İstanbul'da ofis sıkıntısı

Uluslararası ticari gayrimenkul zinciri Colliers'in Türkiye Ofisi Resco tarafından hazırlanan 2007 ilkbahar raporunda artan ihtiyaçlar karşılanamadığı için ofislerin kirasının yükseldiği belirtildi. Raporda en yüksek artışın Esentepe'de gerçekleştiği vurgulandı.

Uluslararası emlak zinciri Coliers Resco 2007 İlkbahar raporunu açıkladı. Raporda 2007 yılının başlangıcıyla birlikte stokun erimeye devam ettiği İstanbul ofis piyasasında, gün geçtikçe yaşanan sıkıntı daha da çekilmez bir hal aldığı vurgulandı.

2006 yılında ofis arayışlarını tamamlayamayan firmaların 2007 yılına devrolması, aynı zamanda 2007 yılında ofis arayışına başlayan büyük ölçekli firmaların bin ile 5 bin metrekare civarındaki talepleriyle, ofis piyasasının mevcut olan stokunun yetersizliğini gözler önüne serdiği ifade edilen raporda gelinen noktanın çaresizliğini ve çözülmezliğini bir kez daha kanıtlamış oldu.

Bütün bu ihtiyaçların yanı sıra yurtdışından gelen yatırım, finans, bilişim, otomotiv ve sigorta şirketlerinin 150 ile 350 metrekare civarlarındaki ofis ihtiyaçları bugüne kadar küçük birimlerin önemsenmediği ofis piyasasında çok sancılı dönemlerin yaşanmasına neden olduğuna dikkat çekildi.

Hemen hemen bütün küçük ihtiyaçlar çözüme kavuşamadığı gibi, 5bin metrekare ve üzeri ihtiyaçlar da yeni projeleri beklemenin dışında başka çareleri olmadığının anlaşıldığı kaydedildi.

Yapılan analizlerde açık ve net bir şekilde ortaya çıkan durum yine boşluk oranlarının azalması ve kira rakamlarının yükselmesi oldu. Yaklaşık 5 merkezi iş aksında boşluk oranı yüzde 10'nun altına düşerken, en yüksek boşluk oranı ise yüzde 27-25 seviyelerinde kaldı. Esentepe ve Maslak bölgelerinde Kış 2007 raporuna oranla boşluk oranlarında görülen yükselme ise bu bölgelerde son dönemde ortaya çıkan yeni ofis binalarından kaynaklandı.

Kira rakamları açısından ise çok ciddi ivmeler kazanan ofis bölgelerinden Esentepe bölgesinde Kış 2007 raporunda kira rakamı metrekaresi 12.4 dolar iken iken son dönemde 17 dolara kadar yükseldi. Bölgelere göre kira rayiçlerindeki artış yüzde 15 ile yüzde 35 arasında seyir etti.

Stokun hemen hemen eridiği Levent, Etiler gibi bölgelerdeki kira rakamları son dönemde bir düşüş seyrine girmiş gibi görünse de, doluluk oranı yüksek olduğu için bölgede genel kabul gören rakamlar ''Bölgelere Göre En Yüksek Kira Rakamları'' tablosunda kendini gösteriyor.

''B'' Sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarındaki düşüşün de devam etmesi, ofis piyasasında her tip arayışın çok acil olduğunu ve talep açısından çok hareketli bir dönem geçirdiğimizi kanıtladı.

Şehir merkezindeki arsa sıkıntısının giderek büyümesi, istenen fiyatların yapılan fizibilitelerin çok üzerinde kalması, en hızlı ve en yüksek gelir getiren gayrimenkulün alışveriş merkezleri olarak algılanması ofis piyasasının içinden çıkamadığı bir kısır döngüye girmesine neden oldu.

Oysa ki ülke ekonomisinin istikrarlı gittiği her dönemde her zaman süregelen bir canlılığa sahip olan ofis piyasasının prim yapan gayrimenkul tiplerinden biri olduğu unutuldu.

Türkiye'ye uluslararası sermayenin girmesiyle birlikte ilk ortaya çıkacak olan gayrimenkul ihtiyacının, yabancı sermayeyi getiren şirketlerin konumlanacağı ve aktif hale geçeceği ofis alanlarını oluşturmaktan geçeceği göz ardı edildi.

Aynı şekilde ülke ekonomisine paralel olarak büyüyen ve düzenlerini kurmuş olan yabancı şirketlerin de büyüyerek ofis kiralayabilme olasılığı da dikkate alınmadı.