İnşaat teminat ipoteği fekki!

İnşaat teminat ipoteği, arsa payı karşılığı olarak yapılan inşaatlarda müteahhitin payına düşen bağımsız bölümlerin üzerine konuluyor. İnşaatın sorunsuz olarak tamamlanması durumunda bu ipotek kaldırılıyor. Ancak inşaatın yarım bırakılması veya sözleşmeye aykırı olarak inşa edilmesi halinde ipotek kaldırılmıyor.

Yargıtayın almış olduğu karar da arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin teminatı niteliğindeki ipoteğin kaldırılabilmesi için yapının onaylı projeye uygun yapılmış olması yanında, sözleşmede belirtilen iskan ruhsatı alınma koşulunun da gerçekleşmiş olması gerektiği yönünde.

YARGITAY

14. Hukuk Dairesi 2008/2983 E.N , 2007/3880 K.N.

İlgili Kavramlar

TEMİNAT İPOTEĞİ

İPOTEĞİN KALDIRILMASI

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Özet

Arsa payı karşılığı İnşaat yapım sözleşmesinin teminatı niteliğindeki ipoteğin kaldırılabilmesi için yapının onaylı projeye uygun yapılmış olması yanında, sözleşmede belirtilen iskan ruhsatı alınma koşulunun da gerçekleşmiş olması gerekir.

İçtihat Metni

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 30.12.2005 gününde verilen dilekçe ile ipoteğin kaldırılması istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 16.11.2006 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Dava, ipotek terkini istemiyle açılmıştır.

Mahkemece, dava kabul edilmiş, kararı davalı temyiz etmiştir.

Davalının arsa sahibi sıfatıyla hareket ettiği, dava dışı Ş... İnşaat Limited Şirketimin yüklenici olarak imzaladığı 21.12.1993 günlü sözleşmede arsa sahibinin yükleniciye bırakılması kararlaştırılan taşınmazlar üzerine "teminat ipoteği" tesis edeceği, sözleşmenin 7. sahifesinin (g) bendinde "... diğer bir adedi ise herhangi bir bağımsız bölüm üzerinde olacaktır. Bu ipotekler ise (yani bir dükkan bir bağımsız bölüm üzerindeki) iskan alınmasını müteakip derhal kaldırılacaktır..." hükmüne yer verilmiştir. Görülüyor ki, son bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin kaldırılması yapının iskan (oturma) ruhsatı alınması koşuluna bağlıdır. Bu koşul yerine getirilmeden ipoteğin kaldırılması istenemez. Sözleşmenin anılan hükmü yüklenicinin halefi konumundaki davacıyı da bağlar.

Diğer yandan; yine 21.12.1993 günlü sözleşmenin 6. sahifesinde "yapının plan, proje ve teknik şartlara uygun tamamlanacağı" hükmü bulunmaktadır. Gerçekten, istisna sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin öncelikli borcu, yapıyı sözleşmeye, fenne ve amaca uygun meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir. Yapı söylenen koşullara uygun değilse, orta yerde hukuken bir teslimden söz edilemeyeceği için arsa sahibi yararına konulan inşaat teminat ipoteği fonksiyonunu sürdürmeye devam eder.

Hal böyle olunca; mahkemece taşınmaza ait yetkili merci olan İmar Müdürlüğü'ndeki işlem dosyasından da yararlanılarak yerinde keşif yapılmak suretiyle bilirkişiye yapının tasdikli projelerine uygun yapılıp yapılmadığının belirletmek, yapıda yasalara aykırılık yoksa iskan işlemlerini yürütmek ve iskanı almak üzere davacıya uygun bir süre vermek sözleşmede kararlaştırılan iş ve işlemler yerine getirilirse şimdiki gibi davayı kabul etmek aksi halde teminat fonksiyonu devam etmekte olduğundan, davayı reddetmek olmalıdır.

Eksik inceleme ve araştırma ve sözleşme hükmünün yanılgılı değerlendirilmesi suretiyle davanın yazılı olduğu şekilde kabulü doğru olmamış, hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün (BOZULMASINA), peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 09.04.2007 gününde oybirliği ile karar verildi.

İnşaat metrekare maliyeti hesaplama örneği 2017!

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com