İzmir kentsel dönüşüm çalışmalarında nelere dikkat edilmeli?

Cumhuriyet Gazetesi konuk köşe yazarı Av. Senem Kiraz köşe yazısında İzmir'de deprem sonrası çözüme kavuşması gereken konuları ve kentsel dönüşüm çalışmalarını kaleme aldı. İşte Kiraz'ın o yazısı...

30 Ekim 2020 tarihinde meydana gelen  İzmir  depremi sonucu yaralar sarılmaya devam ediyor. Cevre Sehircilik Bakanlıgı ve İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin yoğun çalışması ile  evsiz kalan vatandaşlarımıza kalacak ikamet  temin edilmesi,  taşınma yardımı yapılması, hasarlı binaların tespiti, ağır derecede hasar gören binaların yıkılması,  ağır hasarlı ve yıkılan  bina sahiplerine kredi veya konut tahsisi, güçlendirme kredisi temin edilmesi, kentsel dönüşüm sürecinin hızlandırılması, devlet eliyle dönüşüme girecek alanların tespiti ve inşai faaliyetlerin  hızlandırılması, depremzedelerin imar haklarının  (mevcut kat ve inşaat alanı başta olmak üzere) korunmasına yönelik ile belediyelere yetki verilmesi gibi bir çok düzenleme ve uygulama yapılmaya devam ediyor.

İzmir halkının yardımlaşma konusundaki duyarlılığı ve hızı de bu dönemde hafızalara kazınmıştır. Hem İzmir içinde hem İzmir dışından ve birçok ülkeden gönderilen yardımlar depremzedeler ulaştırılmıştır. Pandemi sebebiyle sınırlı da olsa komşumuza ve ihtiyaç sahiplerine yardım etmenin önemini bir kez daha hatırlamış olduk..

Yaklaşık 6 ay sonra şimdi sorulan soru ise depremzedelere yeterli  desteğin sağlanıp sağlanmadığı ve deprem sonrasında hızlanan kentsel dönüşüm sürecinde ne derece kolaylık sağlandığıdır??

Depremzedeler ve kentsel dönüşü konusundaki çalışmalarım ve gözlemlerim  sırasında özellikle şu konularda  sıkıntılar olduğunu ve çözüm beklediğini gördük..

YAPILAN YARDIMLARIN DÜŞÜK OLMASI,  HAK SAHİPLİĞİNİN ZORLAŞTIRILMASI  

Deprem sonrasında 7269 sayılı Kanun kapsamında depremzedelere kiracı veya malik olmasına göre değişen oranda ortalama 2.500-TL- 13.000-TL arasında değişen nakdi yardım  yapılmıştır. Orta ve üstünde hasar gören bina sahiplerine eşya almaları için can güvenliği riski sebebiyle çok az tanındığı , çoğu ev içindeki eşyalarla  birlikte terkedilmiştir. Bina sahipleri hem taşınma hem yeni eşya almak zorunda kalmış yüklü maliyete katlanmıştır. Hasar görmeyen binaların yoğun talep üzerinde kira  artışı yaşaması da diğer bir mağduriyet kaynağıdır.

Taşınma maliyeti (nakliye, emlakçı, depozito, yeni eşya alımı, abonelik açtırma vs) düşünüldüğünde sağlanan yardımın düşük kaldığı tartışma konusu olmuştur. Özellikle emekli, dar gelirli, öğrenci gibi kesimler bakımından büyük mağduriyet yaşandığı ortadadır.

Karşılaşılan yüklü masraflara karşılık , sağlanan yardımların düşük kalması, talep eden herkese verilmemesi, bir defaya mahsus olması , düzenlilik taşımaması, pandeminin de etkisiyle kurumlara başvurulan depremzedelerin bilgi alma ve yetkili ile görüşme noktasında zorluk yaşaması, hakkını takip etmek konusunda zorluk yaşadığı için pes etmesi, kurumlara olan güvenin sarsılmasına ve deprem ile zarar gören kesimin iyice karamsarlık ve umutsuzluğa kapılmasına sebep olmuştur.

Mevzuattaki engeller de işin cabasıdır. 7269 sayılı Kanun gereği evi yıkılan depremzedelere kredi desteği verilmesi için DASK YAPMA ZORUNLULĞU, AYNI İLÇEDE  AYNI TÜRDE (KONUT VEYA İŞYERİ) İKİNCİ EVİ OLMAMASI , Yıkık olduğu veya ağır, orta ve az derecede hasar gördüğü belirlenen binalardan mülkiyeti tüzel kişilere ait olanlara yardım yapılmamaSI gibi şartlar getirilmesi mülkiyet hakkı ve sosyal devlet ilkesi ile bağdaşmamaktadır. Depremde hiçbir kusuru olmayan vatandaşın iki evi olduğu veya tüzel kişi olduğu gerekesiyle , diğerlerinin  faydalandığı haktan mahrum edilmesi hakka, hukuka ve vicdana aykırıdır, Mevzuatta bu noktada düzenleme yapılması ve hak sağlanması zorlaştırılmamalı aksine kolaylaştırılmalıdır.

KALDI Kİ AYNI KANUNUN 13. MADDESİ İLE DEPREMZEDELERE İKAMET AMAÇLI EV KİRALANMASI ,  HATTA SATIN ALINMASI İMKANI  GETİRİLMİŞKEN, HALA KONTEYNIRDA BARINIYOR OLMALARI SOSYAL VE HUKUK DEVLETİ İLKESİ İLE BAĞDAŞMAMAKTADIR. PANDEMİ, KIŞ VE UĞRANAN SEL FELAKETİ DÜŞÜNÜLDÜĞÜNDE 6 AYDIR BU KİŞİLERE HALA SICAK VE YAŞANILABİLİR BİR YUVA SAĞLANAMAMASI DÜŞÜNDÜRÜCÜDÜR. DEVLET BİR NEFES SIHHAT GİBİ OLDUĞUNU BÖYLE ZAMANLARDA GÖSTERMELİDİR.

Sözün özü, mağduriyetlerin hafifletilmesi için ağır hasarlı ve yıkılan binadaki hak sahipleri bakımından , yardım tutarının arttırımı , süresinin uzatılması, dönemsel kolaylıklar tanınması (evlerinde  sağlık ve sosyal hizmet desteği,     sürdürülebilir maddi destek; abonelik bağlatma ve faturalarda indirim, öğrenciler için burs,  kayıt ücretinden muafiyet veya indirim, emlak vergisi muafiyeti  gibi) faydalı olacaktır.

DASK ÖDEMELERİNİN DÜŞÜK OLMASI VE HASAR RAPORLARININ DİKKATE ALINMAMASI 

Evleri depremde orta hasar ve ağır hasar gören veya yıkılan ev sahipleri DASK tan faydalanma ve yasal tenzilat yapılarak tazminat talep hakkına sahiptir. İzmir genelindeki en büyük şikayetlerden biri yıllarca yapılan ödemelere rağmen ÇOK DÜŞÜK DASK ÖDEMESİ YAPILMASIDIR.  DASK  ile beklenen güvence elde edilememiştir, kuruma ve işleyişine olan güven sarsılmıştır.

DİĞER KONU HASAR DURUMUNUN İTİRAZ ÜZERİNE ARTMASI (örneğin orta hasarlı binanın itiraz üzerine ağır hasarlı olduğunun tespiti) HALİNDE ÖDENMESİ GEREKEN TUTARIN ARTTIRILMAMASI, SİGORTA ŞİRKETLERİ TARAFINDAN HASAR TESPİTİ HUSUSUNDA TEK YETKİLİ KURUM OLAN CEVRE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞINCA VERİLEN RAPORA İTİBAR EDİLMEMESİDİR.

Bu noktada sigorta şirketlerine yapılan başvuruların cevapsız kaldığı, yeniden eksper incelemesi yaptırılmadığı, itirazların reddedildiği genel bir problem olarak karşımıza çıkmaktadır.

DEVLETİN ZORUNLU KILDIĞI ÖDEMEYİ, DEVLETİN VERDİĞİ RAPORA İTİBAR ETMEYEREK ÖDEMEKTEN İMTİNA EDEN ŞİRKETLERE KARŞI DEVLETİN YAPTIRIM GÜCÜ OLMALI VEVATANDAŞIN MAĞDURİYETİ GİDERİLMELİDİR. 

Ayrıca birçok depremzede DASK sigortalarının yenilenmediğini, deprem sonrası talepte bulunduklarında zararlarının karşılanmadığını dile getirmektedir. Bu noktada özellikle banka kredisiyle alınmış taşınmazların hasar görmesi halinde, SİGORTAYI YENİLEME NOKTASINDA BİLDİRİM YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜN BANKA veya SİGORTA ŞİRTKETİNE AİT OLDUĞUNU, tazminatların ödenmesi gerektiğini, yasal haklarını almak için depremzedelerin talepte bulunması gerektiğini hatırlamak isterim.

HASAR TESPİTLERİNİN SAĞLIKLI YAPILIP YAPILMADIGI KONUSU 

Deprem sonrası yapılan hasar tespit çalışmalarında ilk etapta yapılan hasar tespitlerine kimi ev sahibi hasarın düşük olduğu kimi ise hasarın daha yüksel olduğu gerekçesiyle itiraz etmiştir. İtiraz  bir kereye mahsus olup itiraz sonucu verilen karar kesindir. Kesinleşen hasar tespitin hatalı olduğu düşünülüyor ise, idari işlem niteliğindeki son hasar tespit belgesinin iptali için idare mahkemesine dava açılabilir; öncesinde sulh hukuk mahkemesinden binanın hasar durumu ve deprem sebebiyle gördüğü zararın tespiti için delil tespiti de talep edilebilir. Alınacak mahkeme kararı DASK dahil kurumlar için bağlayıcıdır.

Bu noktada çoğu depremzede itiraz üzerine,  az hasarlı binaların ağır hasarlıya dönmesi yada ağır hasarlı binaların az hasarlıya dönmesi şeklinde teknik açıdan açıklaması zor gözüken bir durumla karşılaşmıştır. Hasar durumunun değişmesi maddi ve manevi zorluklar yaratmıştır. Özellikle konutlar bakımından , orta ve ağır hasar durumuna itibar ederek , can güvenliği korkusuyla konutunu tahliye eden ve eşyasını alması için süre tanınmadığı için yeni eşya almak zorunda kalan vatandaşlar , yeni ev arayışı, eşya alımı, taşınma masrafı  gibi çok ciddi masrafa girmişlerdir. Öyle ki çoğu depremzedeye can güvenliği riski sebebiyle sadece 15 dakika verilmiş ve ancak bir kaç parça kişisel eşyasını alarak konutunu terketmiştir.

İtiraz  üzerine hasar durumunun azalması (örneğin ağır hasardan az hasara dönmesi) halinde eski konutuna girmesi yasal olarak mümkün hale gelmiş olsa da yeni bir eve yerleştiği için ek masraf ve süreç yaşama zorluğu ile karşı karşıya kalmıştır.

Hatta bir kısım depremzededen AFAD ödediği yardımı, hasar durumunun azalması sebebiyle iade istemiş; ancak ilk hasar durumuna itibar ederek  ev değiştirdikleri ve ödenen yardımdan kat ve kat fazla masrafa girdikleri kuruma  izah edilince bu talepten vazgeçilmiştir.

Sözün özü olası bir deprem hazırlığı olarak bezer durumların yaşanmaması için yaşanan deneyimleri de dikkate alarak HASAR DURUMU TESPİTİNDEKİ EKSİKLİKLERİN GİDERİLMESİ, UZMAN PERSONEL ALIMI VE EĞİTİMLERİN ARTTIRILMASI GİBİ ÖNERİLERİMİZ bulunmaktadır.

Ayrıca hasar durumunun (özellikle az hasar ve ağır hasarlı binalar bakımından) artçı depremlerle arttığı ve artma riski olduğu da dikkate alınmalıdır.

GÜÇLENDİRME  İŞLEMİNİN YAYGINLAŞTIRILMASI   

7269 sayılı kanun gereğince deprem sonrası orta hasarlı olduğu kesinleşen binaların 1 yıl içinde güçlendirilmesi gerekmektedir; aksi halde yeniden kullanılması olanaksız olup yıkılması gündeme gelecektir.

Bu nedenle orta hasarlı binaların güçlendirilmesi (yıkılıp yeniden yapılması yerine daha kısa süreli ve az maliyetli olduğu da dikkate alınarak) önemli bir ihtiyaç olarak karşımıza çıkmaktadır. Güçlendirme için kat maliklerinin 4/5 çoğunlukla karar alması, güçlendirme projesinin hazırlanması, binanın tahliye edilmesi, belediyeden güçlendirme ruhsatı alınması ve m2 bazında değişen , en az 70-80 bin TL tutarında güçlendirme maliyetinin karşılanması gerekmektedir.

Devletin orta hasarlı binalar için (yasal şartları sağlayan)depremzedeler e sağladığı 30.000-TL kredi mevcuttur. 6306 sayılı Yasa kapsamında da  anlaşmalı bankaların 100.000-TL e kadar riskli bina güçlendirme kredisi sağladığı görülmektedir. 

Orta hasarlı binaların artçı veya olası daha büyük bir depremde yıkılma riski olduğundan güçlendirme önemlidir. Depremzedelere özellikle daha düşük faizli uzun geri ödeme süreli ve ihtiyac sahibinin özel durmuna (emekli, ileri yaşlı, engelli, dar gelirli vs)  göre farklı şartlarda KREDİ SAĞLANMASI, GÜÇLENDİRME  YAPANLARA DA KİRA YARDIMI YAPILMASI, GÜÇLENDİRME RUHSATINDA KOLAYLIK SAĞLANMASI  gibi önemler faydalı olacaktır.

HASAR TESPİTİ AİLE RİSKLİ YAPI ANALİZİ FARKLIDIR 

Halk arasında binanın hasar görmesi ile riskli yapı olmasının aynı olduğu veya hasar gören binaların doğrudan kentsel dönüşüme gireceği gibi yanlış bir inanç vardır. Öncelikle binanın hasar görmesi sonucu, az orta yada ağır hasar alması farklı binanın riskli yapı olup olmadığı farklı kavramladır. Hasar durumu deprem sebebiyle oluşan zarara ilişkin olup Çevre ve Şehircilik Bakanlığı eliyle tespit yapılmaktadır; hasar tespit itiraz ve ilan süreci farklıdır; hasarlı bina sahiplerine maddi yardım yapılmakta yasal şartlar sağlandığı takdirde  kredi sağlanmakta veya konut tahsis edilmektedir.

Riskli yapı analizi (tespiti) ise binanın deprem olmasına gerek olmaksızın, herhangi bir kar maliki tarafından başvuru ile tespiti mümkün olan, BİNANIN DEPREM YÖNETMELİĞİNE UYGUN İNŞA EDİLİP EDİLMEDİĞİNİ MALZEME VE İNŞAAT KALİTESİ AÇISINDAN TESPİT EDEN, lisanlı ve özel kuruluşlarca yapılan  bir yöntemdir.

Kısaca hasar durumu deprem sonrası, risk durumu deprem öncesi tespiti gerekli bir husustur. Mevzuat gereği yıkılan veya metruk durumda olan binaların riskli yapı olarak tespit edilememesi de bu yüzdendir, bina ayakta ve taşıyıcı sitem zarar göremeden risk durumunun kontrol edilmesi hedeflenmektedır.  DEPREM SONRASI MERAK EDİLEN KONULARDAN BİRİ HAKKINDA BU SURETLE BİLGİ VERMEK FAYDALI OLACAKTIR. Depremde yıkılmamış ancak hasar görmüş binalarda “karot testi” olarak bilinen binadan beton numunesi alınması suretiyle test yapılması  (binaya zarar verme riski sebebiyle )zorunlu olmayıp Cevre Şehircilik Bakanlığınca yayınlanan genelge gereği bınaların dış gözlem veya sıyırma denen yöntem ile de riskli yapı tespitine imkan tanınmıştır.

ÖZET OLARAK BİNANIN HASAR GÖREMESİ TEK BAŞINA KENTSEL DÖNÜŞÜME GİRMESİ İÇİN YETERLİ OLMAYIP RİSKLİ YAPI TESPİTİ GEREKMEKTEDİR.  BU NEDENLE  BAYRAKLI BÖLGESİNDE BELİRLENEN 7 ADET PROJE ALANINDA DEVLET ELİYLE YÜRÜTÜLEN DÖNÜŞÜM PROJESİ KAPSAMINDA YER ALMAYAN KAT MALİKLERİNİN MUTLAKA RİSKLİ YAPI ANALİZİ YAPTIRMASI GEREKLİDİR.

BURADA POZİTİF AYRIMCILIK YAPILARAK, DEPREMZEDE KAT MALİKLERİNİ BEKLEYEN RİSKLİ YAPI ANALİZİNİN ( EN AZINDAN ORTA HASARLI VE ÜZERİNDE HASAR GÖREN BİNALAR İÇİN)  DEVLET TARAFINDAN YAPTIRILMASI YADA MASRAFIN KARŞILANMASI EN AZINDAN CİDDİ ORANDA İNDİRİM UYGULANMASI GEREKTİĞİ KANISINDAYIZ. 

KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİSİNİN DEPREMZEDELER İÇİN AVANTAJLI HALE GETİRİLMESİ 

Kentsel dönüşüm sürecine girildiğinde , yeni yapılacak binanın ilgili belediyeden alınan imar hakkına göre yeni inşaat alanı, mevcut kat hakkı vs hususlar tespit edilecektir. Yeni bina için kat artışı sağlanamıyorsa , mütteahite inşaat karşılığında kat veya arsa payı devri  imkanı olmadığından ya metrekare küçültülerek oluşturulacak  kat veya dairelerin   devri gündeme gelecektir yada  binanın eser sözleşmesi ile  maliyeti karşılanarak mütteahite kat veya arsa payı devri yapılmaksızın yenilenmesi söz konusu olacaktır.

İkinci seçenekte kat malikleri BİNAYI KENDİN YAP modelini seçmiş olacak ve nakit desteğe ihtiyaç duyacaktır. Burada önerilen eser sözleşmesi süresince binanın  ilerleme seviyesine göre  (temel, su basman, 1. Kat, 2. Kat vs) aşama aşama ödeme yapılmasıdır. Ödeme hususunda kat maliklerine nakit desteği  olarak devlet 6306 sayılı yasanın sağladığı kentsel dönüşüm kredisi imkanı sağlamaktadır.  Cevre ve Sehircilik Bakanlığı ile protokol imzalayan özel veya devlet bankalarınca sağlanan kredi , konutlarda 10 , işyerlerinde 7 yıl süreli, (her ikisinde 2 yıl geri ödemesiz) ve 0.4 civarında faiz indirimi sağlayan bir kredi seçeneğidir, yani faiz indirimi devlet tarafından karşılanmaktadır.

Ancak kredinin güncel faiz oranları üzerinden verilmesi sebebiyle geri ödemeler yüksek tutardadır, deprem sebebiyle maddi zorluk yaşayan depremzedelere pozitif ayrımcılık sağlanması gerektiği kanaatindeyiz. Sosyal devlet ilkesi gereği , binasını müteahhitle anlaşarak tercihen yenileyen kat maliklerinin aksine deprem felaketine maruz kalmış vatandaşlara daha uzun süreli, düşük faizli kredi sağlanması olanaklıdır. Burada ihtiyaç sahiplerine göre (memur, emekli, engelli, öğrenci, dar gelirli vs) farklı seçenekler sunulması ve depremzedelere kolaylık tanınması en büyük ihtiyaçtır.

AYNI ŞEKİLDE DEVLETİN KREDİ KULLANMAYAN HAK SAHİPLERİNE TANIDIĞI KİRA YARDIMI (YA KREDİ YA KİRA YARDIMI SAĞLANMAKTADIR) DEPREMZEDELER BAKIMINDAN SÜRE VE RAKAM OLARAK ARTTIRILMALIDIR. HATTA DEVLETİN DEPREMİN ARDINDAN KİRA YARDIMINI ORTA HASAR VE ÜZERİ HER KİRACI VE EV SAHİBİNE YAPMAMIŞ OLMASI DÜŞÜNDÜRÜCÜDÜR.

 DEPREM GÜVENLİĞİ VE ÖNLEMLERİ KONUSUNDA BİLİNÇLENDİRME 

Öncelikle yıkılmak üzere olan  başta Bayraklı  gibi semtlerdeki  ağır hasarlı binaların yıkımının hızlandırılması acil bir ihtiyaçtır.  Valilik 600 civarında yıkılmak üzere olan bina olduğunu belirtmektedir. Bunlardan kentsel dönüşüm sürecine alınanlar ve ruhsat bekleyenler hariç tutulursa, hasar durumu kesinleşen ve yıkımı onaylanan binalar için zaman kaybedilmemelidir. Etrafındaki yaşam alanı sebebiyle bu binalar ciddi bir tehdit oluşturmaktadır. İnsana, araçlara ve çevreye vereceği zararlardan hem bina sahipleri hem yıkımı gerçekleştirmeyen kamu kurumları sorumlu olacaktır.

Depremin kaçınılmaz olması, depreme karşı hazırlıksız olduğumuzun bir kez daha ortaya çıkması; deprem gerçeğini kabullenmemiz ve korkup kaçmak yerine bilinçlenmemiz gerektiğini göstermiştir. Bu nedenle okullardan başlayarak çocuklarımız , gençlerimiz, eğitimcilerimiz deprem gerçeğini ve hazırlıklarını içselleştirmeli ve bilgilenmelidir. Halkı korkutmak yerine bilgilendirmek, deprem anında yapılacaklar, risk tespiti, güçlendirme ve yenileme  hakkında düzenli, denetlenen ve sürdürülebilen eğitimler vermek, üniversiteler, hastaneler, adliyeler, EMNİYET, JANDARMA  başta olmak üzere kamu kurumu personeli ve devamında özel kurum ve kurluşlara bu eğitimleri sağlamak  büyük FARK YARATACAKTIR.

“Deprem değil binadan korkun” sloganını aklımızda tutarak, her bireyin kendi özelinde önlem alması ve bilinçlenmesi uzun vadede toplumu da daha bilinçli hale getirecektir

Depreme hazırlıklı ve güvenli günler dileğiyle…