İskansız konutta oturmanın riski ne?

İskan almak için neler gerekiyor? Yapı müteahhitinin sigorta-vergi borcu konut malikini nasıl ve neden ilgilendiriyor ?

       Ülkemizde inşa edilen binaların %50 sinin yapı kullanma izin belgesinin olmadığı ileri sürülmektedir. Halk arasında kısaca “iskan, teknik deyimi ile “yapı kullanma izin belgesi”, bir binanın fen-teknik-imar ve hukuksal süreç açısından “tamamlanmış” olduğunu gösteren bir izin belgesidir. Bu açıdan bakıldığında; “iskansız” bir konutun sahibi olanlar ikamet ettikleri konutun tamamlanmamış bir yapı olduğunu bilmek durumundadır. Bu noktada, kat irtifak tapulu konutlara özellikle dikkat edilmelidir. “İskan ruhsatı” bulunmayan binalar kural olarak kat irtifak tapulu olanlardır.

1) İSKANI BULUNMAYAN KONUT MALİKLERİ, BİNAYA, “İSKAN RUHSATININ” HANGİ GEREKÇELERLE VERİLMEDİĞİNİ BELEDİYEDEN ÖĞRENMELİDİR.

         Belediyeler; iskan ruhsatı vermek  için; binaya ilişkin tapu örneği, yapı ruhsatı; vergi dairesi ilişik kesme belgesi, ssk ilişiksizlik belgesi, su-elektrik borcu olmadığını gösterir belgeler ve yapı denetim uygunluk formunu özellikle istemektedir. Yani; iskan alınabilmesi için yapı nedeniyle kamu kurumlarına sigorta, vergi; su-elektrik borcu bulunmamalı ve binanın imar kurallarına uygun imal edilmiş olması gerekmektedir.

         İskansız bir bina maliki veya böyle bir yerden konut-işyeri satın alacak olanlar, yukarıda belirtilen hususları iyice araştırmalıdırlar. Belirtilen yönlerin yeterince araştırılmaması aşamalarda oldukça sıkıntılı durumlar yaşamanıza neden olabilecektir.

2) İSKANSIZ BİNALAR BİR ÇOK RİSK TAŞIMAKTADIR.

         Yetersiz sermayeli-tecrübesiz yüklenici firmalar tarafından arsa sahipleri ile gerçekleştirilen “kat karşılığı inşaat” sözleşmelerinde, yüklenici (müteahhit), sözleşmeye göre kendisine düşen daireleri bir şekilde sattıktan sonra inşaatı tamamlamadan ortadan kaybolmaktadır. Bu tür durumlarda, müteahhitten daire satın alanlar oldukça ciddi zararlar görmektedir. Özellikle, müteahhit firmanın arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini düşük seviyede yerine getirmiş olduğu hallerde arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshi söz konusu olduğunda, müteahhitten daire satın alanlar “tapu” sunu dahi kaybedilmektedir. Ayrıca, Yargıtay bir çok kararında; “kat karşılığı yapılmakta olan inşaattan temlik-devir suretiyle daire alan üçüncü şahsın, müteahhidin yaptığı inşaatta talep edebileceği şahsi hakkı bulunmadıkça, arsa sahibine karşı tescil isteği dinlenmez”  yönünde karar vermektedir.

         Bu nedenle, iskan ruhsatı bulunmayan kat irtifak tapulu binalardan konut satın alanlar, imar mevzuatı gereği bir kısım kamu hizmetlerinden yararlanamama ( doğalgaz, elektrik-su aboneliği vb..) gibi yoksunluklar dışında; tapularının arsa sahibi lehine iptali veya tapuya kavuşamama riski yaşayabileceklerdir. Öte yandan; binanın yukarıda belirtilen sigorta, vergi, su-elektrik borcunu ödemek yükümlülüğünü de üstlenmek söz konusu olabilmektedir.