İstanbul 3. Havalimanı bölgesinin seçimindeki önemli etkenler!

TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 

ÖZEL PROJELER DEPARTMANI 

DEĞERLEME UZMANI ASENA GÜNGÖR 

İstanbul’un 3. Havaalanı Bölgesi Gelişimi

İstanbul’a kurulması planlanan 3. Havaalanı’nın yeri geçtiğimiz günlerde basında duyurulmuştur. Avrupa Yakası’nda, Arnavutköy ilçesi sınırları içerisinde bulunan Tayakadın’da yapılması planlanan yeni havaalanının yer seçiminde bu bölgenin tercih edilmesinin en önemli nedeni olarak 3.  Boğaz Köprüsü ve Kuzey Marmara Otoyolu gösterilmektedir.

3. köprü ile aynı sürede bitirilmesi hedeflenen projenin Arnavutköy-Göktürk-Çatalca yollarının birleştiği kavşaktaki 3.500 hektarlık bölgeye yapılması ve 6 pistinin bulunması planlanmaktadır.

Proje alanının güneyinden geçen ve 3. Köprü ile bağlantılı olması düşünülen bağlantı yolu bölgedeki önemli ulaşım kararlarından biri olarak gösterilmektedir. Ayrıca proje alanı içerisinde, bu yol ile bağlantılı olması düşünülen bir otoyol kavşağı bulunmaktadır. Kuzey Marmara Otoyolu olarak adlandırılan bu yol, İstanbul’un batı sınırında bulunan Kınalı mevkiinde TEM Otoyolu kavşağında başlayarak, Kömür ocakları mevkiinden devam ederek İstanbul boğazını bir asma köprüyle geçmektedir. Daha sonra Paşaköy Mevkii’nden geçerek, Gebze civarında  İzmir  otoyolu ayrımına ulaşmaktadır. 3. Köprünün Avrupa Yakası’ndaki ana bağlantı noktası Garipçe; Anadolu Yakası’ndaki ana bağlantı noktası ise Poyrazköy’dür. 

İstanbul’a kurulması planlanan 2 yeni şehir projesi yer almaktadır. Bu projelerin İstanbul’da çok merkezli bir kentsel yapı oluşturmak amacı ile kurulan, kendi içerisinde her türlü kentsel ihtiyacı barındıran ancak ulaşım planları ile ana kent merkezine entegre edilmiş alt ölçekli merkezler olacağı düşünülmektedir. Yeni şehir projelerinden biri 3. Havaalanı çevresinde planlanmakta olup, havaalanının maksimum bir milyon nüfuslu yeni bir öneri kentle çevrelenmesi beklenmektedir. Bir diğer yeni şehir projesinin ise Sabiha Gökçen Havaalanı 2. Pist projesi ile birlikte Tuzla’da hayata geçmesi planlanmaktadır. 

3. havalanı projesi ve havaalanı ile gelişmesi beklenen yeni şehir projesi için İstanbulun mevcut kentsel gelişim yönünün aksine; İstanbul’un kuzeyinde yer seçimi yoluna gidilmiştir. İstanbul’un 535 bin hektarlık yüzölçümünün 240 bini, ormanlık alan olup, bu alanın büyük kısmı, şehrin kuzeyinde yer almaktadır. İstanbul’un kentsel gelişiminin su havzaları ve orman alanları kaynağı niteliğinde olan bu bölgeye doğru gelişmesi fikri bir çok meslek grubu tarafından tepki ile karşılanmıştır. 

15.06.2009 onay tarihli İstanbul Çevre Düzeni Planı ile, İstanbul’un kapsamlı bir yapısal dönüşüm sürecinden geçerek, küresel ölçekte güçlenmiş bir metropol kent olması amaçlanmaktadır. Bu nedenle; çevresel, ekonomik ve toplumsal sürdürülebilirlik, İstanbul Çevre Düzeni Planı’nın, planlama yaklaşımının temelini oluşturmaktadır. 

1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ile ana ulaşım aksları ve fonksiyon dağılımları belirlenmiş olup, alt ölçekli planlar 1/100.000 plana uyumlu olarak oluşturulmaktadır. 

1/100.000 Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı

1/100.000 Çevre Düzeni Planı’na göre, Avrupa Yakası’nda Silivri-Büyükçekmece Gölü aksında D-100 ve TEM otoyolları arasında kalan bölgede, Silivri’nin batısında Değirmenköy ve Çanta’da, Hadımköy’de ve Küçükçekmece Gölü’nün kuzeyinde Kayabaşı ve Ispartakule bölgelerinde; Anadolu Yakası’nda ise Maltepe, Orhanlı, Şile ve Ağva’da gelişme alanları önerilmiştir. 

Çevresel sürdürülebilirlik ilkeleri doğrultusunda, Avrupa Yakası’nda; Kemerburgaz, Bahçeköy, Kilyos, Demirciköy, Rumelifeneri, Zekeriyaköy ve Büyükçavuşlu’da, Anadolu Yakası’nda ise Şile Merkez ve Alacalı Köyü çevresi, Riva, Ömerli ve Alemdağ’da gelişimi ve yoğunluğu denetim altında tutulacak alan kararı yer almaktadır. Bunun en önemli sebebinin doğal eşikler(su havzası, orman alanı vs.) olduğu düşünülmektedir.

Çevre düzeni planına ilişkin plan notları incelendiğinde 3. Havaalanı bölgesinin planlandığı alanın doğal eşiklere sahip olması nedeni ile gelişimi ve yoğunluğu denetim altında tutulması gereken bölgede yer aldığı görülmektedir.

Havaalanı  çevresindeki gelişim örnekleri incelendiğinde bu bölgelerdeki gelişimin beraberinde otel, ofis, alışveriş merkezi, konut, sanayi, lojistik, depolama, hastane, eğlence, teknokent, üniversite, üretim v.b.  fonksiyonlarını bölgeye çekecek olması kaçınılmazdır. 3. Havaalanı bölgesinin de hemen hemen bütün havaalanı örneklerinde olduğu gibi  özellikle otel, ofis ve alışveriş merkezi yatırımlarını çekmesi beklenmektedir. Havaalanları, şirketlerin merkez binaları, bankalar, uzman şirketler ve sık sık uzun mesafe yolculuk yapan uluslararası kurumlar için de bir çekim noktası haline gelmektedir. Bu nedenle ofis kullanımı havaalanı bölgelerinin gelişiminde en önemli unsurlardandır.  Bununla birlikte, özellikle otel fonksiyonu hem yolculara hem de kente iş veya turistik amaçlı gelenlere hitap etmektedir. Havaalanı çevresinde  farklı segmentlerde oteller, farklı ihtiyaçlara cevap verebilmektedir. 

Bugüne kadar havaalanları çevresindeki yerleşimler kendiliğinden gelişmiştir. Ancak gelecekte ortaya çıkabilecek sıkışıklık ve plansızlığın, stratejik altyapı sistem planlarıyla azaltılabileceği düşünülmektedir. Havaalanlarının yakın ve uzak çevresindeki iş ve konut alanlarına otoyollar ve toplu taşıma sistemleri ile entegrasyonunun sağlanması ve ulaşılabilir nitelikte olması gerekmektedir. 3. Havaalanı bölgesinin bu bağlamda Kuzey Marmara Otoyolu ile besleneceği düşünülmektedir. 

İstanbul’da havaalanı çevresinde kentsel gelişimin en somut örneklerinden biri olarak Ataköy bölgesinin ve  Basın Ekspres Yolu’nun gelişimi gösterilebilir. 

Atatürk Havalimanı’nı TEM Otoyolu’na bağlayan aks olan Basın Ekspres Yolu’nu çevresinin, son yıllarda hızla değişim gösterdiği görülmektedir. Bölgenin gelişmesindeki en önemli nedenlerden biri konumudur. Atatürk Havalimanı’na oldukça yakın bulunan aks üzerindeki imar durumunun da değişmesiyle, eskiden Sanayi ve Depolama imarına sahip bölge, bugünlerde bir MİA alanına dönüşme yoluna girmiştir.  Bugün Basın Ekspres Yolu üzerinde yer alan parsellerin imarı “Prestij + Hizmet Alanı” olarak değişim göstermiş ve geniş imar haklarına sahip hale gelmiştir. Bu alanlarda otel, residence, AVM, medyaya yönelik tesisler gibi hemen hemen her tip ticari nitelikli ve kompleks yapılar inşa edilebilmektedir. Bölgede hali hazırda bu dönüşümü somut olarak görebileceğimiz  tamamlanmış veya inşaatı devam eden nitelikli rezisdans, ofis, otel, AVM projeleri yer almaktadır. Bölgedeki arsa fiyatlarındaki fahiş artışlar da dönüşümün bir diğer somut göstergesi olarak karşımıza çıkmaktadır.

Başlangıçta  bir uydukent olarak planlanmış olan Ataköy bölgesi’nin ise, kentsel gelişimin batı aksında ilerlemesi sonucunda Atatürk Havaalanı ile birlikte kentin merkezi denebilecek bir lokasyona sahip olduğu görülmektedir. Atatürk Havaalanının kapasitesinin arttırılamamasının nedeni olarak da bu durum gösterilebilir. Kentsel gelişimin sonucu olarak kentin ortasında kalan bölgenin gelişebileceği boş arsa arzı bölgede yer almamaktadır.

3. Havaalanı proje alanı olarak gösterilen Tayakadın mevkii mevcut durum itibari ile orman ve su havzaları ile niteliksiz konut yerleşimlerinin görüldüğü bir bölge olarak karşımıza çıkmaktadır. İstanbul'un köyleri arasında yerini alan Tayakadın mevkii, 3. Havalimanına ev sahipliği yapacağının açıklanması ile yatırımcıların gözdesi haline gelmiş olup,  arsa fiyatları geçmişte 300-400 TL/m2 arasında iken, son aylarda bu fiyat 700-900 TL/m2'lere kadar ulaşmış durumdadır.

Proje alanına en yakın yeni gelişim alanı olarak alanın güneyinde yer alan Kemerburgaz Göktürk mevkii gösterilebilir. Nitekim Göktürk’ün İstanbul’un Kuzey batısında kentsel gelişimi başlatan yeni yerleşim alanlarından biridir. Göktürk bölgesinde son yıllarda bir çok yeni ve nitelikli konut projesi geliştirilmiş veya inşaatı devam etmektedir. Mevcut durum itibari ile kent merkezine yakın konumda olmasına rağmen merkez ile entegrasyonunda kopukluk görülen  Göktürk bölgesi genel olarak özel araçlar ile ulaşımın sağlandığı bir yerleşim olarak dikkat çekmektedir. Bu yerleşim alanı ile kent merkezi arasında ulaşım bağlantılarını sağlayacak herhangi bir raylı  toplu taşıma sistemi,  metro veya metrobüs hattı bulunmamaktadır.  Bölge mevcut durum itibari ile sakin yaşamı ve orman havası ile üst gelir grubunun tercih ettiği bir bölge olarak dikkat çekmektedir. 3. Havaalanı projesi ile birlikte bölgede oluşacak alt ölçekli kent merkezi olgusunun Göktürk Bölgesi’ni de canlandıracağı, Göktürk’ün mevcut durumuna göre daha merkezi bir lokasyona sahip hale gelmesini sağlayacağı düşünülmektedir. 3. Havaalanı ve yeni şehir alanının açıklanması ile birlikte Göktürk Bölgesi de hem markalı konut üreticilerinin hem de yatırımcıların bölgeye olan ilgisini arttırmıştır. 

İstanbul'da kaçak yapılaşmanın yoğun olduğu bölgelerin başında yerini alan Arnavutköy de, 3.Havalimanı'na yakınlığı ve 3. Köprü'nün bağlantı yollarının üzerinde yer almasıyla dikkat çekmektedir. Bölgede geçmişte 70-100 TL arasında değişen arazi m2 fiyatları son iki yılda 300-450 TL'lere ulaşmış durumdadır.

3. Köprü'nün geçeceği güzergah üzerinde yer alan Sarıyer de son dönemde prim yapan yerler arasında yerini almaktadır. Çılgın Proje olarak da adlandırılan Kanal İstanbul Projesi'nin, kuzeyde Karadeniz kıyısında eski taş ocakları olarak bilinen alanı kapsarken doğuda Sarıyer batıda ise Karaburun'a kadar uzanması planlanmaktadır. 3. Köprü ve Kanal İstanbul projelerinden sonra 3. Havaalanı’nın da İstanbul’un kuzeyinde ve bölgeye yakın yer seçimi ile birlikte bölgedeki arsa fiyatlarında artışlar görülmeye başlamıştır. İstanbul deprem haritasında en sağlam bölge olarak görülen Sarıyer, güvenlik ve lüksü bir arada isteyenler için İstanbul'un tercih edilen en önemli ilçelerinden biri olarak ön plana çıkmaktadır. Özellikle Zekeriyaköy-Uskumruköy bölgesi, imar çalışmalarının başlaması ve tünel inşası sonrasında popülaritesini arttırmıştır. 

Üçüncü köprü ve üçüncü havalimanının yakınlarında yer alan bu bölgelerin ulaşımlarının daha da kolaylaşacak olması nedeniyle daha da değerleneceği düşünülmektedir. Bölgede metrekare fiyatları  projeler açıklanmadan önceki rakamlardan neredeyse iki katı oranında artmış durumdadır. 

*Bu rapor TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için hazırlanmıştır.