Kadıköy kentsel dönüşüm emsal artışı ne kadar?

Kadıköy kentsel dönüşüm emsal artışı, İstanbul'un en fazla riskli yapı tespiti yapılan ilçesi Kadıköy'de en çok merak edilen konulardan biri... Öyle ki, Kadıköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü, günlük mesaisinin bir kısmını Kadıköylüler'in kentsel dönüşüm emsal artış oranlarını açıklamaya ayırıyor... Hatta tüm İstanbul için geçerli durum, Kadıköy'de evini dönüştürecek vatandaşın ilgisiyle Kadıköy'e özgüymüş gibi algılanmaya başladı...

Biz dönelim Kadıköy'e... Kadıköy'de emsal 2.07 olarak uygulanıyor. Ancak kentsel dönüşümle bu oran, 1 Haziran 2013 ve 8 Eylül 2013 tarihli Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nde emsal hesabında yapılan değişiklikle artıyor... Bu durum bina sahiplerinin dönüşüme ilgisini arttırdı hem de soruları çoğalttı...

Geçici 6'ncı madde nasıl değişti?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 22 Mayıs 2014 Perşembe tarihli ve 29007 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren yönetmelikle Planlı Alanlar Tip İmar yönetmeliğinin Geçici 6'ncı maddesi değişti ve bu tarih kentsel dönüşüm emsal artışı için adeta bir milat oldu... Yapılacak yapı ruhsatı başvurularında, emsal artışı için gerekli belgelerden en az bir tanesinin yönetmeliğin yürürlüğe girdiği bu tarihten önce alınması şartı arandı.

Ne diyordu o yönetmelik?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın yeni yönetmeliği şöyle diyordu: 

“Geçici Madde 6 - Bu madde değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihten önce; belirli parsellere yönelik olarak; yıkım ruhsatı başvurusunda bulunulan veya binası yıkılan veya riskli yapı tespiti yaptırılan veya Bakanlıkça lisanslandırılan kuruluşlarca yapı kimlik numarası alınarak riskli yapı tespit işlemlerine başlanılan veya inşaat sözleşmesi yapılan veya proje sözleşmesi yapılan veya inşaat yahut proje yapmak için noter tasdikli taahhütname veya vekâletname alınan veya yeni inşaat yapmak üzere; ifraz, tevhit, yola terk işlemi için başvurulan veya imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, aplikasyon krokisi almak üzere başvurulan veya zemin ve temel etüt raporu hazırlanan parsellere ilişkin, madde değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihten önce veya sonra yapılan yapı ruhsatı müracaatları, 1/1/2016 tarihine kadar sonuçlandırılmak kaydıyla, bu Yönetmelik hükümlerine veya ilgilisinin talebine göre Yönetmeliğin 14/9/2013 tarihli, 8/9/2013 tarihli ve 1/6/2013 tarihli değişiklik hükümlerine veya 1/6/2013 tarihinden önce yürürlükte olan ilgili idarelerin mevzuatına göre neticelendirilir. Ancak bu madde hükmü hiçbir şekilde yapının plânla belirlenen kat adedini ve emsalini artırmak amacıyla uygulanamaz ve bu amaçla yapı ruhsatı düzenlenemez.” 

Yönetmelikten sonra Bakan talimatı!

Bakan Güllüce, Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren yönetmeliğin uygulanması için Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü'nün 23 Mayıs 2014 tarihinde Valiliklere 72177222-310.99/6522 sayılı şu genelgesini gönderdi ve Geçici 6'ncı maddenin uygulamasında uyulması gereken usul ve esasları bildirdi. 

Buna göre kentsel dönüşüm emsal artışından yararlanmak isteyen mülk sahiplerinin 22 Mayıs 2014 tarihinden önce aşağıda sıralanan başvuru veya işlemlerinden en az birinin gerçekleştirilmiş olması şartı aranıyor: 

1- Yıkım ruhsatı başvurusu,

2- Bina yıkım işlemi,

3- Riskli yapı tespiti işlemi, 

4- Bakanlıkça lisanslandırılan kuruluşlarca yapı kimlik numarası alınarak riskli yapı tespitine başlama işlemi,

5- İnşaat sözleşmesi tanzimi, 

6- Proje sözleşmesi tanzimi,

7- İnşaat veya proje yapmak üzere noter tasdikli taahhütname veya vekaletname tanzimi, 

8- Yeni inşaat yapmak üzere; ifraz, tevhit, yola terk işlemi başvurusu

9- İmar durum belgesi, yol kotu tutanağı, aplikasyon krokisi başvurusu,

10- Zemin ve temel etüt raporu tanzimi...

Bakanlık emsal artışı için seçenek sundu!

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, bu genelge ile yukarıda sayılan belgelerden en az birinin edinilmiş olması halinde aşağıdaki yönetmelikler arasında tercih yapılabileceğini de açıkladı;

- 01/06/2013 tarihinden önce yürürlükte olan ilgili Büyükşehir/Belediye İmar Yönetmeliği

- 01/06/2013 tarihinde yürürlükte olan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği

- 08/09/2013 tarihinde yürürlükte olan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği

- 14/09/2013 tarihinde yürürlükte olan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği

- 22/05/2014 tarihinde yürürlükte olan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği

22 Mayıs'tan önce yapı ruhsatı alanlar ne yapacak? 

Bakan Güllüce imzalı genelgeye göre 22/05/2014 tarihinden önce yapı ruhsatı alanlar, talep etmeleri halinde 22/05/2014 tarihinde yürürlüğe giren Geçici 6'ıncı madde kapsamında tadilat ruhsatı müracaatında bulunabilirler.. 

Eski geçici madde kapsamında yapılan yapı ruhsatı müracaatları ne olacak?

Genelgeye göre; 22/05/2014 tarihinde yürürlüğe giren Geçici 6'ıncı madde kapsamında yürütülecek iş ve işlemlerde 22/05/2014 tarihinden önce yürürlükte olan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin mülga Geçici 6'ıncı maddesi hükümleri uygulanamaz. 

Mülga Geçici 6'ncı madde kapsamında ilgili idarelere yapılmış yapı ruhsatı müracaatları, mülga Geçici 6'ncı madde kapsamında ilgili idarece 01/06/2014 tarihine kadar sonuçlandırılır.

22/05/2014 tarihinde yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin Geçici 6'ncı maddesi kapsamındaki ruhsat müracaatlarının ilgili idarerce en geç 01/01/2014 tarihine kadar sonuçlandırılır. 

Emsal artışı için başvurular hangi tarihe kadar sonuçlandırılacak?

22/05/2014 tarihinde yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin Geçici 6'ncı maddesi kapsamındaki ruhsat müracaatlarının ilgili idarelerce en geç 01/01/2016 tarihine kadar sonuçlandırılması zorunlu... 

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin Geçici 2'nci, Geçici 7'nci ve Geçici 8'inci maddeleri kapsamında yapılan müracaatlara ilişkin iş ve işlemlerle ilgili idarelerce aynı maddelerde yer alan hükümlere göre tamamlanır.

Yapı Ruhsatı harçları ne olacak?

Güllüce'nin Valililiklere gönderdiği genelgede şu not da düşüldü "Ayrıca, bu madde değişikliği hiçbir şekilde, ilgili idarelerce Yapı Ruhsatı harçlarına konu edilemez." 

Kadıköy'de emsal artışında durum ne? 

Kadıköy Belediyesi, kentsel dönüşüm emsal artışı için başvuran Kadıköylüler'e bu resmi bilgileri verdikten sonra uygulamayı şöyle ifade ediyor;

Kadıkoy Belediyesi İmar Ve Şehircilik Müdürlüğü olarak uygulamamızda Genelge ile belirlenmiş, 22 Mayıs 2014 tarihinden önce alınması gerekli evrakların bulunması halinde 01.06.2013 tarihli Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'ne göre yüzde 25 emsal hesabı ile uygulama yapılabilmektedir.

Aksi takdirde 08.09.2013 tarihli Planlı Alanlar Tip İmar yönetmeliğine göre yüzde 20 emsal hesabı ile proje onayı yapılmaktadır.

Yani;

22 Mayıs 2014'ten önce gerekli belgelerden birini almış ev sahibi, 1 Ocak 2016'ya kadar alacağı yapı ruhsatında dilerse 1 Haziran 2013 ve 8 Eylül 2013 tarihli yönetmelikler kapsamında yüzde 25 emsal artışından yararlanabiliyor, dilerse 8 Eylül 2013 tarihli yönetmelik kapsamında yüzde 20 emsal artışından...  

Yönetmelikte emsal artışı yok diyordu ama?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın Geçici 6'ncı maddesinde yer alan şu ifade kafaları karıştırıyor:

"Ancak bu madde hükmü hiçbir şekilde yapının plânla belirlenen kat adedini ve emsalini artırmak amacıyla uygulanamaz ve bu amaçla yapı ruhsatı düzenlenemez.” 

Emsal artışı nasıl gerçekleşiyor o zaman?

Bakanlık, Geçici 6'ncı madde uygulaması, 'emsal artışı amacıyla uygulanmaz' dese de emsal hesabındaki yöntemde 8 Eylül 2013 tarihli Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nde yapılan değişiklikle balkon, kat merdiveni, merdiven boşluğu, kat balkonu gibi alanlar emsal hesabına katılmıyor. Böylelikle yüzde 20 emsal artışı gerçekleşiyor.

Bina sahibi, 22 Mayıs 2014'ten önce aldığı evrakıyla yapı ruhsatını 1 Haziran 2013 tarihli Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği kapsamında almak isterse emsal hesabındaki artış yüzde 25'e kadar çıkıyor...

Resmi Gazete'de yayımlanan Geçici 6'ncı madde değişikliği hakkında yönetmelik ve Bakan Güllüce imzalı genelgeleri indirmek için tıklayın!