İstanbul'da kiralar düşüyor mu?

Kiralardaki kesintisiz yükseliş trendi tersine döndü. Kentsel dönüşümle birlikte pazardaki konut arzı artınca kiralar düşmeye başladı. İstanbul’da düşüşler bazı semtlerde yüzde 30-40’lara kadar vardı...

Ekonomist'te yer alan habere göre, oysa birkaç yıl önce ev sahipleri için hayat ne güzeldi. Kiralar artmış, boşalan evler hemen aynı gün kiraya verilir olmuştu. Eski binalar yıkılıyor, bu binalarda oturanlar geçici olarak kiralık evler arıyordu. Taşımacılık firmaları bile bayram ediyordu. Hep böyle sürecek sanılıyordu. Kiralar hep yüksek kalacak, kiracılar istenilen parayı verecek gibiydi. Ama öyle olmadı...

Kentsel dönüşüm ilk hızını kaybetti, yıkılan evler yapıldı bitti, ev sahipleri yeni yuvalarına taşındı, müteahhitlere kat karşılığı kalan daireler pazara çıktı. Özetle arz arttı ama talep beklendiği ölçüde olmadı. Sokaklardaki hafriyat kamyonlarının azalmasıyla birlikte talep yokluğu yüzünden kiralar hızla tırmandıkları zirvelerden isteksizce de olsa inmeye başladı. Kentsel dönüşümün yoğun olarak yaşandığı semtlerde kiralar iki üç yıl öncesine göre yüzde 20-30 arasmda, hatta bazı semtlerde yüzde 40 oranında düştü.

Kentsel dönüşüm İstanbul’un özellikle Anadolu yakasında yoğun olarak yaşandı. Bu nedenle bu bölgede yukarıda sözünü ettiğimiz kiraların düşüş eğilimi oldukça baskın bir olgu. Emlakçılara İstanbul’un genelindeki durumu sorduk. İşte aldığımız yanıtlar...

Gizem MORAL KUNTER / Emlakjet Genel Müdürü

"Bakırköy'de yüzde 12 geriledi"

İstanbul'da arz yoğunluğunun arttığı bölgelerde rekabetten dolayı bir süre sonra fiyat kırma eğilimi başlıyor. Kiracılar, Mecidiyeköy, Gülbağ ve Kağıthane 1 gibi daha uygun lokasyonlara başlayınca Beşiktaş'ta kiralar, yüzde 5 oranında geriledi. Bir başka gerileme ise Bakırköy'de yaşanıyor. Bölgede binaların yaşının çok fazla olması ve otopark problemi yaşanması nedeniyle yüzde 12'lik bir düşüş var.

KADIKÖY-KOZYATAGI METREKARE HESABI

Anadolu Yakası’nın Kadıköy-Kozyatağı bölgesi İstanbul’da kiralamaların sık yapıldığı yerlerden. "Yeni dairelerde metrekare fiyatları 17-23 TL, eskilerde ise 15-18 TL arasmda değişiyor. Kadıköy Kozyatağı, Sahrayıcedit, Şenevler ve 19 Mayıs Mahallesi’nde konut kiralarında uzun süredir artış yaşanmıyor” diyen Era Gayrimenkul Türkiye Genel Müdürü Özhan Atalay, kira değerlerinin 2016 yılından bu yana aynı değerde kaldığını söylüyor. Bunun nedenini ise şu sözlerle açıklıyor:

“2012 ile 2016 yılları arasında kira fiyatlarında yaşanan yüzde 100’lük artışlar, 2016’nın başından bu yana yerini durgunluğa bıraktı. Bölgede yeni projelerden satılık ve kiralık daireler arz fazlalığına neden oldu. Geçmişte kentsel dönüşüm projelerinin başlaması ile kiralık konut talebi artmış, artan talep kira düzeylerine yansımıştı. Konutların yenilenmesinin ardından insanların evlerine dönmesi ve dönüşüm sonrası daire arzının artması nedeniyle fiyatlar düştü. Yeni dönüşüm projeleri gündemde olmadığından, kiralık konut talebinde de bir artış gözlemlenmiyor.”

ACIBADEM

Anadolu Yakası’ndaki Acıbadem semti, kiraların son üç aydır en düşük seyrettiği lokasyonlardan biri. Acıbadem Ata Gayrimenkul Danışmanı Gökhan Ertan, sadece kiralık değil, satılık dairelerde de fiyatların düştüğünü söylüyor. Ertan, semtteki kira düşüşlerinin sebeplerini şöyle anlatıyor:

“Acıbadem bölgesi Üsküdar ve Kadıköy olarak ikiye ayrılıyor. Bu bölgelerde boş daire sayısı çok fazla. Bunun başta gelen nedenleri, ev sahiplerinin daire fiyatını düşürmemesi ve evlerde gerekli bakım ve onarımı yapmaması. Elimizdeki dairelerin kira fiyatları 1.800 TL ile 3.500 TL arasında değişiyor. 2.500 TL’lik daireleri, 2.100 TL’ye kiraya verdiğimiz oluyor. Bunun altına çok fazla düşmüyoruz. Acıbadem’e, farklı lokasyonlarda oturan çok sayıda kiracı taşındı. Bu bölgede oturanlar da Bostancı, Bağdat Caddesi ve İçerenköy taraflarına gitti. Bu düşüşlerin asıl sebebi sektörün genelinden kaynaklanıyor. Kısa süre içerisinde bu durumun düzeleceğini düşünmüyorum.”

ÜMRANİYE'DE KİRALAR DÜZEYİNİ KORUYOR

Anadolu Yakası Ümraniye bölgesi, metro hattının gelmesiyle gözde lokasyonlardan biri haline geldi. Bu nedenle kira fiyatlarında fazla düşüş yaşanmadı. Ümraniye BM Gayrimenkul Firma Sahibi Ömer Toprak, bölgede kiralık daire fiyatlarının 1.000-1.200 TL’den başladığını söylüyor. Özellikle Ümraniye Çarşı bölgesinde bulunan kiralık evlerin fiyatları ise daha yüksek. “Yaşı fazla olan eski binaların kiraya verilmesi daha zor” diyen Toprak, yeni binaların daha çok talep gördüğünü belirtiyor. Ümraniye bölgesindeki kiralar hakkında ise şunları söylüyor:

“İnsanlar daha çok asansörlü, yeni ve temiz dairelere yöneliyor. Bizim elimizde olan dairelerin kiralık fiyatları 1.300 TL ise 1.200 TL’ye kadar indirebiliyoruz. Ümraniye’de kira fiyatları 2017 ile neredeyse aynı durumda. Metronun gelmesi bölgeyi etkilemiş olsa da kiralık ev alternatifi çok fazla. Şu anda bizim elimizde 20’den fazla kiralık daire var. Fiyatı en uygun daireler 1.000-1.700 TL arasında. Sadece bölgede değil, piyasada ciddi düşüşler var.”

ETİLER

Avrupa Yakası’nda bulunan Etiler bölgesindeki gayrimenkul fiyatları ve buna bağlı olarak kiralık rakamları, Türkiye ortalamasının oldukça üzerinde. Şerefiyesi en düşük 2+1 konut için kiralık rakamı 2.500 TL’den başlıyor. RE/MAX Brokerı Malik Bayır geçtiğimiz yıllara kıyasla, kira rakamlarında önemli düzeyde gerileme yaşandığını söylüyor, Etiler bölgesindeki kira fiyatları hakkında ise şunları söylüyor:

“Mülk sahipleri, bizim ‘etiket fiyatı’ olarak ifade ettiğimiz ilan çıkış fiyatlarını çok fazla kabullenmek istemiyor. Piyasa değerlemesinde esas aldığımız nihai anlaşma rakamlarında bu gerçekle karşılaşıyorlar. Bu gerçekle yüzleşmekten kaçman mülk sahipleri ise satış ve kiralama süreçlerinde çok uzun süre sonuç almakta zorlanıyorlar. Bu düşüş İstanbul'un diğer semtlerine göre oransal olarak ortalamanın altında kalsa da geçtiğimiz yıllara göre hem satış hem de kiralamalarda düşüşler söz konusu.”

GAYRETTEPE'DE YENİ BİNA YAPILMIYOR

Avrupa Yakası Gayrettepe bölgesinde kiralık ev sayısı çok fazla olmamakla birlikte, kira fiyatları da değişkenlik göstermiyor. Gayrettepe Yalçın Emlak Danışmanı Arif Kandemir, bahar aylarında kiralanacak boş ev kalmazken, şu anda bu durumun tersine döndüğünü söylüyor. Kandemir, bölgedeki kira fiyatları ve proje yatırımları hakkında ise şu bilgileri veriyor:

“3.100 TL fiyatı olan bir daireyi, 2.750 TL’ye kiraya verdik. Gayrimenkul sahibinin kirasına 4 bin TL istediği bir evi, 3.500 TL’den vermek bile mümkün olmuyor. Gayrettepe’deki kira fiyatlarının kısa vadede düzeleceğini düşünmüyorum. Bu durum bölge ile değil sektör ile alakalı bir konu. Elimizde kiraya verilecek daireler arasında bir yıl süre bekleyenler bile var. Gayrettepe bölgesinde proje ve yatırım olmamasının en büyük sebebi imar. Yeni binaların yapımında imar değişikliği olmadığı için, aynı evler kendi standartlarım koruyor. Bu da müteahhitler için pek cazip bir bölge olmamasına yol açıyor.”

“Kiralar düştü, markalar geri döndü”

Savaş KURTBAŞ / RE/MAX Sonuç Brokerı

Ticari alanlarda kiraların yükselmesi, konut fiyatlanı da etkiledi. 2015 yılında Bağdat Caddesi'nde kiralar dolar olarak ödeniyordu. 2015-2016 yıllarında doların yükselmesinin ardından kiralar daha da arttı.

Bu sebeple bazı markalar caddeden çekilme kararı alınca 2016 sonunda bölgenin yüzde 80'i taşındı. Son 1.5 senedir ise Bağdat Caddesi eski haline geri döndü ve fiyatların düşmesi ile markalar geri gelmeye başladı. Dört ay içinde kira rakamlarında yüzde 30’un üzerinde indirim yaşandı. Bağdat Caddesi kiracılar için her zaman bir cazibe noktasıdır. 1.5 sene önce 5 bin TL'ye verdiğimiz daireyi 3 bin 500 TL'ye kiraladık. Neredeyse yüzde 40 oranında bir gerileme var. Bizim elimizde bulunan dairelerde en duşuk fiyat 2 bin 500 TL, en yüksek ise 12 bin 500 TL. Şaşkınbakkal lokasyonu tercihleri konusunda ilk sırada.

BEŞİKTAŞ

Avrupa Yakası’nm en hareketli bölgelerinden birisi olan Beşiktaş, kira düşüşünün fazla yaşanmadığı noktalardan. Sosyal alanların bulunması ve merkezi bir lokasyona sahip olmasından dolayı en çok çalışanlar ve öğrenciler tarafından tercih ediliyor. Beşiktaş Yeditepe Emlak Danışmanı İsmet Alandağlı, bölgede toplu konut alanının çok olmamasından dolayı yoğun bir kira düşüşünün yaşanmadığını söylüyor. Bölgedeki kira fiyatları hakkında ise şunları söylüyor:

“Piyasada bekleyen daireler genelde 3+1 ya da 4+1 gibi büyük evler oluyor. 4-5 aydır boş kalan daireler var ama bu durum daha uzun süre devam etmiyor. En son 2.300 TL’den verilmiş bir evi, başka bir kiracıya 2 bin TL’ye verebiliyoruz. Bizim elimizdeki kiralık daire fiyatları 2 bin ile 4 bin TL arasında değişiyor. 1 + 1 daireler 50-55, 2+1’ler ise 70-90 metrekare büyüklüğünde oluyor. Beşiktaş’tan insanlar genelde işyerinin taşınması, okulunun bitmesi ya da evliliğinin sonlanması gibi sebeplerle taşınıyor.” Beşiktaş’ta kiraların fiyatları sokaklara göre değişkenlik gösteriyor. Valideçeşme semtindeki Akaretler Yokuşu’nun sağ ve sol taraflarına ayrı fiyatlandırma yapılıyor. Eskiden köşklerin ve konakların, şimdi ise apartmanların bulunduğu Çitlembik Sokağı’nda ise fiyatlar dolar bazında kiralanıyor.