik regresyon analizi kullanılarak Hedonik Konut Fiyat Endeksi’ni hesaplamaktadır. Sonuçlara göre, Türkiye genelinde konut fiyatlarında meydana gelen nominal artışın yaklaşık dörtte birinin, reel artışların ise yaklaşık yarısının kalite artışlarından kaynaklandığı söylenebilir.

Türkiye genelinde taşınmaz fiyatlarına baktığımızda ‘gayrimenkul piyasasının’ dinamikliğin yanı sıra denge fiyatını da yakalamaya çalıştığını görmekteyiz. Bu anlamda; 

1-Türkiye konut piyasasında alt pazarlar bazında dinamik ve rasyonelleşen eğilimler görülmektedir. Özellikle fiyat hareketlerinde gerektiğinde ‘düzeltme’ gerektiğinde de ‘artışlar’ görülebilmektedir. Konya/Karaman bölgemiz Türkiye ortalamalarına yakın fiyat seyrini devam ettirmektedir.

2-Konut yapı izinlerinin piyasa beklentilerine göre yükleniciler tarafından azaltılıp-çoğaltılması dinamik bir şekilde sürmektedir.

3-Tüketicinin giderek daha rasyonel kararlar vererek sadece fiyat kıstasına bakmaması, yapı kalitesi, malzemesi, ulaşım kolaylığı gibi pek çok unsuru değerlendirdiği görülmektedir.

4-Temmuz 2016’da yaşanan sürecin izlerinin hızlıca atlatıldığı görülmektedir. Bu aşamada markalı konut imalatçıları (Emlak Konut GYO AŞ, GYODER Üyeleri gibi) yaptığı kampanyalar ile beklentiyi olumluya çevirmiş ve sektöre moral vermiştir.

5-Yabancı yatırımcıların sadece konut niteliği ve niceliğine değil aynı zamanda mülk edindikleri şehri ‘bir yaşam alanı’ olarak görmelerinin etkileri de dikkat çekmektedir. Bunun en tipik örneği İstanbul’da görülen yabancılara yönelik konut satışlarıdır.

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre Türkiye nüfusu 79 milyon 814.871 kişi olmuştur. Yıllık artış hızı ise binde 13,5 olarak gerçekleşmiştir. Ülkemizde 15-64 yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfusun oranı 2016 yılında, bir önceki yıla göre artarak %68 (54 milyon 274.113 kişi) olarak gerçekleşmiştir. Çocuk yaş grubundaki (0-14) nüfusun oranı ise %23,7’ye (18 milyon 916.124 kişi) gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı da %8,3’e (6 milyon 624.463 kişi) yükselmiştir.

Türkiye’de konut arzı ile talebi yavaş yavaş oturmaya başlamıştır. Yıllık ortalama 1 milyon adet konut el değiştirmekte olup, 650.000 adet yeni konut ihtiyacı sürmektedir. TÜİK verilerine göre; ülkemizdeki hane halkı sayısı 19 milyon 481.000 civarındadır. Ortalama hane halkı büyüklüğü ise 3,8 kişidir. 2006 yılında konut sahipliği oranı %60,9 iken 2015 yılında ise oran %67,3 seviyesinde gerçekleşmiştir.

Türkiye köyden kente göçün devam eden bir ülkedir. Türkiye’de kentleşme oranı %78 ve buna bağlı nüfus 60 milyon civarındadır. 2023 yılına kadar kente göçün devam edeceği ve kentleşme oranının %84’lerin üzerine çıkacağı beklenmektedir. Buna göre kentleşen nüfusun 2023 yılında 71 milyon olması öngörülmektedir. Bu göç kaynaklı kentleşme nedeniyle 2025’e kadar göç alan şehirlerde konut talebinin devam edeceği düşünülmektedir. Kentleşme ile birlikte nüfus yapısında temel farklılıklar oluşmaktadır. Kentlerde istihdam artarken tarımsal kesimlerde düşüş yaşanmaktadır.3 Bu bağlamda nüfus artışı ve göç kaynaklı ‘doğal’ bir konut talebinin olduğu gözden kaçmamalıdır.

Türkiye konut sektöründe orta ve orta alt gruba ait konut ihtiyacı oldukça yoğun olarak sürmektedir. Orta üst ve lüks segmente ise talebin orta alt segmente göre biraz yavaşlamakta olduğu söylenebilir. Ancak yatırım amacıyla hareket eden gerçek ve tüzel kişilerin (yerli-yabancı) markalı, belli standartların üstündeki lüks konut talebi de bu segmenti canlı tutmaktadır. Ticari konut pazarı ise ekonomideki gelişmelerden ve ticari hayattan daha fazla etkilenir bir tutum sergilemek ile birlikte gerek demografik etkenler gerekse sağlanan belli bir büyüme hızı neticesinde canlı kalabilmektedir.

Türkiye inşaat ve konut sektörü, büyüyen Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam edecektir. Demografik ve ekonomik gelişmeler göz önüne alınıp dünya ile kıyaslandığında sektörün daha çok potansiyel içerdiği görülecektir. Ancak fiyatlar konusunda zaman zaman yaşanabilecek dalgalanmalar ‘çöküş’ veya ‘balon’ olarak adlandırılmamalıdır. Hangi tip varlık olursa olsun, ne daima fiyatı artacak ne de daima düşecektir. Dolayısı ile gerek ülkemiz ile ilgili gerekse sektörle ilgili istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe orta vadede eğilim büyüme yolunda olacaktır.

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi olan konut satışları rakamlarına bakıldığında ise yukarıda ifade edilen doğal talebin sonuçları gözlenmektedir. 2011 yılında 997.550 adet konut satışı yaşanırken sırası ile bu sayı; 2012 yılında 971.757 adet, 2013 yılında 1milyon157.190 adet, 2014 yılında 1.165.381 olarak gerçekleşmiş, 2015 yılında ise yeni bir rekor olan 1milyon 289.320 adet sayısına ulaşmıştır. 2016 yılında ise gerek Türkiye’nin içeride yaşadığı sistemik riskler gerekse küresel olarak yaşanan sorunlara rağmen konut satış rakamları yeni bir rekoru işaret ederek 1milyon 341.453 sayısına ulaşılmıştır.4 Türkiye’de 2016 yılında, günde 3.675, saatte 153, dakikada ise 2,5’un üzerinde konut el değiştirmiştir.

2017 yılının ilk altı aylık sürecinde ise konut satışları; 654.363 adetlik bir rakama ulaşmıştır.2016 yılının aynı döneminde ise

Sektörün gündemini oluşturacak konular

Türk gayrimenkul ve inşaat sektörünü 2016 yılında etkileyen unsurlar ile 2017 yılında dikkat edilmesi gereken noktaları şöyle özetleyebiliriz;

1-En az 1 milyon Dolar’lık taşınmaz satın alan ve 3 yıl satılmaması şartı ile yabancıya vatandaşlık veren düzenleme, 

2-Konuttaki KDV indiriminin Mart ayından Eylül ayına uzatılması,

3-Yapı ruhsatı 1 Ocak’tan sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu tarafından ihalesi 1 Ocak’tan itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde de metrekare vergi değeri 1.000 lira ile 2.000 TL arasındaki konutların tesliminde KDV’nin %8 olarak sürekli uygulanması, 

4-Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile ön ödemeli konut satış sözleşmelerine ait damga vergisi oranının sıfır olarak uygulanması,

5-Emlak Konut GYO AŞ ve GYODER Üyeleri’nin öncülük ettiği ilk kez 20 yıl vade ve düşük konut kredi faizleri sektöre itici bir güç kazandırarak çarpan etkisi ile diğer yüklenici ve tüketicileri olumlu etkilemesi,

6-Her türlü gelişmeye karşın, yabancı yatırımcının ilgisinin devam ediyor olması, bu noktada dövizin değer kazanmasının yarattığı faydanın yabancı yatırımcılar için göreceli ucuzluk sağlaması,

7-Yabancı yatırımcının sadece konut niteliği ve niceliğine değil, aynı zamanda mülk edindikleri şehri ‘bir yaşam alanı’ olarak görmeleri ve bunun en tipik örneğinin İstanbul’da görülen yabancı talebi olması,

8-Yabancı konut alıcıları ve yatırımcıları açısından vize, vatandaşlık, oturma izni ve bürokratik işlemlerin azaltılması ile ilgili yapılan düzenlemeler,

9-Türkiye’nin yakın ve içinde bulunduğu coğrafyadaki jeopolitik öneminin devam etmesi, göreceli olarak bölgede güvenli liman pozisyonunu koruması,

10-Kredi faizlerinde 2016 yılının son çeyreği ile 2017 yılı ilk çeyreğinde görülen düşüşlerin taşınmaz talebini olumlu etkiliyor olması,

11-Konut yapı izinlerinin piyasa beklentilerine göre yükleniciler tarafından azaltılıp-çoğaltılması,

12-Tüketicinin giderek daha rasyonel kararlar vererek sadece fiyat kıstasına bakmaması, yapı kalitesi, malzemesi, ulaşım kolaylığı gibi pek çok unsuru değerlendirmesi,

13-İstanbul’un marka şehir olarak dünyanın dört bir yanından yatırımcının ilgisini çekmesi; bu noktada İstanbul’un gerek ticari gerek coğrafi bir dağıtım merkezi (Hub) olması,

14-İstanbul’un finansal bir merkez olması için yapılan çalışmaların daha da somutlaşması, inşaatların ilerlemesi,

15-Alt yapı projelerinin cazibe merkezi ve ilgi yaratması (özellikle Yavuz Sultan Selim Köprüsü, İstanbul Boğazı’nda yapılan tüp geçit projeleri, Üçüncü Hava Limanı, Osmangazi Köprüsü, Çanakkale Köprüsü, Ankara-İstanbul arası hızlı tren projeleri, büyük şehirlerin hemen hemen tamamında görülen raylı taşıma ve metro projeleri ile Kanal İstanbul çalışmaları) oldukça dikkat çekmektedir,

16-Kentsel dönüşümün ve buna bağlı düzenlemelerin 2017 yılında da hayata geçirilmeye devam etmesi ve konuyla ilgili alınması planlanan kararların yaratacağı olumlu etki,

17-Sektörle doğrudan ilgili işletmelerin giderek daha kurumsal yönetilmesinin sağladığı yönetsel ve finansal avantajların şirketleri eskiye nazaran daha güçlü hale getirmesi,

18-Köyden kente göçün devam etmesine ek olarak artan mülteci sayısının doğrudan büyükşehirlere akması sonucu özellikle batıdaki büyükşehirlerde kira ve mülk fiyatlarının artış trendinin diğer şehirlere göre daha fazla olması,

19-Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,

20-Çekirdek aile kavramının değişmesi, evlenme ve boşanmalar nedeniyle artan konut ihtiyacının devam etmesi,

21-Gerek talep gerek arz yönlü konut piyasasının giderek daha rasyonelleşmesi ve esnekliğe sahip olması, 

22-Konut fiyat gelişmelerini takip eden yatırımcıların, fiyat artışı düşük olan bölgelerden de konut almaya başlaması ve tüm Türkiye genelinde talep göstermesi,

23-Uzun vadeli konut kredisinde başlangıç rakamı olan %25 tutarındaki sermayeyi sağlamakta zorluk çeken tüketici için bu rakamın %20’ye indirilmesi,

24-Konut alımını ve tasarrufu teşvik amacıyla alınan önlemler (konut alımında %15 devlet desteği vb.) ve bunun ekonomi üzerindeki etkisi, 2001 Krizi’nden sonra oldukça hızlı büyüyen kişi başına düşen gelirin taşınmaz alımını kolaylaştırmış olmasına karşın, bir süredir taşınmaz fiyatlarındaki artış oranının kişi başına düşen milli gelirden hızlı olması,

25-İnşaat ve gayrimenkul sektörünün, ’menkul kıymetler’ yolu ile gerek kaynağa gerekse küçük yatırımcıya ulaşması için gerekli hukuki ve idari düzenlemelerin hayata geçirilmesi sonucu  TOKİ  tarafından gayrimenkul sertifikası ihracının gerçekleştirilmesi,

26-Gayrimenkul sertifikası dışında taşınmazlara dayalı farklı menkul kıymetlerin çıkarılması için teknik altyapı çalışmalarının devam ediyor olmasıdır.

Diğer taraftan gayrimenkul ve finans sisteminin birbiri ile uyumunu kolaylaştırılacak çalışmalar ile kurumların oluşturulması orta vadede ‘sürdürülebilirlik’ bağlamında önemli bir kazanım sağlayacaktır. Gayrimenkule dayalı farklı finansal araçların çıkarılması ile ilgili düzenlemeler, bankacılık kesiminde daha uzun vadeli konut kredisi verilebilmesi için yapılan/yapılacak çalışmalar, sektöre özgü bir bankanın teşekkülü, GYO ve Altyapı GYO’ların oluşturulması ve sistemde etkinliklerinin artması, gayrimenkule dayalı menkul kıymetlere yönelik, BES ve diğer fonların kaynak aktarmaları oldukça önem taşıyan çalışmalar olarak dikkat çekmektedir. Ülkemizde gayrimenkul sektörünün kalıcı ve sürdürülebilir bir trend göstermesi, istihdamdan büyümeye kadar pek çok makro değişkeni olumlu etkileyecektir.

GYODER Gösterge Raporunu indirmek için tıklayın