İskansız işyerinin kira sözleşmesi geçersiz midir?

Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmede iskanın müteahhit firma tarafından alınacağının belirtilmiş olmasının yeterli olmadığını açıklayan Gayrimenkul Hukukçusu Av. Emre Alcan, ayrıca 2 nolu İskan Harcının da müteahhit firma tarafından ödeneceği hususunun sözleşmede kararlaştırılmış olması gerektiğini belirtti.

Türkiye'deki yapıların %60'ına yakınında iskan izni olmadığını belirten Av. Emre Alcan, inşaatı yapan firmanın, inşaatı tasdikli projesine uygun yapmamış olmasının veya kanuni prosedür ve ona bağlı harçları, sigorta primleri gibi vesair giderlerini ödememesinin iskana hilaf olduğunu söyledi.

- Müteahhidin İskan Raporunu Almaması

Av. Emre Alcan, sözleşmede iskan alınmasının müteahhit firmaya ait olacağı kararlaştırılmasına rağmen iskan henüz alınmamışsa, müteahhite karşı teslimin eksik yapılmasından dolayı dava açılabilir. Mahkeme bu durumda müteahhiti iskan iznini almaya mecbur tutacaktır. Ayrıca, müteahhitin borçlarının ödenmesi ve müteahhite rücu edilebilmesi de mümkündür.

- İskan Almak Kimin Sorumluluğunda

Tamamlanmış bir yapının iskanının (yapı kullanma izni) alınmasıyla ilgili olarak İmar Kanunu 30. md.si yapı kullanma iznini alma yükümlülüğünü kamu görevi olarak inşaat sahibine yüklemiştir. Uygulamada ise özellikle bina yapımında taraflar aralarında yaptıkları sözleşme ile yapı kullanma izninin müteahhit tarafından alınacağını kararlaştırarak uygulamaktadırlar. Sözleşmede aksine hüküm bulunmadığı takdirde kural olarak inşaat ruhsatı alma yükümlülüğü arsa sahibine aittir.

- İskanın, İşyeri Ruhsat Müracaatına Etkisi

Kiralanan işyerinin iskanlı olmasının önemli olduğunun altını çizen Av. Emre Alcan, kiracının ticari faaliyette bulunabilmesi, işyeri ruhsat müracaatına başvurabilmesi için yapıda iskan izni olması gerektiğini söyleyerek sözlerine şöyle devam etti; “iskan izni bulunmayan yapı hukuken ayıplıdır. Bu durumu önceden bilmemesi halinde, kiracı, kira sözleşmesini feshedebilir. Onaylı projenin dışına çıkılmış, inşaatın alanı büyütülmüş ise belediyenin iskan belgesi vermesi mümkün değildir.”

- İskanın, Banka Kredisine Etkisi 

İskanı alınmamış olan konutlara bankalar bazen konut kredisi vermeyebilmektedir. Konut Alırken tapu tipinin Kat Mülkiyeti (iskanı alınmış) olup olmadığı mutlaka kontrol edilmeli ve Kat Mülkiyeti tapulu gayrimenkul alımına önem verilmelidir.

- İskanın, Elektrik, Su, Doğalgaz Gibi Aboneliklere Etkisi 

Yapı kullanma izni olmayan yapılardaki bağımsız bölümlere teorik olarak su, elektrik ve telefon bağlantısı yapılamaz. İskansız abonelikler hukuka aykırı olsa da yapılmaktadır. İskan alınmamış binalarda belediyenin her an problem çıkarma olasılığı vardır. Bu da ciddi bir risk ve sıkıntı oluşturmaktadır. O yapıya ait aboneliklerin olması iskan alınacak anlamına gelmemelidir. Doğalgaz firması sözleşme yaparken iskanın 1 ay içinde getirilmesi şeklinde anlaşmaya şerh düşerler. 

- İskanın, Kat Mülkiyetine Geçişe Etkisi 

Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi harç ve vergiye tabi değildir. Ancak, taşınmazın niteliğinin kagir bina olarak tapu kütüğüne geçeceğinden tashih için tapu harcı ödenir. Ayrıca bir döner sermaye bedeli tahsil edilecektir. Bina veya yapının proje ve eklerine uygun yapılmadığı zaman, iskan ruhsatı alamaz, iskan ruhsatı olmayan yerde kat mülkiyetine dönüştürülemez.