İşte İstanbul'da emsal artışı yapılan bölgeler!

Bir parsel üzerine inşa edilebilecek alanı ifade eden “emsal” değeri, parselin piyasa satış değerini doğrudan etkileyen faktörlerdendir. Emsal değeri, parsel ve bölge bazında değişkenlik gösterebilir.

Bir parselin emsal değeri, parsel üzerinde yapılabilecek toplam inşaat alanını ifade eder. Parselin yüzölçümü ile parselin dahil olduğu imar planında belirtilen emsal değeri çarpıldığında, parsel üzerinde inşa edilebilecek maksimum inşaat alanına ulaşılır.

İstanbul özeline bakıldığında; emsal değerleri, havzaları korumak amacıyla İSKİ Havza Koruma Alanları ilan edilen bölgelerde düşüktür. Bu durumdan bölgesel olarak etkilenen ilçeler; Çatalca, Büyükçekmece, Küçükçekmece, Esenyurt, Başakşehir, Arnavutköy, Sultangazi, Beykoz, Ümraniye, Çekmeköy, Sancaktepe, Sultanbeyli, Pendik, Tuzla, Şile olarak sıralanabilir. Ayrıca Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölge sınırları içerisinde, emsal değerleri ve yükseklikler düşük değerlerde tutulmuş şekilde yapılar bulunmaktadır. Bu kısımlarda, mevcut yapının yıkılması durumunda yerine yeni yapı yapılamamaktadır. Boğaziçi geri görünüm bölgelerinde konumlu parseller ise yine düşük emsal değerlerine sahiptir. Son dönemlerde gündeme gelen “siluet” kavramı ile beraber, Boğaz’dan yüksek kesimlere çıkıldıkça, emsal ve yükseklik değerlerinde kademeli olarak artış sağlanmaya çalışılmaktadır. Düşük emsal değerleri, ilçelerde belirlenen bölge fonksiyonlarına ve planlamalarına da bağlıdır. Düşük yoğunlukta kalması hedeflenen bölgelerde emsal değerleri de düşük tutulmaktadır. Zemin durumu da emsal değeri etkileyen faktörlerden olup, zayıf zeminlerde emsal değerler düşük tutulmaktadır. 

İstanbul’da yüksek emsallere sahip olan bölgelere bakıldığında; Şişli-Mecidiyeköy, Şişli ve Sarıyer’e bağlı Levent-Maslak-Ayazağa bölgeleri (Büyükdere aksı), Ataşehir-Batı Ataşehir gibi bölgeler ilk akla gelenlerdendir. 

Parsel değerini doğrudan etkileyen faktörlerden olması dolayısıyla, parsel sahibi açısından oldukça önemli bir kavram olarak karşımıza çıkan emsal değerde yapılacak değişiklikler, yapılaşma düzeni açısından da değerlendirilmelidir. Düşük emsal değerlerinin seyrettiği bir bölgede, bölge geneline oranla daha yüksek şekilde düzenlenecek emsal değer, o bölgedeki yapılaşma düzenini ilk bakışta fark edilecek kadar etkileyecektir.

Yapılaşma hakları, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma haklarıyla olduğu kadar, plan notları ile de belirlenmektedir. Emsal artışına yönelik düzenleme yapılan bir bölgede emsal değeri sayısal olarak değişmese de plan notu ile, imar planında belirtilen emsal değerinden hesaplanan inşaat alanından daha fazla inşaat alanı olabilmektedir. İmar plan notları ile sağlanan emsal artışları; bodrum katların emsale dahil edilmesi, imar hakkı transferi gibi şekillerde görülmektedir.

Mayıs 2012’de kabul edilen ve “Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak bilinen 6306 Sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile, ülkemizde riskli yapı sınıfındaki binaların yıkılarak veya güçlendirilerek, ömrünü sağlıklı olarak sürdürebilecek hale getirilmesi amaçlanmıştır. Riskli yapıların maliklerinin ve müteahhit firmaların kentsel dönüşüme teşvik edilebilmesi için, bu bölgelerde emsal artışı gibi bazı düzenlemelere gidilmektedir. Bazı ilçe belediyelerinde ise riskli alan ilan edilmemesine rağmen, imar uygulamaları ile ilçe sınırları içerisindeki bazı bölgelerde “kademeli imar artışı” olarak ifade edilen bazı düzenlemelere gidilmektedir. Kademeli imar artışı ile, belirlenen bölgedeki parsellerin tevhit edilerek yüzölçümlerinin büyümesi durumunda, emsal değerleri artabilmektedir. Bu artışlarla, bölgelerde daha planlı ve site tarzında, içerisinde sosyal donatı ve rekreasyon alanlarının da bulunduğu projeler gerçekleştirilmesi hedeflenmektedir. Bu uygulamanın yanı sıra, belirli bir fonksiyon üzerinden gelişmesi planlanan bölgelerdeki yeni projelerin, bu fonksiyonlara uygun şekilde inşa edilmesini sağlamak için de emsal artışı uygulamaları gerçekleştirilmektedir. Kentsel dönüşüm çalışmaları kapsamında emsal artışının yaşandığı önemli bölgelerden biri kuşkusuz Fikirtepe’dir. Kadıköy ilçe sınırları içerisinde kalan bölge, kentsel dönüşüm çalışmaları ile hareketlenen ilk bölgelerden olup, yaklaşık 134 hektarlık, oldukça geniş yüzölçüme sahip bu bölge de riskli alan ilan edilmiştir. Fikirtepe’de öncelikle imar planı ile düzenlemeye gidilmiş, daha sonra bölge riskli alan ilan edilerek, Afet Dönüşüm Yasası kapsamına alınmıştır. İlk etapta bölgede, yapı adası oluşturulması halinde emsal hakkı % 100’lük bir artışa konu olmakta iken, bölgedeki emsal değeri, yaklaşık 4,00 olarak uygulanmaktadır. 

Emsal artışları, özel uygulamaların yapıldığı bölgelerde de gözlenmektedir. Buna en iyi örnek, Ümraniye ilçe sınırları içerisinde kalan İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’dir. Bölgede emsal değerleri 2,50 olup, uygulamada ortaya çıkan şartlar ile bu değer artmaktadır. Bölgede inşaat hakkının brüt parsel alanı üzerinden hesaplanması da emsal değeri yükseltmektedir.

Emsal artışları konusunu irdelemek için İstanbul metropolünden başlanması uygun olur. Barındırdığı toplam nüfus ve finansal başkent kimliği gereği, bölgesel olarak, üst ölçek planlarda tanımlanan kimliğe uygun alt ölçek imar planı düzenlemeleri gerekmektedir. 2012 yılında çıkan ve zaman içerisinde düzenlemelere konu olan Afet Dönüşüm Yasası gibi uygulamalarda amaç şehri yaşanabilir, sağlıklı bir kent ortamına kavuşturmaktır.

Ece Çalışkan Vural

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Departmanı Kıdemli Değerleme Uzmanı