İstiklal Caddesi’nde mağazalar arka sokaklara taşınıyor!

İstanbul’un sembol alışveriş caddesi İstiklal Caddesi’nde dükkanların zor bir dönemden geçtiğini kaydeden EVA Gayrimenkul Değerleme araştırma ve raporlama uzmanlarından Emir Sezgin ve Merve Demircan, kentin turizm ve eğlence merkezi olan caddede son 6 aydan bu yana markaların yavaş yavaş çıktığını ya da kiraların daha uygun olduğu arka sokaklara taşındığına dikkat çekiyorlar.

Dükkan ciroları düşüşte

Üç yıl öncesine kadar Beyoğlu aksına günde yaklaşık 400 bin ziyaretçinin geldiğini ifade eden uzmanlar, yaşanan terör olayları nedeniyle kalabalığa girmekten çekinen kesimle Türkiye’ye gelen Avrupalı turist sayısının azalması gibi etkenler nedeniyle bugün İstiklal Caddesi’nin ziyaretçi sayısının hafta içi yaklaşık 140 bin, hafta sonu ise yaklaşık 210 bin düzeyine düştüğünü belirtiyorlar.  Uzmanlar, değişen ziyaretçi profinin ise dükkanların cirolarında düşüşe neden olduğunu ve mevcut kiralarıyla rasyonel olarak işletilemeyen binaların kiracıları tarafından terk edildiğine dikkat çekiyorlar. 

Ziyaretçi profili daha ziyade orta sınıf Ortadoğulu turist haline gelen Beyoğlu bölgesinin, artık yerli turist ve ziyaretçilerden de yeterli geliri elde edemediğini dile getiren uzmanlar, dükkan kiralarının çoğunlukla ciro üzerinden ödendiği İstiklal Caddesi’ndeki azalan gelirin markaları yer değiştirmeye zorladığını söylüyorlar. Bir zamanlar İstiklal Caddesi’nde yer alma yarışında olan markaların eski kiracıların çıkması için ödediği ‘hava parasının’ artık gündemde olmadığına değinen uzmanlar, halihazırda 12-13 dükkanın yeni kiracı beklediğini belirtiyorlar. Uzmanlar, mevcut tablo hakkında şu bilgiyi aktarıyorlar: “Şu an bulundukları dükkanlardan çıkacak kiracılar da var. Böylece caddede 30’a yakın boş dükkan olacak. Starbucks, Columbia, Bolulu Hasan Usta, TeknoSA, Adil Işık gibi firmalar çıkan ya da yer değiştiren firmalar arasında. Yeme içme hizmetlerini içeren markalar açık oturma alanına ihtiyaç duyuyor ve caddeyi kullanamadıkları için açık alan ihtiyacını karşılayamıyorlar. Bu markalar artık arka ara sokakları tercih ediyor. Caddeye cephesi olan dükkanlar da alışveriş mağazaları tarafından kullanılıyor. Yeni gelen markalar mevcut kira fiyatlarını yüksek bulduğundan dükkanlar boş kalıyor. 5-6 aylık bir süre sonunda mal sahiplerinin yaklaşık %20-25’lik bir indirimle yeni kiralamalar gerçekleşebiliyor. “

Yatırımların niteliği değişiyor

Caddedeki bu değişimin yanı sıra yeni yatırımların da görüldüğünü belirten EVA Gayrimenkul uzmanları, tarihi Emek Sineması’nın bulunduğu Cercle d'Orient binasının restorasyonuyla oluşan Grand Pera projesinin Demirören’den sonra caddedeki ikinci AVM olacağını belirtiyorlar. Uzmanlar, projenin alışveriş, sinema ve yeme-içme hizmetlerini içereceğini ve aynı zamanda 2016 Aralık’ta açılması planlanan dünyaca ünlü balmumu heykeli müzesi Madame Taussauds’nun İstanbul şubesine ev sahipliği yapacağını söylüyorlar. Caddeye gelecek yeni yatırımlardan birinin de 140 yıllık tarihi Rumeli Han olduğunu ifade den uzmanlar, restorasyonun ardından Curio - A Collection by Hilton markasıyla binanın Hilton tarafından otel olarak işletilmesinin planlandığını, 173 odalık otel projesinin 2018 yılı ortalarında açılmasının beklendiğini belirtiyorlar. 

İstiklal Caddesi’ndeki dükkanları lokasyonu itibariyle iki bölgede incelediklerini söyleyen uzmanlar, birinci bölgenin Taksim Meydanı ile Galatasaray Lisesi’nin bulunduğu alan olduğunu, ikinci bölgenin ise Galatasaray Lisesi’nden Tünel’e doğru doğru olan lokasyon olduğunu belirtiyorlar. Taksim Meydanı’ndan Tünele doğru gittikçe dükkan kiralarının daha uygun olduğunu ifade eden uzmanlar, dolar üzerinden kiralanan dükkanların metrekare birim değerinin 150-300 dolar, ikinci bölgedeki kiraların metrekare değerinin ise ortalama 40 dolar olduğunu belirtiyorlar. 

EVA Gayrimenkul uzmanları, yakın gelecekte İstiklal Caddesi’ni neyin beklediği konusunda şu görüşü ileri sürüyorlar: “Siyasal olayların yabancı turist sayısını ve profilini değiştirmesi, yerel turist kaybının yaşanması caddenin zorlu bir sürece girmesine neden oldu. Uzun zamandır el yakan Beyoğlu bölgesinde ziyaretçi sayısı yakın zamanda düzelecek gibi durmuyor. Bu nedenle kira değerlerinin eskisi gibi devam edeceğini düşünmek pek mümkün değil. Ciro üzerinden ödenen kiraları karşılayabilen dükkanların caddeye dönüşünü sağlamak için mal sahiplerinin kiralarda indirime gitmesi şu an için Beyoğlu’nu canlandırabilecek en önemli seçenek gibi görünüyor.”