İstanbul’un mu yoksa Hong Kong’un mu gayrimenkul varlığı daha değerli?

Prof. Dr. Ulvi Saran Independent Türkçe için kaleme aldığı yazıda İstanbul'un tüm arsa varlığının değeri 2,7 trilyon dolar olduğunu belirterek, İstanbul’un gayrimenkul varlığı mı daha değerli, Hong Kong’un gayrimenkul varlığı mı? sorusuna yanıt verdi.

Prof. Dr. Ulvi Saran'ın yazısı şu şekilde:

Yakın dönemde medyada yer alan bir habere göre, mega kent İstanbul'un tüm arsa varlığının değeri 2,7 trilyon dolarmış.

Habere ilişkin bazı yorumlarda, taşı toprağı altın olan böyle bir kente sahip olmanın gurur kaynağı olduğu vurgulanıyordu.

Bunu büyük bir zenginlik kaynağı şeklinde görmek, insanın beyin gücüne ve sahip olduğu beceri ve hünerlere değil de öncelikle kendi vücuduna değer biçmesi gibi ilkel bir bakış açısını da yansıtıyor.

Bir ülke halkının, büyüme ve ilerleme umudunu arsa ve inşaat alım satımı üzerinden devşirilecek kazançlara bağlaması ve bundan bir türlü kurtulamaması da hazin bir şey.

Sahip olunan arsa stokunu zenginlik kaynağı şeklinde görmek, Türk toplumunun hisse senedi piyasalarının yeterince gelişmemiş olmasının getirmiş olduğu alternatifsizlikle toprak satın almayı kaçınılmaz bir tasarruf ve yatırım aracına dönüştürmesinin bir sonucu… Bu da konjonktürel dalgalanmalarla suni ve gereğinden fazla artış gösteren, sonuçta değişken ve göreceli değer tahminleriyle belirtilen kurgusal bir varlık tasavvurundan öteye gitmiyor.

Birilerinin 2,5 trilyon$ değer biçtiği mega kent İstanbul’un toplam arsa varlığına siz 5 trilyon dolar, değer biçin, ben 10 trilyon dolar değer biçeyim. Sonuçta ne değişecek?

Hadi diyelim, tüm tasarruf sahipleri olarak halkımız ileride zengin olmak ve servetini 5’e 10’a katlamak amacıyla söz konusu bu arsalara hücum etsin ve toplam değer 50 trilyon dolara yükselsin… Bu mega kent İstanbul’un mülk değerini ve gayrisafi hasılasını gerçekte artırmış olur mu, yoksa yalnızca kendimizi mi kandırmış oluruz?

Durağan bir varlık, kendisi üzerinden ilave bir değer doğuracak ve toplam ekonomik pastayı büyütecek yeni ve bütüncül bir üretim sisteminin bir parçası olmadığı sürece kendisine sürekli yükselen bir değer atfedilmesi ve bu değerin kapalı devre bir ticari ilişki modelinde alım satıma konu edilmesi, kesimler arasında kâr ve servet transferinden başka bir anlam da taşımaz.

Sonuçta mevcut arsalarınızı üretip kargoya yükleyip küresel pazarlara ihraç edemezsiniz. Üzerlerine inşa ettiğiniz yapılar da yüksek katma değerli ve nitelikli endüstriyel ürünler ve finansal hizmet ihracı sağlayan ticari girişimler için altyapı oluşturmadıkça, yine kargoya verilerek ihraç edilemeyeceklerine göre ölü birer yatırımdan öteye gidemeyecekler.

Toprak veya üzerinde kurulan yapılar, yeni ve farklı değerlerin üretimini sağlıyorlarsa sürdürülebilir gelişmenin aracı olabilirler. Yoksa, alım ve satıma konu olmalarının bittiği noktada değer üretme potansiyellerini de kaybederler.

Şimdi yeniden İstanbul ve Hong Kong’un gayrimenkul varlıkları konusuna dönelim:

Arsalara atfedilen fiyatların göreceli ve fiktif olmaları sebebiyle, şehirlerin gayrimenkul değeri karşılaştırmalarında, arsa varlıkları değil de genellikle yapı stoku değerleri esas alınıyor.

Belirtilmiş olan kriterler ve çerçevesinde, İstanbul ve Hong Kong'u karşılaştırarak inceleyelim:

İSTANBUL

Alan: 5400 kilometrekare

Nüfus: 16,5 milyon

Milli gelir: 275 milyar dolar

Kişi başı milli gelir 17 bin dolar

Ortalama konut büyüklüğü: 105 metrekare

Toplam bina stoku değeri: 670 milyar dolar

HONG KONG

Alan: 1100 kilometrekare

Nüfus: 7,5 milyon

Milli Gelir: 406 milyar dolar

Kişi başı milli gelir: 54 bin dolar

Ortalama konut büyüklüğü: 40 metrekare

Toplam bina stoku değeri: 1,3 trilyon dolar

Hong Kong, mega kent İstanbul'un 5'te bir alanına ve yarı nüfusuna sahip iken, yaklaşık  olarak1,5 katı değer (gayrisafi hasıla) üretiyor.

Ayrıca Hong Kong’un fiziki yerleşimi mega kent İstanbul’a göre çok daha dar alanda, daha yüksek katlı binalarda ve daha düşük metrekareli konutlarda (ortalama 40 m2) olmasına rağmen, toplam bina stoku değeri, İstanbul’un yaklaşık olarak 2 katı civarında…

Söz konusu bu sonuçlar, Hong Kong’da tüm ölçütler (kilometrekare yüzölçümü, nüfus, bina metrekare büyüklükleri) dikkate alındığı zaman mülk değerinin mega kent İstanbul’a göre ortalamada 4 kat daha fazla olduğunu gösteriyor.

Peki, neden böyle bir sonuç ortaya çıkıyor?

Bu sonuçlar;

- Hong Kong’un uluslararası ölçekte ticaret ve finans organizasyonunda, İstanbul’a göre sağlamış olduğu daha yüksek başarıyı ve ürettiği daha yüksek katma değeri ortaya koyuyor.

- Hong Kong’un küresel ekonomiyle daha çok bütünleştiğini, küresel rekabette daha çok yer tuttuğunu ve küresel pastadan daha fazla pay aldığını gösteriyor

 - Hong Kong, ilerleme ve gelişmesini uluslararası rekabete dayalı finansal ve ticari faaliyetler üzerinden yürütürken, mega kent İstanbul'un zenginleşmeyi hala ağırlıklı olarak gayrimenkul alım satımı, arsa rantı ve inşaat faaliyetlerinde, yani inşaat ve emlak ekonomisinde arıyor olmasını ifade ediyor.

Bir şehirdeki inşaat varlığınızın toplam değerinin artması için, daha geniş alanlarda, daha yüksek metrekarelerde, daha çok sayıda inşaat yapmanıza ve bu yoldan zenginleşme çabasına girmenize gerek yok…

Eğer;

- Nitelikli işgücünüzü ve âtıl duran doğal kaynaklarınızı harekete geçirirseniz,

- Bilgi birikimine, deneyime ve uzmanlığa önem verirseniz,

- Sermayenizi taşa toprağa yatırmak ve düşük katma değerli alanlarda oyalanmak yerine, üretiminizi daha nitelikli, teknolojik ve katma değerli duruma  getirirseniz,

- İhracat hacminizi ve toplam ihracatınız içinde yüksek teknoloji esaslı ihraç ürünlerinin oranını artırırsanız,

- Şehriniz, bilim ve teknoloji, uluslararası ticaret, bankacılık ve finans alanlarında bir çekim merkezi ve uluslararası bir kontrol ve dağıtım noktası olursa,

Mevcut gayrimenkul varlığınızın değeri, zaten ticari ve ekonomik canlılıktan doğacak olan yüksek satın alma ve kira talebi sebebiyle sürekli artacaktır.

Aslında “İstanbul mu, yoksa Hong Kong mu daha değerli” gibi bir soru sormak düpedüz abesle iştigal etmektir.

Mega kent İstanbul gibi, tarih, kültür ve uygarlıklar beşiği bir kent, hiç Hong Kong gibi türedi bir kentle karşılaştırılabilir mi?

Fakat mega kent İstanbul’un eşsiz özelliklerini, kültür ve turizm zenginliğini, jeostratejik konumunu ve paha biçilemez potansiyelini ne kadar akılcı ve sistemli değerlendirdiğimiz ve sürdürülebilir bir değere dönüştürdüğümüz sorusunu sorduğumuz zaman karşılaştığımız tablo hiç de iç açıcı değildir.

İstanbul’un ülkemizin en büyük ticaret ve sanayi bölgesi ve dünyanın en çok ziyaret edilen turizm uğrak yerlerinden biri olmasına rağmen daha düşük bir milli gelir üretmesine karşılık, Hong Kong, böylesine dar bir alanda bu kadar yüksek milli gelirin çok büyük kısmını ticaret bankacılık ve hizmet sektörlerinden elde etmektedir.

Hong Kong’u bir şehir devleti olarak bu kadar önemli yapan ve başarılı kılan şey, dünya ölçeğinde yaygın bir ağa hitap eden bir uluslararası ticaret merkezi olmasının dışında dünyanın 3. büyük uluslararası finans merkezine sahip olmasıdır.

Bir şehrin başarılı bir uluslararası finans merkezine sahip olabilmesi için finansal altyapıdan, hukuki ve düzenleyici çerçevelere, iş ortamından, yaşam kalitesine kadar geniş bir yelpazede bir dizi sosyal, ekonomik, yönetsel gerekleri ve altyapı standartlarını karşılaması gerekiyor.

Ekonomik Özgürlükler Endeksi’nde her zaman ilk sıralarda bulunan Hong Kong, düşük vergilendirme, piyasa üzerinde minimum devlet müdahalesi, yüksek nitelikli finansal hizmet kalitesiyle bu gerekleri fazlasıyla karşılamaktadır.

Fakat İstanbul’un söz konusu gerekleri ve standartları ne derece karşılayabildiği, oldukça tartışmalı bir konudur

Bu da özetle, mega kent İstanbul’un Hong Kong’a göre sahip olduğu jeostratejik avantajı, gelişme potansiyelini ve sektörel çeşitliliğini yeterince değerlendiremediğini ve çok daha düşük bir performansla kullanabildiğini gösteriyor.

Demek ki, bu konuda yapacak daha çok işimiz ve kat edeceğimiz çok uzun yollar var.
 

Alçı fiyatları 2 yılda yüzde 120 artarken, işçilik fiyatları yüzde 650 arttı!

Emekliye 24 bin TL promosyon müjdesi! Resmen açıklandı!

Konut fiyatlarında İstanbul, Barcelona’yı solladı!