İş yeri kiralarında kira sözleşmesine 'yazılı rıza' şartı!

Dünya Gazetesi köşe yazarı olan Bumin Doğrusöz, bugünkü köşesinde ''İş yeri kiralarında yenilikler'' konulu yazısını kaleme aldı. 

1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kira ilişkilerinde uygulanan hem 1926 tarihli ve 818 sayılı Borçlar Kanunu hem de 1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır. Yeni Borçlar Kanunu ile kiracıları biraz daha fazla koruyan yeni bir kira ilişkisi öngörülmüştür. Ancak bu yeni kira düzeninin iş hayatından bazı olumsuzluklara yol açacağı düşünüldüğünden 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi ile yeni Borçlar Kanununun kira sözleşmesine dair düzenlemelerinin bazılarının yürürlüğe girmesi, iş dünyasında yer alan kiracılar için 8 yıl ertelendi. Şimdi bu 8 yıllık süre 1.7.2020’de doldu ve ertelenmiş düzenlemeler yürürlüğe girdi.

Erteleme Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı olduğu kira sözleşmeleri için söz konusuydu. 6217 sayılı Kanunda, Yeni Borçlar Kanunu ile oluşturulan “çatılı iş yeri” kavramından söz edilmediğinden daire, dükkân gibi yerlerin dışında açık alan kirası olarak nitelendirebileceğimiz otopark, çay bahçesi gibi yerler için de erteleme söz konusu olmuştu.

Bu ertelenen konularda sıkça soru geldiğinden; bu konuları, daha önce geniş biçimde yazmış olmakla birlikte tekrar kısaca listelemekte fayda görüyorum.

İş yeri kiralarında kiracılık ilişkisi ve kira sözleşmesi artık kiraya verenin yazılı rızası ile devredilebilecektir. Daha önce de bu devir yapılabiliyordu, ancak, kiraya verenin rızasının yazılı olması, yeni bir koşuldur. Rızanın verilmesi halinde yeni kiracı eskisinin yerine geçecek olmakla birlikte eski kiracı da kiraya verene karşı, iki yılı geçmemek üzere, kira sözleşmesinin süresi bitinceye kadar yeni kiracının borçlarından müteselsilen sorumlu olacak.

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecektir. Yani kiracı bu süre kadar kira ve yönetim giderlerini ödemeye devam edecektir. Daha önce içtihatlarla var olan bu uygulama artık yasa hükmü haline gelmiştir. Yargıtay kararlarında makul süre 6 ay olarak kabul edilmişti. Her halde aynı içtihat yine uygulama alanı bulacaktır. Kiracının bu makul sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.

İş yeri kira sözleşmelerinde de artık taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilecektir. Eski Borçlar Kanunu, önemli sebeplerle olağanüstü fesih hakkını sadece taşınmazlar için kabul etmişti. Yeni düzenleme ise taşınır, taşınmaz, çatılı, çatısız tüm kira sözleşmeleri açısından kabul etmiştir.

Yürürlüğe giren bir başka düzenlemeye göre, çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesi koşuluna bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır.

1 Temmuz!dan sonra yapılan iş yeri kiralarında da konut kiralarında olduğu gibi, verilebilecek depoizto tutarı üç aylık kira bedelini geçemeyecektir. Güvence olarak verilecek paranın kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırması, gerekmektedir. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir.

Borçlar Kanunu’nun “kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz” şeklindeki 343. maddesi düzenlemesi de 1 Temmuzda iş yeri kiraları için yürürlüğe girmiştir. Böylece kira sözleşmelerinin hükümlerinde, kira sözleşmeleri yapıldıktan sonra veya yenilenmesi sürecinde kiracı aleyhine bir değişiklik yapılamayacaktır. Sadece sözleşmenin kira bedeline ilişkin hükmünde değişiklik yapmak mümkün olacaktır.

Mülk sahipleri ve kiracılar için neler değişiyor?