İstanbul ofis piyasasında son durum ne? 

2017 4. çeyrek İstanbul ofis piyasasının değerlendirildiği raporda gayrimenkul piyasasına genel bakış, son zamanlarda gerçekleştirilen danışmanlık projeleri yer alıyor. 

İstanbul A sınıfı ofis piyasasında, 2017 yılı son çeyreğinde gerçekleşen genel tabloya baktığımızda; 2017 yılı üçüncü çeyreğine göre ortalama kira rakamlarında ve boşluk oranlarında göze çarpıcı değişimler gözlenmemektedir.

Güçlü bir İstanbul ofis piyasasında toplam kiralama işlemleri hacminin yıllık 200.000 ile 250.000 metrekare  civarlarında gerçekleştiğini, fakat 2014 yılından sonra bu hacmin 100.000m2 civarına düştüğünü, daha önceki sayılarımızda da sıkça belirtmiştik. 2017 yılı toplamına baktığımızda kiralama işlemleri hacminin, geçmiş birkaç yılın üzerinde gerçekleşerek 130.000m2 civarına ulaştığını fakat bu işlemlerin %30’luk kısmının ise, kiracının mevcut kontratını yenileyerek ofisini değiştirmediği işlemlerden oluştuğunu görmekteyiz. 

Dolayısıyla kira rakamlarındaki baskının gittikçe artığını söylememiz hiç de yanlış olmaz. Geçen senenin aynı
dönemi (2016 4. çeyrek) ile içinde bulunduğumuz dönemi (2017 4. çeyrek) karşılaştırdığımızda, İstanbul genelinde kira rakamlarının yaklaşık %12 gerilediğini görmekteyiz. Bu iki dönem karşılaştırıldığında; en yüksek düşüş oranı Avrupa Yakası’nda yaşanmış ve yaklaşık %18 olmuştur. Asya Yakası’nda ise bir yılda %6 düşüş oranı gerçekleştirmiştir. Bölgesel olarak incelediğimizde ise; her iki yakanın ana bölgelerinde kira rakamları geçen senenin aynı dönemine göre, Avrupa MİA bölgesinde %20, Maslak bölgesinde %15, Asya Yakası Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde %6 ve Ümraniye bölgesinde %5 oranında gerilemiştir.

İstanbul Ofis Piyasası
İstanbul’da bulunan ofis alanları Anadolu Yakası’nda 4, Avrupa Yakası’nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede incelenmektedir. Bu bölgeler aşağıdaki haritada görülmektedir:

İstanbul’daki ofis stoklarının bölgesel dağılımı incelendiğinde; en yüksek A sınıfı ofis stokuna sahip bölgelerin Avrupa MİA (%33), Kozyatağı/Ataşehir (%19), Ümraniye (%15) ve Maslak (%13) olduğu görülmektedir. Bu dört bölgedeki toplam ofis stoku İstanbul genelinin %80’ini oluşturmaktadır. Kavacık bölgesi ofis stokunun toplam %3’lük kısmı ile en düşük stoka sahip bölge olurken; geri kalan 3 bölge (Kağıthane/Cendere, İstanbul Batı ve İstanbul Doğu) %5 ile %7 arasında değişen ofis stok oranları ile İstanbul’un kalan %17’lik kısmını oluşturmaktadır.

2017 yılının üçüncü çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $25,58/m2 /ay iken 2017 yılının son çeyreğinde bu rakam $24,87/m2/ay’a gerilemiştir. 2017 yılının üçüncü çeyreğinde Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $19,40/m2/ay iken 2017 yılının son çeyreğinde bu rakam $19,67/m2 /ay’a yükselmiştir.

2017 yılının son çeyreğinde ortalama kira rakamlarının, Ümraniye bölgesi dışında Avrupa ve Asya Yakası’ndaki bölgelerde net değişiklikler ortaya koymadığını görüyoruz. Bu dönemde kira rakamlarındaki artış ve düşüşleri ancak ondalık rakamlarla telaffuz edebiliyoruz.

2017 yılının son çeyreğinde A sınıfı ofislerin ortalama kira değerlerinin önceki döneme göre durumları aşağıdaki tabloda verilmiştir:

Boşluk Oranları 
Avrupa Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları 2017 yılının üçüncü çeyreğinde %33,25 iken bu oranın 2017 yılının son çeyreğinde %33,67’ye yükseldiğini görmekteyiz. Aynı dönemde Asya Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları %33,20 iken bu oranın 2017 yılının son çeyreğinde %33,86’ya yükseldiğini görmekteyiz. 

2017 yılının son çeyreğinde boşluk oranlarının; Asya Yakası’nda İstanbul Doğu bölgesinde yaklaşık %5 oranında yükseldiğini, Kavacık bölgesinde ise yaklaşık %2 oranında gerilediğini görmekteyiz.  Avrupa Yakası’nda ise Maslak bölgesinde yaklaşık %2 oranında  ükseldiğini, Kağıthane/Cendere bölgesinde ise aynı oranda gerilediğini görmekteyiz. İstanbul Doğu ve Maslak bölgelerindeki boşluk artışı stoka yeni eklenen binalardan kaynaklanmaktadır. Kağıthane/ Cendere ve Kavacık bölgelerinde boşluk oranlarındaki düşüşün ise görece daha uygun kira rakamlarına sahip bu bölgelerdeki az sayıdaki kiralama işlemlerinden kaynaklandığını söyleyebiliriz. Diğer bölgelerde ise net değişimler yaşanmadığını söyleyebiliriz.

İstanbul'da ofis kiraları ne durumda?