İstanbul'dan konut almak isteyenler nelere dikkat etmeli?

Tebernüş Kireçci, SkyTürk'te yayınlanan ve Uyanış Tuğtaş'ın hazırlayıp sunduğu Başlama Vuruşu programına konuk oldu. Emlak uzmanı Kireçci İstanbul'un yeni stratejik planları çerçevesinde emlak yatırımı yaparken nelere dikkat edilmesi gerektiği konusuna açıklık getirdi.

İstanbul'un 2010-2014 yılları arasını kapsayan stratejik planının iyi bir yatırım pusulası olduğunu ifade eden Kireçci, "Başakşehir - İkitelli'nin çevresine 1milyon metrekarelik bir alan ayrıldığını biliyorduk ama Kamiloba'yı bilmiyorduk, yeni öğrendik. Her türlü makro yatırım o bölgenin gelişmesini sağlar. Hastane yatırımları bunlardan bir tanesidir. Bunun daha önemlisi silikon vadilerinde çok daha yüksek pirim potansiyeli vardır. Anadolu kentleri için kampus alanları yüksek pirim potansiyeline sahiptir" dedi.

Emlak yatırımı aceleye gelmez!

"Yıllar önce Balat çok gelişecek deniyordu, Balat eski Balat'a göre çok değişti ama anlatılan vaat edilen balat olmadı" diye konuşan Kireçci, aynı konuda Galata'yı örnek gösterdi:

"Galata da aynı şekilde. Sami Ofer Galata'da kruvaziyer limanı yapılması için dev bir teklif verdiği zaman herkes Galata'ya saldırdı ve fiyatlar tavan yaptı. Ama 4-5 yıl geçti bir çivi bile çakılmadı. İyi bir emlak yatırımının en temel noktası acele etmeyeceksiniz, sakin düşünüp fırsatları kollayacaksınız. Bizde borsacılar yatırım psikolojisi oluşturup acele yatırıma zorlarlar. Kartal'da bir okurum metrekaresi 4 bin TL'den ev almış, aceleyle aldım diyor. Emlak yatırımları aceleyle yapılmaz, alternatiflere göre kıyaslama yapmak gerekir. Kartal'da 4 bin liraya aldığın evi metrekaresi 10-20 bine satmayı düşünemezsiniz. Kartal ne kadar gelişirse gelişsin Büyükdere Caddesi'ni geçemez. Çok fazla beklentiye girmemek, realist olmak gerekiyor"

Kireçci İstanbul'da prim yapacak bölgeleri şöyle açıkladı:

"Avrupa Yakası'nda Halkalı, Başakşehir ve  TOKİ  Kayabaşı'nı içerisine alan, Bahçeşehir Ispartakule'ye kadar ulaşan küçük bir üçgen var. Burası prim yaptı, yapmaya da devam edecek. Buraya ciddi ulaşım yatırımları var. Sağlık kompleksi yapılacak. Çatalca Büyükçekmece ve Silivri üçgeninde ise Çatalca ve Büyükçekmece'de nüfus azaltılacağı söyleniyor. Avrupa Yakası'nda Bakırköy-Silivri E5 aksının ticari gayrimenkulde ciddi bir pirim potansiyeli var. İstanbul'un yeni gelişme bölgesi burası olarak belirlendi.

Anadolu yakasında ise Kadıköy bir yıldız. Moda'nın ve Bağdat Caddesi'nin Türkiye'de eşi benzeri yok. Üsküdar kendi içinde ayrı bir merkez. Bunun dışında yeni gelişecek bölgeler Ataşehir ve çevresi, Kozyatağı ve çevresi iş alanı ve ulaşım açısından çok daha önemli hale gelecek. Ayrıca Kartal'da kentsel dönüşüm projesinde bir çeyrek arpa boyu kadar yol alındı. Artık Kartal'ın parsel parsel dönüşümüne tanıklık edeceğiz önümüzdeki dönemde. Şerifali ayrıca çok değer kazandı. İstanbul'da son dönemde yükselişin en fazla yaşandığı bölgelerden biri. Anadolu Yakası'nda başka boş ve sorunsuz arsa yok. Pendik'te Gözdağ iyi bir nokta ama parsel sayısı da, satılık ev sayısı da sınırlı. Toplam 400-500 tane ev ya çıkar ya çıkmaz. Oraya Pendik Devlet Hastanesi yapıldığı için iyi prim yapacak. Sabiha Gökçen Havalimanı çok daha aktif hale gelecek. Bu sebeple Kurtköy'de de prim potansiyeli var. İyi bir emlak yatırımının sırrı aldığınız fiyat makul bir fiyatsa beklemeniz gerekiyor. Gayrimenkul yükselişi bir zaman dilimi içerisinde önce merkezden başlar, sonra gelişme bölgelerinde olur. Merkezi lokasyonlar hep yıldız olarak kalacak. Ancak otopark, güvenlik, park hep sorun olarak kalacak. Ama çok değer kaybı olmaz. Fazla prim de yapmaz. Ama gelişme akslarına baktığımız zaman fiyatların uzun vadede daha çok prim yaptığını göreceğiz. Bunun en somut örneklerinden birisi Başakşehir'dir. 1994'te Recep Tayyip Erdoğan İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanı olduğu zaman `Konut hamlesi yapalım' dedi. KİPTAŞ'ın aktif hale getirilmesi projesiydi bu. Başakşehir birinci etap metrekaresi 180-200 dolara satışa çıktı. Şimdi aynı evlerin fiyatları metrekaresi 900 dolar, 1000 dolar. Bir de kira getirisini koyalım. Başakşehir birinci etaptan 1995'te ev alanlar yüzde 600 kazanmıştır. Ya da Halkalı'da metrekaresi 200-300 dolara satılan evler şimdi metrekaresi 1000 dolar. Ve Halkalı'daki en güzel evler o zaman yapılan evlerdir. Kartal 30-40 yıl önce yoğun bir sanayi bölgesi olarak gelişmiş ama şimdi çok hızlı bir şekilde konut ve ofis bölgesi olarak gelişiyor. Kartal dediğimiz zaman 5-10 yıl önce insanlar burun kıvırırdı"

2023'e kadar İstanbul'un nüfusunun 16 milyon seviyelerinde korunması gerektiğine işaret eden Kireçci, "Şu anki varsayılan nüfus 13 milyon civarında. 2014-2015 yılına gelindiği zaman İstanbul'da hizmet ve ticaret yüzde 70, sanayi yüzde 25 ve tarım yüzde 5 seviyelerine çekilmeye çalışılacak. İstanbul'da sanayi her geçen gün daha da azalacak. Sanayi nüfus demektir, sanayi göç demektir. Bir kentte sanayi yatırımları ne kadar artarsa nüfusun o kadar artacağı anlamına gelir. Orta seviyede bir fabrikada bile 300-500 işçi çalışır. Bunların çocuklarıyla beraber 1000 kişi demektir. Sanayi Gebze'ye doğru gitmeye başladı, Sakarya Adapazarı üzerinden Düzce'ye kadar uzanacak. Avrupa Yakası'na gelince Çorlu pas geçildi. Çünkü belli bir gelişmişlik düzeyi var, yerel yönetim istiyor. Çerkezköy ve Lüleburgaz önümüzdeki 20 yılda sanayinin gelişeceği alanlar olarak ön plana çıkıyor" dedi.

Kireçci programda geç teslim edilen konut projelerine de değindi. Dünyada projelerde geç teslim oranının yüzde 30-35 seviyesinde olduğuna dikkat çeken Kireçci açıklamalarına şu sözlerle devam etti:

 "Bu dünyanın problemi, Türkiye'nin problemi değil. İşler kötüye gittiği zaman satış gerçekleşmediği için finansman sıkıntısıyla projeler geç teslim ediliyor. Taşeron firmalar verdiği sözleri yerine getirmeyebiliyorlar. Akıllı müteahhitler, iyi markalaşmayı düşünen şirketler erken teslim eder. Bir müteahhit yaptığı projeyi geç teslim ediyorsa kendi bacağına kurşun sıkıyordur. Siz ev sattığınız bir insanı memnun ederseniz o insanın bütün arkadaşları size potansiyel müşteri olur. Büyümek çok kolay, 18 ayda diyeceksiniz 16 ayda teslim edeceksiniz. Önümüzdeki yıllarda geç teslim yapan müteahhitlerin kalıcı olmadığını görürüz.
Ortalamada erken teslim ön plana çıkıyor. Son yıllarda İstanbul'da satışı çok hızlı olan ve insanların memnun olduğu proje Avrupa Konutları TEM'i ele alalım. Bu 3 bin 100 konutluk bir proje. Normalde 48-60 ayda bitirilmesi gerekirken 24 ay değil 22 ayda bitirildi. Projeyi yapan şirket karlı hale geldi. Müşteri memnuniyetini artırmış oldu. Erken teslim kurumsal şirketlerde artıyor. Sorun küçük ve bu işin ciddiyetini fark etmeyen şirketlerde. Geç teslim önümüzdeki yıllarda belki hiç kalmayacak"