Kaç aylık hane geliriyle ev alınırsa piyasa normaldir?

GYODER Gayrimenkul Zirvesi bu sene 18. kez, 25-26 Ekim 2023 tarihlerinde İstanbul Kongre Merkezi’nde yapıldı. İşte 18. GYODER Gayrimenkul Zirvesi'nden 15 sonuç! 

Gayrimenkul sektörünün çatı kuruluşu olan GYODER tarafından 2000'den bu güne kadar düzenlenen GYODER Gayrimenkul Zirvesi'nin 18'incisi 25-26 Ekim 2023 tarihlerinde İstanbul Kongre Merkezi’nde gerçekleştirildi. 

“Şehrini Vicdanla Tamamla” teması ile gerçekleştirilen zirvede, gayrimenkul alanında çok merak edilen konular, iş dünyasının önemli isimleri ve sektör temsilcilerinin katılımıyla tartışıldı. 

18. GYODER Gayrimenkul Zirvesi'nin sonuç bildirgesi yayımlandı. İşte 18. GYODER Gayrimenkul Zirvesi'nden 15 sonuç! 

1. Türkiye nüfusunun yüzde kaçı şehirlerde yaşıyor? 

Türkiye nüfusunun yüzde 77'si şehirlerde yaşıyor. Bu oran, eşit gelir düzeyine sahip diğer ülkelerden daha yüksek bir rakam. Dünya nüfusunun çoğu şu anda şehirlerde yaşıyor ve gelecek 30 senede şehirleşme oranı daha da artacak. 

Dünya ekonomik büyümesinin yaklaşık yüzde 80'i şu an şehirlerden kaynaklanıyor. Ancak şehirler ciddi tehdit altında. Özellikle Avrupa ve ABD'deki birçok şehir, COVID-19 ve pandemiyi varoluşsal bir tehdit şeklinde gördü. Pek çok zengin kişi şehirlerden ayrıldı. 

Uzaktan çalışma nedeniyle ABD, Kanada ve özellikle Avrupa çevresinde merkezi iş bölgelerinin gerilediğini görülürken, ofislere bağımlı küçük işletmeler de çöktü. 

Türkiye’de kentler artan ve gelecekte daha da artması beklenen nüfus yoğunluğuna, değişen demografik yapıya hazır durumda değil.

2. Marmara Bölgesi'nde kaç fay hattı var? Hangileri kırılabilir? Marmara'da büyük felaket...

2019'da başlayan çalışmalarla Marmara Bölgesi’nin ilk defa 3 boyutlu fay haritası hazırlandı ve bölgede 4 farklı fay hattı ortaya çıkarıldı. 

Bu çalışma öncesinde 50-60 yıl içinde farklı büyüklüklerde kırılım olacağı düşünülürken, şimdi tüm fayların birlikte kırılabileceği düşünülüyor. Büyük bir felakete neden olacak bu tespit ile ilgili olarak ülkenin hiçbir hazırlığı yok. 

Yapay zeka sayesinde yerin 100 metre altını modelleyecek bir sistem üzerinde çalışılıyor. Söz konusu sistem kurulduğunda, Marmara Bölgesi’nde yaşanacak 4’ün üzerindeki tüm depremlerde bina tabanlarındaki ivmeleri öğrenme imkanı sunabilecek yani yer bilimlerinin datası ilk defa canlı bir dataya dönüştürülecek. Bu şekilde e bir sokaktaki evin yıkılıp yıkılmayacağına karar verilebilecek. 

3. Bütçenin ne kadarı afet öncesinde, ne kadarı afet sonrasında harcanıyor?

Dünya genelinde afetler için harcanan bütçenin yalnızca yüzde 13’ü risk azaltma için afet öncesinde kullanılırken, yüzde 87’si afet sonrası yardım ve onarım için kullanılıyor. Bu oranların tam tersine dönmesi gerekiyor.

4. Kaç aylık hane geliri ile ev alınırsa piyasa normaldir? 

OECD'ye (Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü) göre hane halkı yıllık harcanabilir gelirinin 3 katı ortalamasına erişen bir konut fiyatlaması, konut piyasasında sağlıklı bir arz talep dengesinin olduğunu gösterir. 

Bu oran ne kadar yükselirse piyasada arz talep dengesinin o kadar bozulduğu ve erişilebilirlik sorununun olduğu söylenebilir.

4 Mayıs 2023 tarihinde TÜİK tarafından açıklanan rakamlara göre, Türkiye'de yıllık ortalama hane halkı kullanılabilir geliri, geçen yıl bir önceki yıla göre yüzde 28,3 arttı ve 98 bin 416 TL oldu. 

TÜİK'in verileri dikkate alındığında, hane halkı yıllık harcanabilir gelirinin 3 katı ortalamasına erişen bir konutun fiyatı 3 milyon 542 bin 976 TL oluyor. 

Hesaplamaya göre, Türkiye'de konut piyasasının normal olması için fiyatların 3 milyon 542 bin 976 TL seviyesinde olması gerekiyor. 

5. Konuta erişim nasıl kolaylaştırılabilir? 

Türkiye'de konuta erişim zorlaştı. Bu ortamda, kamu arsalarının kiralık konut üretilebilmesi için belli bir vade ile tahsisi ve fonlamada gayrimenkul sertifikasının kullanımı ile ilgili sürdürülebilir finansman kurgusu öne çıkıyor. 

Bu doğrultuda, GYODER’in ‘Yeni Konut Modeli’ önemli bir yol haritası şeklinde sorunun çözülmesine katkıda bulunabilir. Yeni Konut Model’inde arsa mülkiyeti devlette olacak ve geliştiriciler kamunun tahsis etmiş olduğu arsalarda uzun vadeli kiralama odaklı erişilebilir konut üretimi yapacak. 

Finansmanın, bankalar ya da sermaye piyasaları ile finanse edilmesi planlanan modelde amaç, üretim maliyetinin düşürülerek vatandaşların barınma ihtiyaçlarının karşılanması. 

6. Portföy yönetim şirketleri ne kadar fonu yönetiyor? 

Portföy yönetim şirketleri kabaca 100 milyar Türk Lirası büyüklüğe sahip bir değeri yönetiyor. 

2018'de hisse senedinde kabaca 1 milyon olan yatırımcı sayısının, bugün itibarıyla 8 milyonu geçtiği belirlendi. Ayrıca, yatırımcı fonları tarafındaki büyüklük 1,6 trilyon TL olurken, yatırımcı sayısı ise 4,3 milyon kişiye ulaşıyor.

7. Gayrimenkul geliştiricileri sermaye piyasaları araçlarını hangi alanlarda kullanmalı? 

Sektördeki gayrimenkul geliştiricilerinin, gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşerek veya doğrudan halka arza gidilerek, gayrimenkul sertifikası ihraç edilerek, gayrimenkul yatırım fonlarını daha etkin kullanarak, gayrimenkul projesinin kira gelirlerine dayalı menkul kıymet ihraç ederek, yani aslında sermaye piyasası araçlarının daha aktif şekilde gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılması gerektiği belirtiliyor. 

8. Borsada işlem gören GYO'ların  toplam aktif değeri ve piyasa değerleri toplamı ne kadar? 

Borsada işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarının toplam aktif değeri 350 milyar Türk Lirası'nı, piyasa değerleri toplamı da 220 milyar Türk Lirası'nı geçti.

Mevcut durumda, gayrimenkul yatırım fonlarında 49 milyar TL'yi aşan bir tutarda birikim gayrimenkul yatırımlarına yönlendirildi.

9. Konut talebi gelecek yıllarda nasıl değişecek? Küçük dairelere geçiş artacak mı? 

Konutta eğilimlere bakıldığında daha küçük evler dikkat çekiyor. Pek çok genç, daha uzaktaki büyük bir konut yerine iyi lokasyondaki küçük bir eve yöneliyor. 

Gelecek 40 sene içinde konut talebindeki artışlar, nüfus artışı sebebiyle, çok daha küçük hanelere sahip olma eğilimi gösterecek. 

10. Uygun fiyatlı konut üretimi için neler yapılmalı?

Türkiye'de konut fiyatlarındaki yükseliş, enflasyona karşı korunma özelliğini kaybetti. Bu durumda insanların konutu bir yatırım aracı olarak görmeyeceği düşüncesini oluşturuyor. 

Konut sorununun çözülmesi için birincil finansman kaynağı şeklinde; emeklilik fonları, devlet varlık fonları, sigorta fonlarının kullanılması, bankaların ise ikincil finansman kaynağı olarak dahil edilmesi gerekiyor. 

Bugün arazilerin büyük çoğunluğu devlet tarafından yönetiliyor. Arazinin daha uygun fiyatlı olması veya yatırımcılara ücretsiz verilmesi durumunda, uygun fiyatlı konutlar üretilebilir. Uygun fiyatlı konut sürekliliği için, kademeli bir yol izlenmesi gerekiyor. 

11. Kentsel dönüşüm projelerinde tamamlanma süreleri kaç yıl? 

Kentsel dönüşüm alanlarında markalı konut geliştiricilerinin başlattığı dönüşüm projelerinin tamamlanma süreleri 10 seneye kadar çıkıyor. Bu sürelerin uzaması o evlerde oturanlar için büyük bir risk oluşturuyor ve zaman kaybına neden oluyor. 

Riskli yapı stokunun çok daha kısa sürelerde dönüşmesi amacıyla acil ve sürdürülebilir adımlar atılması gerekiyor. 

12. Kentsel dönüşüm nasıl yapılmalı? 

Kentsel dönüşümün, mevcut alt yapı ve üst yapı sistemlerinin düzenlenebilmesi için bina ya da ada bazında değil, insanların toplu şekilde yararlanabileceği sosyal alanlara da sahip tasarım anlayışı dikkate alınarak; mahalle hatta ilçe bazında yapılması önemli. Bu örnek kentsel dönüşüm modelinin öncelikle İstanbul’da ardından da Ankara, İzmir gibi büyükşehirler başta olacak şekilde tüm Türkiye’ye yayılması hedefleniyor. 

GYODER tarafından kurulan “Kentsel Dönüşümde Güç Birliği” oluşumu, kentsel dönüşümde hızlı ve doğru aksiyon alabilmek adına ve toplumda fayda yaratmak, şehirleri birçok felakete karşı dirençli hale getirmek, bireyleri sağlam yuvalara kavuşturmak hedefi ile kuruldu. 

“Kentsel Dönüşümde Güç Birliği” oluşumunun ilk amacı, kentsel dönüşüm alanında farkındalığı ortaya koyabilecek, insan odaklı, GYODER 4T (Teknoloj, Tasarım, Tabiat, Toplum) kriterlerine uygun ve örnek olacak bir projenin kamuya sunulması ve hayata geçirilmesi. 

13. Türkiye'deki yapı stokunun yüzde kaçının dönüşmesi gerekiyor? 

Türkiye’de yapı stokunun yüzde 53'ünün dönüşmesi gerekiyor. Özellikle İstanbul’da 300 bin yapının dönüşmesi gerekirken, TOKİ, Emlak Konut GYO, KİPTAŞ gibi kurumlar tarafından sürdürülen kentsel dönüşüm süreçlerinde özel sektörün de bu büyük iş hacminde devrede olması halinde daha hızlı sonuç alınacağı belirtiliyor. 

14. Geleceğin binaları nasıl inşa edilmeli? 

Dünyanın en dirençli şehir ve bölgelerinde iyi iklim ve iyi yönetişim kombinasyonun olduğu görülüyor. Türkiye’nin depremler konusunda karşı karşıya kaldığı baskılar, dünyanın dört bir yanındaki kentlerin de yapması gerekenleri gösteriyor. İnsanlığın yarısının artık şehirlerde yaşadığı ve iklim değişikliğinin buna ek bir baskı oluşturduğu görülüyor. 

Gelecekte daha hafif, daha ucuz ve daha hızlı binalar inşa edilmek zorunda kalınacak. Gelecekteki iklim değişikliğine ilişkin taahhüt sebebiyle karbondan arındırma yapılması gerekiyor. 

Çeliği ve betonu dekorbanize etmek gibi derin bir ilerlemeye ihtiyaç duyuluyor ve bu bağlamda bir teknolojinin geliştirilmesi gerekiyor. 

Yalnızca kalıcı bir şehir inşa etme düşüncesinin yerine daha esnek ve küresel değişikliklere uyum sağlayabilecek şehirlerin nasıl inşa edileceği üzerine modeller geliştirilmesi gerekiyor. 

15. Deprem bölgesi nasıl ayağa kaldırılmalı? 

Deprem sonrasında şehirlerin yeniden ayağa kaldırılması sürecine vicdanı da dahil ederek iş birliği oluşturulmalı. Deprem bölgesinde yeni mekanlar ile mahallelerin inşa edilmesi önemli, ancak  bu süreçte bölge insanın psikolojik desteğe ihtiyacı da dikkate alınmalı. 

Bölge, pek çok uygarlığa ev sahipliği yapmış kadim bir kültürü barındırıyor. Bu nedenle yeniden inşa edilen şehirlerin tasarımları bu köklü kültür ‘merkeze’ alınarak yapılması gerekiyor. İnşa edilen kentler, köklü kültürü yansıtmasının yanı sıra, doğa dostu şehirler şeklinde tasarlanmalı,  iklim değişikliğinin yol açacağı yıkıcı etkiler dikkate alınmalı ve dirençli kentlerin oluşturulma süreci bütüncül bir yaklaşımla ele alınmalı. 

Deprem bölgesi de diğer Anadolu şehirleri gibi yapı stoku açısından niteliksiz bir yapıda. Yeniden ayağa kaldırma sürecinde yapı standartlarının belirlenmesi ve bu standartların gelecek senelerde de korunması gerekiyor. 

Deprem bölgesinde 500 sene deprem beklenmemesine karşın, dinamik bir harita olmaması sebebiyle yakın zamanda 8 büyüklüğünde deprem olacakmış gibi sağlam binalar inşa ediliyor. 

Emlakta nostalji: Emlak ve Eytam Bankası İstanbul'da 4 gayrimenkul kiralayacak!

Sinpaş Kızılbük Thermal Wellness Resort'ta 4.8 milyar TL'lik ön satış yapıldı!

İstanbul'un güçlendirilmesi için 104 yıla ve 465 milyar dolara ihtiyaç var!