İstanbul’un hızlı değerlenen semtleri hangileri?
Satış Çözümleri kurucusu Soner Keleş, geçen sene İstanbul'da en çok konut satışı yapılan ilçeler ve pandemi sonrası hızlı değerlenen bölgeleri değerlendirdi...
Satış Çözümleri kurucusu Soner Keleş, geçen sene İstanbul'da en çok konut satışı yapılan ilçeler ve pandemi sonrası hızlı değerlenen bölgeleri değerlendirdi...
Türkiye genelinde en çok konut satışının gerçekleştiği il olan ve tek başına geçtiğimiz yıl toplam konut satışının yüzde 18’e yakın bölümünü oluşturan İstanbul’da yatırım ve oturum amaçlı konut talebi hızla devam ediyor. Hem yerli hem de yabancı yatırımcı tarafından öncelikli il olan İstanbul, gayrimenkul ve emlak piyasasındaki hareketliliğin hiçbir zaman düşmediği bir merkezi konumda yer alıyor. 15 milyonu aşan nüfusu ve nüfus artış hızının beklenenin üzerinde olması İstanbul’u büyük konut projelerinin de merkezi haline getiriyor. 2020 yılında satışı yapılan bu konutların yüzde 30’u yeni konut projelerinin içinde yer aldığı görülmüştür. Bu oranın bu kadar yüksek olmasında İstanbul’un hemen hemen her yerinde yükselen markalı konut projelerinin büyük ölçüde etkisi olmuştur. Önceki yıllarda emlak yatırımları özellikle arazi stokunun diğer ilçelere göre daha fazla olduğu Esenyurt, Beylükdüzü, Pendik ve Sancaktepe gibi ilçelerde yoğunlaşırken, daha sonra Kadıköy, Kağıthane, Kartal ve Ümraniye gibi nispeten daha içeride yer alan ilçelere doğru artmıştır. Yoğun bir yapılaşmanın ve kentleşmenin görüldüğü İstanbul, halen konut projelerine uygun yerleri ve değerlenecek ilçeleri ile dikkat çekiyor. Özellikle şehirleşmenin getirdiği etkilerle yapılan yeni yollar, köprüler, tüneller ve çeşitli ulaşım ağları sayesinde bundan 5 sene öncesinde dahi herhangi bir konutun bulunmasının öngörülmediği yerlerde, artık yatırım için iyi alternatifler bulunabiliyor. İstanbul’un hemen hemen her noktasında gerçekleştirilen inşaatlarla birlikte sadece konut alanlarına yönelik değil aynı zamanda iş yerleri ve ofisler gibi alanlarda da artan ihtiyaçlara cevap vermek üzere projeler gelişmeye devam ediyor.
İstanbul'un en değerli ilçelerinin başında Avrupa yakasında Şişli, Beyoğlu, Beşiktaş, Zeytinburnu ve Eyüpsultan, Anadolu yakasında Kadıköy, Ataşehir, Üsküdar ve Maltepe başı çekiyor. İstanbul'un 39 ilçesine bakıldığında en cazip ilçe Beyoğlu olarak öne çıkıyor. İlçede satılık fiyatıyla kira gelirine bakıldığında geri dönüşüm süresinin 20 yılında altında olduğu görülüyor. İstanbul’daki konutların satış fiyatı ortalamaları ile aynı özelliklerdeki konutların kiralık değerlemesi dikkate alındığında İstanbul’daki konut yatırımının ortalama amortisman süresi 22-25 yıl arası olarak gerçekleşiyor. Geçtiğimiz yıl Mart ayında ilk pozitif vakanın ortaya çıkışıyla başlayan Türkiye’deki pandemi süreci ve beraberindeki karantina uygulamaları ile gelen sokağa çıkma yasakları, bahçeli evlere olan talebi de artırdı. Özellikle az katlı konut, müstakil ev, villa ve bahçeli evlere talep artışına neden oldu. İstanbul’da emlak piyasasında bazı bölgelerde konut fiyatları tırmanışa geçti. Özellikle İstanbul’un çeperlerinde Sarıyer, Zekeriyeköy, Göktürk, Kemerburgaz, ile Riva, Beykoz, Şile hattını oluşturan kentin kuzey kesiminde kalan bölgelerin yanında, şehrin merkezinde kalmayı tercih edenler için az konutların yer aldığı Ulus, Bebek, Beylerbeyi, Çamlıca, Çengelköy, Kandilli gibi bölgelerde değer artışları yüksek oldu. Son dönemde bahçeli ve doğaya yakın az katlı konut arayışı artmakla birlikte talep edilen kira fiyatlarındaki artış oranı Avrupa Yakası’nda yüzde 35’e yakın, Anadolu Yakası’nda ise yaklaşık yüzde 25 artış gerçekleşti. Kent yaşamının zorluklarına pandemi ve yaşanan depremler de eklenince şehrin çeperlerinde sayfiye bölgelerdeki arsa ve konutlar daha fazla değer kazandı. Salgından korunma yöntemi olarak izole bir yaşamın tercih edilmesi nedeniyle kalabalık kentlerde yaşayanların, yatay mimari ve geniş bahçelerin olduğu, yumuşak iklimli sayfiyelere yöneldiği görüldü. Uzun vadede bu bölgelerdeki arsa ve konut stokunun azalması ile birlikte gayrimenkul fiyatları artmaya devam edecektir.
