İstanbul'un master plana ihtiyacı var!

Gayrimenkul şirketlerinin yöneticileri ve dernek temsilcileri Hürriyet Dünyası’nın ‘Sign of the City Gelişen Bölgeler Zirvesi; Yeni İstanbul’ toplantısında bir araya geldi. Avrupa yakasında Yeni İstanbul olarak planlanan ilçelerdeki gelişimi değerlendiren patronlar, bu bölgelerin büyük potansiyel taşıdığına dikkat çekti. Patronlar, en büyük sorunlarının plansızlık olduğunu belirterek, master plana ihtiyaç duyulduğuna dikkat çekti.

Hürriyet Gazetesi, inşaat sektörünü bir araya getirdi. İstanbul’da gelişen bölgelerin tartışılacağı toplantı serisi Yeni İstanbul hattı ile başladı. Başakşehir, Bahçeşehir, Ispartakule, Halkalı bölgelerinde gayrimenkul projeleri geliştiren firmaların patronları ile gayrimenkul sektöründeki dernek başkanlarının katıldığı ‘Gelişen Bölgeler Yeni İstanbul’ toplantısında sektörde yaşanan sorunlar konuşuldu, çözüm önerileri sunuldu. Konut sektöründe arz ve talebin paralel gittiğini belirten inşaat patronları en büyük sorunun plansızlık olduğunu söyledi. Yeni İstanbul hattındaki projelerde ve şehrin merkezindeki kentsel dönüşüm çalışmalarında plansızlığın risk oluşturduğuna dikkat çeken patronlar, kamudan bu alanda destek talep etti.

Kimlikli Yapı Yapılmalı

22 yıl siyasetin içinde aktif görev aldıktan sonra gayrimenkul sektörüne adım atan 24 Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Yeniay, 30 yıl içinde İstanbul’da gayrimenkul adına yapılacak çok iş olduğuna dikkat çekti. Riskli yapı stoku konusunda uyarda bulunan Yeniay, İstanbul’un 3’te 2’lik kısmının kentsel dönüşüme girmesi gerektiğini dile getirdi. Tüm bu potansiyele karşı planlama disiplininden uzaklaşıldığını belirten Yeniay, “Mesele bina yapmak değil,kimlikli yapılar yapmak. Sektörün gayreti ve iyi niyeti var. Ama bir bütün içinde, plan dahilinde büyüme olmalı. Yoksa 8 metrelik sokak kenarında 38 karlı binalar olur. Ya da kentsel dönüşüm sürekli imar artışı ile sağlanır ve bu bizi boğabilir” dedi. Plansız bir şehirleşmenin trafik yükünü de beraberinde getirdiğini belirten Yeniay, “Planlamanın yanında Beylikdüzü’nde oturan birini Tuzla’da çalıştırırsanız trafik sorunu çözülemez” dedi. Yapılacak altyapı projeleri ile değerli bölgelere yeni ilçeler de ekleneceğini belirten Yeniay, “Şimdi İstanbul’un merkezi ön planda. Ama 3. köprü, 3. havalimanı, Kanal İstanbul gibi projeler dengeleri değiştirebilir” dedi. İstanbul’daki gayrimenkullerin hak ettiği değere ulaşmadığını belirten Yeniay, 10 yıl sonra bugünkü rakamların 2-3 katına ulaşılacağını dile getirdi.

Gayrimenkul sektöründeki hızlı büyüme ve balon iddialarına yanıt veren Sinpaş Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Avni Çelik, inşaat şirketlerinin piyasayı koklayarak talebe cevap verdiğini söyledi. Yapı sektörünün her dönem ön planda olduğunu belirten Çelik, “Türkiye her dönem nüfus artışına paralel konut üretildi. Sektör, belgeli belgesiz, markalı markasız konut ihtiyacını hep karşıladı. Konut sektörü değil, ülke patladı. Bunu olumlu bir büyüme olarak söylüyorum. Şöyle ki: Cebime gire para 6 kat büyüyünce ev alımında, araç alımından, tatilde bir patlama olması doğal” dedi.

Bina Ömrü Uzatılmalı

İnşaat sektöründe yaşanan master plan sorununa dikkat çeken İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı ve Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, “Master plan olmadan bir pazılın tüm resmini görmeden küçük küçük parçalar yapar gibiyiz. Kanal İstanbul nerede? Metro hatları nereye gidiyor? Şehir hangi yönde büyüyor? sorularının yanıtını bilmeliyiz” dedi. Kentsel dönüşüm kapsamında 20 yıllık binaların yıkılıp yapıldığını belirten Durbakayım, “Eğer 20-25 yıllık bina yıkılıp yeniden yapılıyorsa bunun adı kentsel dönüşüm olamaz Binalarımızın ömrü 20 değil 100-200 yıl olmalı” dedi.

Herkes Müteahhit

Farklı iş kollarından inşaat sektörüne giren yatırımcılar olduğunu belirten Durbakayım, bu yatırımcılara seslenerek, “Eğer kalıcı olmak niyetinde değilseniz gelmeyin. Kısa süreli giriş-çıkışlar sektöre zarar veriyor” dedi. Tüm Avrupa’da 30 bin olan müteahhit sayısının Türkiye’de 120 bini aştığını söyleyen Durbakayım, ofis açan ya da eline bir çanta alan herkesin müteahhitlik yapmaya başladığını ifade etti.

Tarihe Geçecek

Türkiye’nin son 12-13 yıllık tarihinde gayrimenkul sektörünün önemli yer tuttuğunu belirten Hürriyet Gazetesi Genel Yayın Yönetmeni Sedat Ergin, “Bu dönemin tarihi yazılırken, hukuk ve iktisat tarihçileri inşaat sektörünün hızlı büyümesine yer verecektir” dedi. Ekonomistler arasında gayrimenkule dayalı büyüme konusunda tartışmalar olduğunu hatırlatan Sedat Ergin, gayrimenkul merkezli büyümeyi eleştirenlerin dahi inşaatın büyümesi ile sanayide birçok kolun harekete geçtiğini kabul ettiğini söyledi. Konut, ofis ve alışveriş merkezi yatırımlarının hızla devam ettiğini ve inşaat sektöründe büyümenin sürdüğünü belirten Sedat Ergin, kentsel dönüşüm hamlesi ve yabancılara gayrimenkul satışı ile sektörün hareketli bir dönem geçirdiğini dile getirdi. Hürriyet Dünyası olarak gayrimenkul sektörüne katkı sağlayacak projeler üretmeye devam edeceklerini söyleyen Sedat Ergin, “Geçen yıl ilki düzenlenen gayrimenkul yarışması Sign of the City Awards başarılı bir organizasyondu. Geleneksel hale gelecek yarışmanın bu yıl daha kapsayıcı olmasını istiyoruz. Gayrimenkul sektörü temsilcilerinin bu yarışmayı sahiplendi ve yarışma köprü işlevi gördü” dedi.

Karamsarlık Görmedim

Yaklaşık 2 saat süren toplantı sonrası izlenimlerini paylaşan Sedat Ergin, “Sektörün ne kadar büyük bir özgüven duygusuyla yola devam ettiğini gördüm. Türkiye’nin geleceği ve inşaat sektörünün geleceği ile ilgili bir karamsarlık olmadığını fark ettim” dedi. İnşaat şirketlerinin vurgu yaptığı plansızlık sorununu da değerlendiren Sedat Ergin, “Oyunu bir sahada oynayacaksınız ama nasıl bir sahada oynanacağı belli değil. Şartlar belli olmalı ve herkes kendi planını yapabilmeli” dedi.

İNŞAAT PATRONLARI SEKTÖRÜ DEĞERLENDİRDİ

Geliştirici mi, müteahhit mi?

46 yıldır gayrimenkul sektöründe yer aldığını belirten Mesa Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu, Türkiye’de geliştirici ve müteahhit kavramlarının iç içe girdiğini söyledi. Polonya, Almanya ve Letonya’da yap-sat projeler geliştirdiklerini belirten Boysanoğlu, “Ben yurtdışında bir arsa alır ve proje geliştiririm. Sonra bir banka ile anlaşır ve inşaatı bir müteahhitte ihale ederim. Türkiye’de ise konut geliştiricisi ve yatırımcısı karışmış durumda” dedi. Gayrimenkul sektöründeki istatistiklerin hatalı olduğunu ve bu nedenle yapılan değerlendirmelerin gerçeği yansıtmadığını belirten Boysanoğlu, “Yurtdışından bir projede detaylı istatistik bilgileri alıyorsun. Türkiye’de ise yan sitemizde kaç konut satıldığını öğrenmek için cambazlık yapıyoruz” dedi. İstanbul’da mimari anlamda başarılı yapılar inşa edildiğini ancak plansızlık sorunu nedeniyle ortaya başarılı bir görüntü çıkmadığını belirten Boysanoğlu, “Mimari şaheserler var ama bunlar yan yana gelince iyi olmuyor” dedi.

Yolun Başındayız

İnşaat sektörünün henüz başlangıç noktasında olduğunu, önümüzdeki yıllarda büyümenin katlanarak artacağını belirten Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, “Hazine arsasına yapılan gecekondu döneminden bugüne geldik. Sektörde markalaşma ve kurumsallaşma dönemi yaşanıyor. Bu büyüme olurken planlama da göz ardı edilmemeli” dedi. İnşaatçıların ‘rantçı’ olarak adlandırılmasını eleştiren Çetinsaya kar marjlarının yüzde 5 ile 15 arasında değiştiğini söyledi. Çetinsaya, arsa arzının sınırlı olduğu İstanbul’da en büyük rantı arsa sahiplerinin elde ettiğini dile getirdi. İstanbul Kayaşehir’deki gelişim sürecini de değerlendiren Çetinsaya, alt yapı yatırımları ile bu bölgenin değerinin daha da atacağını kaydetti.

Yeni Hikaye Gerek

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcılar Derneği (KONUTDER) Başkanı ve EYG Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, gayrimenkul sektörünün önünü açabilmek için yatırımcının ve tüketicinin cazip görebileceği yeni bir hikayeye ihtiyaç olduğunu söyledi. Bu hikayeyi oluşturmak için de oturup neyin doğru, neyin yanlış yapıldığının analiz edilmesi gerektiğini belirten Çelik, “Her zaman koşmak olmaz, ara sıra durmak durumu analiz edip sonra yola devam etmek gerekir. Doğrular hatalar üzerine konuşulmalı. Bu da sadece konut geliştiricileri ya da sektör oyuncularıyla olmaz. Bugün geldiğimiz noktada sektörler yurt içini ve yurt dışını iyi analiz edip, sektör dinamiklerine göre hareket ediyorlar. Kanun yapıcılar kötü niyetlileri engelleyebilmek için iyi niyetlilerin önüne setler koyuyor. Yeni yapılacak düzenlemelerde, bürokrasinin kötü niyetlileri bertaraf ederken iyi niyetlilerin ayağına taktığı prangaları kaldıracak çözümler yer alması gerekiyor. Ayrıca yerel idarelerde şehir planlaması konusunun da özenli bir şekilde ele alınması gerekiyor” diye konuştu. Aynı hikayenin1980’lerde ve 90 ‘arda turizm sektöründe, tekstil sektöründe de yaşandığını belirten Çelik, bu sektörlerin ülkenin lokomotif sektörleriyken yanlış alınan kararlar ve uygulamalarla büyümesinin engellendiğini ifade etti. Çelik, “Bugün aynı hataları gayrimenkul sektöründe yapmamak lazım diye düşünüyoruz” dedi.

Kentsel Dönüşüm Rant Değil

İnşaat sektöründe eğitim kalitesi sorunu yaşandığını belirten İhlas Yapı Proje Koordinatörü Recai Akdoğan, “Marka oluşması için projenin tasarım kalitesi, yapım kalitesi ve işletme kalitesi birlikte olmalı. Ancak bizler her ne kadar kalite belgeleri de alsak, eksik kalan nokta eğitim kalitesi” dedi. İstanbul’da arsa arzının sınırlı olması nedeniyle inşaat şirketlerinin kentsel dönüşüme yöneldiğini belirten Akdoğan, dönüşümün asıl amacının vatandaşlara doğru aktarılamadığını dile getirdi. Akdoğan, “Kentsel dönüşüm inşaat şirketlerine sağlanan rant değildir. İnsanlar mezarlarında oturuyor” dedi.

Ruhsatı Sormuyorlar

Türkiye’de konut alıcının yeteri kadar bilinçli olmadığını belirten Demir İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Hamit Demir, “Konut alıcısı satış ofisine girince ruhsatını, firmanın kim olduğunu, kat irtifakını sormuyor. 30 bin liralık bir araç alırken 3 ustaya gösteriyoruz ama hayatımızdaki en pahalı ürünü alırken yeteri kadar araştırmıyoruz” dedi. İnşaat tecrübesi olmayan çok fazla firmanın sektörde faaliyet gösterdiğini belirten Demir şunları söyledi: “Bir dönem turizm iyiyken herkes turizmci oldu, sonra tekstil ön plana çıktı ve herkes tekstilciydi. Şimdi inşaat sektörü ön planda olduğu için ‘bu işte para var’ algısı ile sektöre giriyorlar. Bu niyetle gayrimenkule giriş doğru değil. Konut alıcısı da firma seçerken bu nedenle titiz davranmalı.”

Altyapı Yetersiz

İnşaat sektöründe ‘hızlı büyüme’ eleştirilerinin gerçeği yansıtmadığını belirten Dekar Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Salih Kuzu, “Sektörün Gayri Safi Milli Hasıla içindeki payı aynı. Ama markalaşma arttı ve görünür olduk” dedi. Başakşehir ve Bahçeşehir bölgelerinde hızlı gelişim yaşandığın söyleyen Kuzu, altyapı eksikliklerine de dikkat çekti. Kuzu, “Bahçeşehir’de trafik anlamında kaos var” dedi.

Hürriyet ek