İstanbul Anadolu yakasında ofis kiralayanlar arttı

İstanbul A sınıfı ofis piyasasında 2009 yılının son çeyreğinde gerçekleşen yeni ofis kiralamalarına baktığımız zaman; bu işlemlerin daha büyük kısmının Anadolu yakasındaki projelerde ve binalarda gerçekleştiğini görmekteyiz.

Avrupa yakasında gerçekleşen kiralamaların daha az olmasının iki ana sebebi olduğunu düşünmekteyiz. Bunlardan birincisi; ofis arzının Anadolu yakasında, Ümraniye gibi yeni gelişmekte olan merkezlerde, daha geniş ve ucuz alternatifler sunmasıdır.

Diğer bir sebebi ise birçok şirkette çalışanların daha büyük kısmının Anadolu yakasında yaşamakta oluşu ve köprü trafiğinden kaçınmak isteyen şirketlerin bu yakayı ofis kullanımı için tercih etmeleridir.

Bu son çeyrekte yapılmış yeni kiralamaların da etkisiyle; Anadolu Yakası'nda boşluk oranları biraz düşerken, Avrupa Yakası'nda boşluğun bu çeyrekte sabitlendiğini ve değişmediğini görüyoruz. Bu durumun sonucunda; Anadolu Yakası'nda kira rakamları, az da olsa, artmıştır.

Avrupa Yakası'nda ise bu son çeyrekte; boşluk oranları değişmemesine rağmen, kira rakamlarının İstanbul içerisinde en yüksek olduğu merkezlere sahip olması yüzünden, 2008'den beri süregelen istenen kira rakamlarındaki düşüş baskısı devam etmiştir.

2010 yılında ise; büyük kısmı Anadolu Yakası'nda olmak üzere, yaklaşık 200 bin m2 yeni A sınıfı ofis arzının piyasaya girmesi beklenmektedir.

Bu yeni A sınıfı ofis arzını göz önüne alırsak; Anadolu Yakası'nda süregelen kira artışının devam edemeyeceğini, hatta bu yeni ofis arzının kira rakamları üzerinde aşağı yönde bir baskı yaratabileceğini düşünebiliriz. Avrupa Yakası'nda ise 2010 yılında piyasaya yeni girecek A sınıfı ofis arzı sınırlı olacağı için kiraların bu seviyelerde sabitlenebileceğini düşünüyoruz.

Fakat Avrupa yakasındaki ofis kullanıcılarının daha düşük maliyetlerden yararlanmak için Anadolu yakasındaki yeni piyasaya girecek projelere yönelmesi ve bu hareketin Avrupa yakasında boşluk oranlarının ciddi artmasına sebep vermesi durumunda, istenen kira oranlarının aşağı doğru düşmeye devam edebileceğini de göz önüne almalıyız. 2009 yılındaki yeni ofis kiralaması yapan talebi incelediğimiz zaman; Anadolu yakasındaki kiralamaların genellikle yine bu yakadaki ofis binalarından çıkan kiracılar tarafından gerçekleştirildiğini görmekteyiz. Bu da bize Anadolu yakasındaki yeni istenen kira rakamlarının eski binalardan çok daha fazla yüksek olmamasından ve eski binaların teknik altyapılarının günümüz çalışma koşulları için son derece yetersiz olmasından dolayı, şirketlerin yer değiştirme ihtiyacının daha büyük olduğunu göstermektedir.
Avrupa yakasında ise bu durum daha değişiktir. Zira, 90'lı ve 2000'li yıllarda daha fazla geliştirilen binalar sayesinde, A sınıfı ofis stoğu nispeten daha yeni durumdadır. Ayrıca; Avrupa yakasında eski ofis binaları ile yeni A sınıfı binalar arasındaki kira farkı daha yüksektir. Bu durum da bu yakadaki kiracıların yer değiştirmesini daha zorlaştırmaktadır. Genel bir sonuç olarak; 2010 yılında piyasaya arz edilecek toplam A sınıfı ofis stoğu eğer pozitif bir emilim yaratabilirse, bu durumda istenen kiralarda ortalama bir yükselişin 2011 yılı ortasında tekrar bu piyasada görülebileceğini düşünüyoruz. Diğer yandan bu yeni ofis arzı negatif bir emilim yarattığı taktirde, yani kiracıların daha çoğunun daha büyük alanları boşaltıp küçük ofislere taşınmaları ile gerçekleşecek kiralamalar sonucunda, piyasadaki kiralar üzerindeki baskı 2011 yılı içinde de devam edebilir.
Tebernüş Kireçci